TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1663

N° RG 25/00129 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JER6

Section 1

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 8] venant aux droits de BATIGERE GRAND EST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 88

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [C] [N]

née le 31 Mai 2000 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 25 Février 2022, BATIGERE Grand Est devenu la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a donné en location à Madame [C] [N] un logement de trois pièces principales à usage d’habitation de 53 mètres carrés sis à [Adresse 12] référence 1730014990 et une cave, moyennant un loyer mensuel initial de 423,76 euros et une provision sur charges de 47,87euros et à ce jour à la somme de 453,94 euros et 52,29 euros de provision sur charges.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 9 Janvier 2025, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Dire recevable et bien fondée l’assignation régularisée par la SA d’HLM BATIGERE HABITAT,

Constater que le bail a été résilié de plein droit depuis le 12 Mai 2024?

En conséquence, ORDONNER l’expulsion de Madame [C] [N] du logement qu’elle occupe à [Localité 10][Adresse 6]) [Adresse 3] ainsi que tout occupant de son chef sans délai,

Fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 12 Mai 2024 à la somme de 506,23 euros,.

Condamner Madame [C] [N] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation de 506,23 euros par mois du 12 mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

Ordonner que l’indemnité d’occupation évolue dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié?

Condamner Madame [C] [N] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT un montant de 3 539,48 euros aux titres des impayés locatifs avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation,

Condamner Madame [C] [N] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 700 euros avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Dire que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

Condamner Madame [C] [N] en tous les frais et dépens y compris ceux du commandement de payer du 11 Mars 2024.

À l’audience du 13 Mai 2025, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, représentée par son Conseil, réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces sauf à réactualiser la dette locative à la somme de 4 705,97 euros. Elle indique également que la défenderesse a eu un contrôle CAF et que les allocations lui ont été supprimées, le loyer courant n’est pas payé.

Madame [C] [N] indique qu’elle a eu un contrôle CAF car son conjoint à retravaillé. Elle n’a plus de CAF et a payé un surplus de 71 euros, mon conjoint (PACS) a dit qu’il va payer. On s’est séparé, je paie 50 euros chez l’huissier. Ils m’ont supprimé le RSA plus l’APL, j’ai eu un trop perçu. J’ai trois enfants, je n’ai jamais travaillé. Je suis en possibilité de payer avec ce que la CAF me donne, je vais payer avec un surplus de 60 euros par mois.

Elle ne s’est pas rendue aux rendez-vous proposés par le service chargé du diagnostic social et financier préalable à toute demande d’expulsion, ni n’a donné suite aux prises de contacts téléphoniques

L’affaire est mise en délibéré au 13 Mai 2025

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie de sa saisine de la CCAPEX par voie électronique le 24 Juin 2024, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 9 Janvier 2025.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 9 Janvier 2025 soit deux mois au moins avant la première audience du 13 Mai 2025.

En conséquence, la demande en résiliation de bail de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location du 25 Février 2022 prévoit en son article « clause résolutoire » une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer déduction faite des aides pour le logement, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait délivrer à Madame [C] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 11 Mars 2024 pour la somme en principal de 1 898,26 euros,

Madame [C] [N] n’ayant, dans le délai légal de six semaines ni dans le délai conventionnel de deux mois plus favorable, ni réglé les causes du commandement ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 12 Mai 2024

En conséquence, elle est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Madame [C] [N] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 12 Mai 2024, causant ainsi un préjudice à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 506,23 euros égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié que Madame [C] [N] sera tenue de régler à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT à compter du 12 Mai 2024 et jusqu’à son départ effectif,

Sur les loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de location signé par les parties le 25 Février 2022, prévoyant un loyer mensuel payable à terme échu,

— La mise en demeure du 5 Février 2024 réclamant la somme de 1 898,26 euros

— Le commandement de payer du 11 Mars 2024 réclamant une somme en principal de 1898,26 euros,

— Le décompte de créance locative au 13 Décembre 2024 incluant la régularisation des charges des années précédentes faisant apparaître un arriéré de 3 539,48 euros et tel qu’indiqué dans l’assignation. Il convient cependant de déduire un montant total de 174,62 euros se décomposant ainsi pour frais de rejet 7 x 0,23, facturation assurance pour 18 euros et frais d’huissier pour 130,96 euros et 24,05 euros, correspondants à des frais prohibés par les dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ou des frais inclus dans les dépens, soit la somme de 3 364,86 euros

Il convient en conséquence de condamner Madame [C] [N] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 3 364,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 13 Décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 9 Janvier 2025.

Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le loyer courant n’est pas à ce jour réglé. Il apparait de toute évidence que Madame [C] [N] n’est pas en capacité d’apurer la dette qui est très élevée, voire même une part significative de la dette, dans le délai prévu par la loi. Il y a lieu à rejeter la demande de délai de paiement.

Sur la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit

En application de l’article 24-VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Compte tenu de la demande du locataire et de sa situation exposée dans les débats et des différents décomptes de créance locative justifiant que Madame [C] [N] n’a pas repris le paiement des loyers courants, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la capitalisation des intérêts

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [N] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer du 11 Mars 2024 à la somme de 130,96 euros

Il paraît inéquitable de laisser la SA d’HLM BATIGERE HABITAT supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer ; une indemnité de 500 euros avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par la SA d’HLM BATIGERE HABITAT

CONSTATE que le bail consenti le 25 Février 2022, par BATIGERE Grand Est devenu la SA d’HLM BATIGERE HABITAT d’une part au profit de Madame [C] [N] d’autre part portant sur un logement de trois pièces principales à usage d’habitation de 53 mètres carrés sis à [Adresse 11] entrée 02 référence 1730014990 et une cave, moyennant un loyer mensuel initial de 423,76 euros et une provision sur charges de 47,87euros et à ce jour à la somme de 453,94 euros et 52,29 euros de provision sur charges se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 12 Mai 2024,

En conséquence, ORDONNE à Madame [C] [N] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef,

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef.

FIXE au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit actuellement 506,23 euros avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [C] [N] à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT et CONDAMNE Madame [C] [N] à payer cette indemnité d’occupation mensuelle à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT à compter du 12 Mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant ;

CONDAMNE Madame [C] [N] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 3 364,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 13 Décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 9 Janvier 2025.

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

CONDAMNE Madame [C] [N] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 500 euros (cinq cents euros) avec intérêts de droit à compter du jour de l’assignation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE les demandes reconventionnelles.

CONDAMNE Madame [C] [N] aux entiers dépens de l’instance, en eux compris le coût du commandement de payer du 11 Mars 2024 à la somme de 130,96 euros.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 11 Septembre 2025 à [Localité 9], et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,