TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/01588 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C67XG

N° MINUTE : 1

Assignation du :

31 Janvier 2025

Expert:[M] [B][1]

[1]

[Adresse 6] – [Localité 10] [XXXXXXXX01]

Médiateur : [W] [T]

[Adresse 13] [Localité 11]

[XXXXXXXX03]

[Courriel 15]

JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [N] [H]

[Adresse 7]

[Localité 18]

représenté par M^e Jean-claude BOUCTOT, demeurant [Adresse 12] – [Localité 9], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0998

DEFENDERESSE

S.A.R.L. THE ELEVATION STORE

[Adresse 5]

[Localité 19]

représentée par M^e Gilles BENCHETRIT, demeurant [Adresse 4] – [Localité 8], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0092

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 05 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2012, Monsieur [N] [H] a donné à bail commercial à la société THE ELEVATION STORE des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Localité 19], [Adresse 5], pour une durée de neuf années du 1er mars 2012 au 28 février 2021, l’exercice de l’activité de « Prêt-à-porter hommes, femmes et enfants – Accessoires de mode – Décoration – Vente de mobilier » et un loyer annuel de 55 000 euros hors taxes mais charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2024, Monsieur [N] [H] a donné congé à la société THE ELEVATION STORE pour le 30 septembre 2024 à minuit avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2024 et fixation du loyer annuel à la somme de 180 000 euros hors taxes et hors charges, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 2 décembre 2024, Monsieur [N] [H] a notifié à la société THE ELEVATION STORE un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2024 à la somme de 180 000 euros hors taxes mais charges locatives comprises.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 31 janvier 2025, Monsieur [N] [H] a assigné la société THE ELEVATION STORE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été retenue à l’audience du 05 septembre 2025 à laquelle Monsieur [N] [H] et la société THE ELEVATION STORE étaient représentées par leur avocat.

Aux termes de son assignation, Monsieur [N] [H] demande au juge des loyers commerciaux de :

« Dire et juger qu’en suite du déplafonnement le prix du bail renouvelé au 1er octobre 2024 doit être fixe à la somme annuelle de 180 000 euros (Cent quatre-vingt mille euros) en principal hors taxes mais charges locatives comprises, pour un bail de trois, six et neuf années entières et consécutives, outre les charges prévues au bail ;

Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2024 à un montant annuel de 180 000 euros (Cent quatre-vingt mille) en principal, a cette date pour un renouvellement de bail de trois, six ou neuf années à compter de la même date aux clauses et conditions du bail expiré en date du 27 février 2012, auquel il est renvoyé, pour les locaux situes [Adresse 5] à [Localité 19] ;

Dire et juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence et porté à la somme de 15 000 euros (Quinze mille euros) afin de correspondre à un mois de loyer ;

Dire et juger que le loyer fixe portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de chacune des échéances contractuelles ;

Dire et juger que, par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts ;

Condamner le preneur aux dépens.

Subsidiairement

Désigner tel expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 19] telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments visas par les articles R.145-2 et suivants du Code de commerce ;

Fixer à la somme de 59 772 euros, hors taxes et charges, le loyer annuel provisionnel ;

Dans ce cas, réserver les dépens. ».

Au soutien de ses demandes, Monsieur [N] [H] expose que la durée du bail ayant excédé douze ans par l’effet de sa tacite prolongation, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en application de l’article L. 145-34 du code de commerce. S’agissant de l’évaluation de la valeur locative, il se réfère à l’avis établi par la société Galtier Valuation, expert immobilier, qui selon lui considère que les locaux sont situés dans l’une des rues les plus recherchées de l’un des quartiers les plus côtés du centre de [Localité 17] et a retenu, au vu des prix pratiqués dans la même rue, une valeur locative unitaire de 2 100 euros/m² pondéré. Il précise que la surface pondérée doit être fixée à 87 m², ce qui conduit à une valeur locative annuelle de 180 000 euros hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire, la société THE ELEVATION STORE demande au juge des loyers commerciaux de :

« – De dire que le bail s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2024 pour une durée de neuf ans.

La fixation à la somme de 57 200 € par an en principal le loyer du bail renouvelé à compter du 1 er octobre 2024. Charges comprises.Pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée.

