TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01798 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I42N

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 avril 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [C] [M]

né le 17 Août 1981 à [Localité 9] (BAS RHIN),

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [H] [S]

né le 29 Septembre 1992 à [Localité 7] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 avril 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet au 15 mai 2016 M. [H] [S] a loué à M. [C] [M] un appartement et une cave constituant les lots 73 et 81 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 310€ outre une provision de charges de 70€.

Par exploit du 24 juillet 2024 M. [H] [S] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir paiement d’une créance de 1237.59 € correspondant à un solde de loyers et charges impayé outre la régularisation des charges de l’année 2023.

Par requête reçue au greffe le 29 juillet 2024 M. [C] [M] a saisi le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse d’une action dirigée contre son bailleur et tendant à contester le montant des arriérés de charges réclamé.

M. [C] [M] a libéré les lieux le 17 novembre 2024. Un état des lieux de sortie a alors établi.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 janvier 2025.

A cette audience, M. [C] [M] considère ne pas devoir payer le solde de régularisation de charges. Il expose que les frais d’entretien des espaces verts sont trop élevés, de même que les frais d’eau chaude sanitaire. Il soutient que la société FONCIA, syndic, surfacture les différents frais afférents à la copropriété et qu’en réalité, les copropriétés ont bénéficié d’un bouclier tarifaire sur le tarif du gaz de sorte que cela vient en déduction. Il considère donc n’avoir rien à payer au titre d’un solde ou d’une régularisation de charges.

M. [H] [S] expose que l’arriéré de loyer visé au commandement (380€) a été payé. Il précise que le litige subsiste donc sur le montant des régularisations de charges ainsi que sur les provisions de charges de juin 2024 (70€) et jusqu’à la libération des lieux. M. [H] [S] précise que M. [C] [M] a cru pouvoir procéder par retenue en ne s’acquittant pas du paiement des provisions de charges (70€ par mois).

M. [H] [S] précise que les charges ont augmenté de près de 70% depuis 2020 mais que l’effet du bouclier fiscal a limité l’effet de cette hausse à 32%.

M. [H] [S] sollicite donc le paiement à titre reconventionnel d’une somme de 639.02€ selon décompte arrêté au 10 janvier 2025, et correspondant à un solde de charges 2022, un solde de charges 2023 et les provisions 2024 impayées outre les frais d’huissier (commandement de payer) et déduction faite du montant du dépot de garantie qu’il a conservé à hauteur de 310€.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location, contrepartie de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur.

Concernant les charges locatives, les articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 rappellent que les charges récupérables sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

L’analyse du décompte joint au commandement permet de constater que M. [C] [M] a cessé de payer les provisions de charges à compter du mois de juin 2024 et ce, jusqu’à la libération des lieux le 17 novembre 2024.

M. [C] [M] reconnait ce point, exposant avoir procédé par retenue.

Au total, M. [C] [M] s’est acquitté pour l’année 2022 et 2023 de provisions sur charges à hauteur de 840€ par an (12×70).

Pour l’année 2024, il s’est acquitté de provisions sur charges à hauteur de 350€ (5×70). Il restait devoir les provisions dues du 1er juin 2024 au 17 novembre 2024 soit, dans la limite de la demande, la somme de 271€.

Pour l’année 2022, M. [H] [S] justifie du montant de la taxe d’ordures ménagères à hauteur de 103€.

Le bilan annuel des charges fait état d’une part locative afférente aux lots loués par M. [C] [M] égale à 1896.18€

Les charges réelles s’élèvent à 1999.18€ arrondis à 1999€ par M. [H] [S].

Le solde restant du pour l’année 2022 est donc de 401.5 € (1999 – 840 – 757.5 : montant d’un paiement reçu en juillet 2023).

Pour l’année 2023, M. [H] [S] justifie du cout de la taxe ordures ménagères fixé à 114€.

Le bilan annuel des charges fait état d’une part locative afférente aux lots loués par M. [C] [M] égale à 904.95€ (et non 914.93€ qui correspond aux charges en ce compris le garage loué par un autre occupant).

Les charges réelles s’élèvent à 1018.95€ .

Le solde restant du pour l’année 2023 est donc de 178.95 € (1018.95 – 840). Le compte entre les parties s’établit donc comme suit :

. 401.5+ 178.95 + 271 = 851.45

. À déduire 310 € (dépot de garantie)

. Solde restant dû = 541.45€

M. [C] [M] sera donc débouté de sa contestation et condamné à payer à M. [H] [S] la somme de 541.45€.

M. [C] [M] succombant, il supportera les dépens de l’instance.

Par ailleurs il sera condamné à payer à M. [H] [S] la somme de 87.59€ correspondant au cout du commandement de payer, pris en charge sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en dernier ressort ;

DEBOUTE M. [C] [M] de sa contestation ;

CONDAMNE M. [C] [M] à payer à M. [H] [S] la somme de 541.45€ (cinq cent quarante et un euros quarante cinq centimes) au titre d’un solde de charges locatives 2022, solde de charges locatives 2023 et des provisions de charges du 1er juin 2024 au 17 novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [C] [M] aux dépens ;

CONDAMNE M. [C] [M] à payer à M. [H] [S] la somme de 87.59€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 11 avril 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,