TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02683 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCFO

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 03 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 8] venant aux droits de BATIGERE GRAND EST, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1] (MEURTHE ET MOSELLE)

représentée par M^e Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 88

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [X] [O], née le 27 Août 1994 à [Localité 6] (MAROC), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Lise RISSER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 16

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 27 Mars 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2021, la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est a loué à Mme [X] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 427,52 € outre 85,95 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 189,00 € au titre des loyers et charges échus au 16 avril 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est a fait assigner Mme [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 20 juin 2024, ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, condamner la locataire à payer la somme de 1 931,65 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 569,38 €, qui évoluera dans les mêmes conditions que le bail, à compter du 20 juin 2024 et jusqu’à la libération complète des lieux,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner la locataire à payer la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 7 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, la SA d’HLM Batigere Habitat, venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 071,44 €, au titre des loyers et charges échus au 25 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement dans la mesure où le loyer courant n’est pas payé.

Citée par acte délivré à personne, Mme [X] [O] est régulièrement représentée par son conseil, lequel reprend ses conclusions du 26 mars 2025 et sollicite les plus larges délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Elle précise qu’elle est seule, sans emploi, avec deux enfants à charge dont un enfant handicapé. Elle souligne qu’elle ne perçoit plus les aides au logement de sorte que ses revenus s’élèvent à la somme de 1280 € outre une pension alimentaire d’un montant de 150 € pour son premier enfant et 100 € pour le second. Mme [X] [O] assure de sa bonne foi et de sa volonté d’apurer la dette, raison pour laquelle une demande de FSL est en cours.

L’affaire est mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 22 avril 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 7 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

La défenderesse ne conteste pas le décompte produit.

Il ressort des pièces fournies qu’au 25 mars 2025, la dette locative de Mme [X] [O] s’élève à la somme de 4 749,59 € (soit la somme de 5 071,44 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 321,85 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « clause résolutoire » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 19 avril 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Mme [X] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [X] [O] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Mme [X] [O] ne paye pas le loyer courant.

Par conséquent, en dépit de sa situation, elle ne peut bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire.

De la même manière, n’étant pas en mesure de s’acquitter du loyer, elle ne justifie pas être en mesure de s’acquitter de sa dette locative dans la mesure où cela suppose être a minima en mesure de payer le loyer courant.

Ainsi, ses demandes sont rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [X] [O] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de la situation de la défenderesse, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la bailleresse sociale.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2021 entre la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est, d’une part, et Mme [X] [O], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 20 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [X] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [X] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [X] [O] à verser à la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est la somme de 4 749,59 € (quatre mille sept cent quarante-neuf euros et cinquante-neuf centimes) selon décompte arrêté au 25 mars 2025, mois de février 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [X] [O] à verser à la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE la SA d’HLM Batigere Habitat venant aux droits de la SA d’HLM Batigere Grand-Est du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTE Mme [X] [O] de ses demandes reconventionnelles en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [X] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 juillet 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,