La désignation de tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président avec notamment pour mission de donner son avis sur la valeur locative du bail renouvelé au 1er janvier 2024 telle qu’elle résulte des éléments visés par les articles L 145-33, L 145-34R 145-2 et suivants du code de commerce.La fixation dans ce cas à la somme de 59972 euros par an charges comprises le loyer provisionnel, pendant la durée de l’instance à régler par la société locataire à compter de la date d’effet du nouveau bail soit le 1er octobre 2024Le rejet de la demande de la société bailleresse relative aux intérêts au taux légal sur les loyers moins versés à compter des échéances contractuelles le nouveau layer restant à déterminer.La condamnation de la société bailleresse à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront les frais et honoraires d’une éventuelle mesure d’instruction.L’Exécution provisoire. ».La société THE ELEVATION STORE se réfère à l’avis établi par la société COLOMER EXPERTISES, expert près la cour d’appel. Elle soutient que le niveau de concurrence du secteur des locaux est élevé pour son activité de prêt-à-porter. Elle souligne que selon l’expert l’impression d’ensemble des locaux est mauvaise. Elle indique que l’expert a retenu une surface pondérée de 57,78 m² et évalué la valeur locative unitaire à 1000 euros/m² compte tenu des caractéristiques et de l’ état des locaux, de la nature du commerce, de l’emplacement, des loyers pratiqués, du niveau de concurrence assez élevé dans le périmètre proche et de l’état du marché des boutiques en baisse dans le 3e arrondissement au 2e trimestre 2024.Sur le fondement de l’article R.145-8 du code de commerce. Elle fait en outre valoir que des charges exorbitantes, soit les travaux de mise en conformité et aux normes, les travaux d’entretien et la taxe sur les bureaux, outre une clause de souffrance de durée excessive et le droit de préemption au profit du bailleur en cas de cession du fonds de commerce, pèsent sur le preneur, justifiant l’application d’un abattement de 10 %. Elle évalue ainsi la valeur locative des locaux à la somme de 57 200 euros hors taxes et hors charges par an.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 novembre 2025.

MOTIFS

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Selon l’article L.145-9 du code de commerce, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En l’espèce, le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2024 par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié le 13 mars 2024 par Monsieur [N] [H] à la société THE ELEVATION STORE pour le 30 septembre 2024.

Cela sera constaté.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4°Les facteurs locaux de commercialité ;

5°Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Les articles R 145-2 à R 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du code de commerce dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il ressort de ces dispositions que les règles de plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé ne s’appliquent pas lorsque par l’effet de la tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, le bail expiré a été conclu pour une durée de neuf ans du 1er mars 2012 au 28 février 2021 et s’est poursuivi par tacite prolongation du 1er mars 2021 au 30 septembre 2024, date pour laquelle Monsieur [N] [H] a donné congé à la société THE ELEVATION STORE.

Dès lors, la durée du bail expiré, qui est de douze ans et sept mois, excède douze ans et le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

En l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer.

En effet, Monsieur [N] [H] se réfère à l’avis établi par l’expert Galtier Valuation, qui retient une surface pondérée de 87 m² et une valeur locative unitaire de 2100 euros/m², conduisant à un loyer annuel de 183 443 euros qu’il arrondit à 180 000 euros HT/HC.

Il apparaît toutefois que cet avis a été établi le 30 décembre 2022 avec mention d’une date de valeur au 14 novembre 2022 alors que la valeur locative doit être appréciée au 1er octobre 2024, date du renouvellement.

La société THE ELEVATION STORE produit l’avis largement divergent établi par l’expert Colomer qui retient une surface pondérée de 57,78 m², une valeur unitaire de 1000 euros/m² et applique un abattement de 10 % pour charges inhabituelle exorbitantes, soit une valeur locative annuelle de 57.200 euros HT/HC.

Il est ainsi justifié de recourir à une mesure d’expertise judiciaire en application de l’article R.145-30 du code de commerce, afin de déterminer la valeur locative à la date du 1er octobre 2024.

L’expertise aura lieu selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de Monsieur [N] [H] qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société THE ELEVATION STORE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, il sera sursis à statuer sur les demandes.

3- Sur l’injonction de rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Aux termes de l’article 1533 du même code le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros.

Auregard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis selon les modalités prévues au dispositif.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant Monsieur [N] [H] et la société THE ELEVATION STORE, portant sur les locaux sis à [Localité 19], [Adresse 5], à compter du 1er octobre 2024 ;

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder

Mme [M] [B]

[Adresse 6] [Localité 10]

[XXXXXXXX02]

[Courriel 16]

Expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,visiter les locaux litigieux situés à [Localité 19], [Adresse 5], et les décrire,entendre les parties en leurs dires et explications,rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2024 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,rendre compte du tout et donner son avis motivé,dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 6 novembre 2026 ;

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [N] [H], à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 14], [Localité 18]) au plus tard le 16 janvier 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 13 février 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [W] [T]

[Adresse 13] [Localité 11]

[XXXXXXXX03]

[Courriel 15]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10 000 euros ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à Paris le 07 Novembre 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. FORESTIER