TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 OCTOBRE 2025

Mise à disposition du 14 Octobre 2025

N° RG 25/00004 – N° Portalis DBYK-W-B7J-C3RW

Suivant Assignation – procédure de référé du 10 Juillet 2025, déposée le 18 Juillet 2025

code affaire : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Nous, Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, Juge des référés, assistée de Sandrine MAIGNAN, Greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE

S.C.I. DIANE

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par Mme [R] [H], gérante

C/

PARTIE DEFENDERESSE

Monsieur [T] [D]

né le 23 Mai 1998 à [Localité 10] (JURA)

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Non comparant, ni représenté

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 Septembre 2025 par-devant Cécile SALVI-POIREL, Juge des contentieux de la protection, Juge des référés, assistée de Sandrine MAIGNAN, Greffier, pour être mise en délibéré au 14 Octobre 2025, date à laquelle l’ordonnance a été rendu par mise à disposition au greffe, publiquement, réputée contradictoirement et en premier ressort.

* * *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 avril 2024, la société SCI DIANE a consenti un bail d’habitation à M. [T] [D] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 419 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3136,06 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [D] le 22 avril 2025.

Par assignation du 10 juillet 2025, la société SCI DIANE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier en référé pour :

faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [D] ainsi que tous occupants et meubles de son chef,et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3997,06 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 9 avril 2025,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 16 septembre 2025, la société SCI DIANE maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 septembre 2025, s’élève désormais à 4078,59 euros. La société SCI DIANE explique que le logement a été rendu, seul le garage étant encore occupé par le locataire. Elle consent à l’octroi de délais de paiement au locataire afin qu’il s’acquitte de sa dette locative.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [T] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI DIANE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 17 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3136,06 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 juin 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI DIANE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

En revanche, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SCI DIANE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 septembre 2025, M. [T] [D] lui devait la somme de 4078,59 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [T] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, le locataire n’ayant pas repris le paiement de ses loyers courants avant l’audience, aucun délai de paiement ne peut lui être octroyé sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la SCI DIANE sollicite l’octroi de délais de paiement au locataire afin qu’il puisse s’acquitter de sa dette locative.

En conséquence, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de différer l’exigibilité de ces sommes en autorisant M. [T] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 541,25 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI DIANE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 avril 2024 entre la société SCI DIANE, d’une part, et M. [T] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4]) est résilié depuis le 18 juin 2025,

CONDAMNE M. [T] [D] à payer à la société SCI DIANE la somme de 4078,59 euros (quatre mille soixante-dix-huit euros et cinquante-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 septembre 2025,

AUTORISE M. [T] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 170 euros (cent soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à M. [T] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société SCI DIANE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 avril 2025 et celui de l’assignation du 10 juillet 2025.

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le Juge des référés et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des référés,

Sandrine MAIGNAN Cécile SALVI-POIREL