TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02817 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCW3

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 27 février 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [R] [M], né le 05 Octobre 1965 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1] (HAUT-RHIN)

représenté par Maître Olivier NAHON de la SELARL ORION AVOCATS & CONSEILS ZIMMERMANN & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 27

PARTIE REQUISE :

Madame [P] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [C] [N], né le 21 Avril 1965, demeurant [Adresse 2]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, en présence de [S] [T], auditrice de justice, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 27 février 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 14 janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 juillet 2012, M. [R] [M] a loué à M. [C] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 700,00 € outre 40,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, M. [R] [M] a fait délivrer M. [C] [N] un commandement de payer la somme de 6 400,00 € au titre des loyers et charges échus au mois de décembre 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, M. [R] [M] a fait assigner M. [C] [N] et Mme [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référés, et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, sous peine d’astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,faire application des articles L et R.433-1 et 2 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 3 640,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sauf à parfaire,condamner solidairement les défendeurs à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à 750 € à compter du terme du bail et jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir remis les clés et débarrasser tous les effets personnels,condamner le locataire à payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 15 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 14 janvier 2025.

A cette audience, M. [R] [M], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Cité par actes délivrés selon dépôt à l’étude tant pour M. [C] [N] que pour Mme [P] [O], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 5 janvier 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [R] [M] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Toutefois, il convient de relever que seul M. [C] [N] figure sur le bail.

Aucun élément ne permet d’établir que Mme [P] [O] est également locataire.

Aussi, il ressort des pièces fournies qu’au 4 janvier 2024, la dette locative de M. [C] [N], seul, s’élève à la somme de 3 640,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2023 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

La demande formulée à l’encontre de Mme [P] [O] est rejetée.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 4 janvier 2024.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 12 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 4 janvier 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [C] [N] sera ordonnée, en conséquence.

La qualité de locataire de Mme [P] [O] n’étant pas démontrée, outre le fait que le commandement ne lui a pas été délivré, la demande à son encontre est rejetée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [C] [N] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [C] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [C] [N] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [R] [M] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [C] [N] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juillet 2012 entre M. [R] [M], d’une part, et M. [C] [N], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 16 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [C] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [C] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [R] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [C] [N] à verser à M. [R] [M] la somme de 3 640,00 € (trois mille six cent quarante euros) selon décompte arrêté au 4 janvier 2024, mois de décembre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 ;

CONDAMNONS M. [C] [N] à verser à M. [R] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS M. [R] [M] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS M. [C] [N] à verser à M. [R] [M] une somme de 500,00 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [C] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

Le Greffier, Le Président,