TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 6]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00196 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IGYY

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 29 avril 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [N] [O]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Thomas WETTERER de l’AARPI WETTERER – CHARLES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 22

Madame [Y] [F] épouse [O]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Thomas WETTERER de l’AARPI WETTERER – CHARLES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 22

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [S] [J]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande relative aux murs, haies et fossés mitoyens ;

Le Tribunal composé de Camille GATINEAU, Juge placée au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier ;

Jugement contradictoire en premier ressort ;

Après avoir à l’audience publique du 04 mars 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [O] et Madame [Y] [O], née [F] (ci-après les consorts [O]) sont propriétaires d’une maison d’habitation sise [Adresse 1] au sein de laquelle ils résident.

Monsieur [S] [J] est propriétaire d’une maison d’habitation sise [Adresse 3], contigüe à celle de consorts [O], construite après la délivrance d’un permis de construire en date du 24 novembre 2017 et d’un permis de construire modificatif en date du 26 septembre 2018.

Après l’édification de sa maison d’habitation par Monsieur [S] [J], les consorts [O] l’ont assigné devant le juge des référés en application de l’article 145 du code de procédure civile afin de déterminer la conformité de la construction avec le permis de construire et le plan local d’urbanisme d'[Localité 8], ainsi que l’existence d’un éventuel préjudice de vue et d’ensoleillement à leur détriment au vu de l’implantation de la maison d’habitation.

Suivant ordonnance en date du 3 novembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de MULHOUSE a ordonné une expertise judiciaire et commis, pour y procéder, Monsieur [T] [X].

L’expert a déposé son rapport le 21 octobre 2021.

Les consorts [O] ont, par acte signifié le 24 avril 2023, introduit une instance à l’encontre de Monsieur [S] [J] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir notamment sa condamnation à leur payer des dommages et intérêts en raison du trouble anormal de voisinage causé par la construction de la nouvelle habitation.

Dans leurs dernières conclusions en date du 10 septembre 2024, les consorts [O] sollicitent du tribunal de Céans de :

— Condamner Monsieur [S] [J] à indemniser le préjudice matériel subi par les consorts [O] en leur versant des dommages et intérêts d’un montant de 24 500 euros,

— Condamner Monsieur [S] [J] à l’installation de brises-vues sur sa terrasse dans un délai de trois mois passé la décision rendue, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— Condamner Monsieur [S] [J] à indemniser le préjudice moral subi par les consorts [O] en leur versant des dommages et intérêts d’un montant de 5000 euros,

— Condamner Monsieur [S] [J] à payer aux consorts [O] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [S] [J] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [O] affirment qu’il est constant que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, responsabilité autonome vis-à-vis des articles 1241 et 1242 du code civil, c’est-à-dire reposant sur l’anormalité du trouble subi et non sur une faute. Cette responsabilité suppose un rapport de voisinage, un trouble anormal, à savoir un trouble excessif par rapport aux inconvénients normaux du voisinage, un préjudice et un lien de causalité. Dans le cas présent, la propriété des époux [O] étant contigüe à celle sur laquelle se trouve la construction à l’origine du trouble invoqué, le rapport de voisinage entre les parties est bien caractérisé. La maison construire par Monsieur [S] [J] présente des vues plongeantes et directes sur la terrasse et la piscine des consorts [O] depuis le rez-de-chaussée, la terrasse et l’étage. L’expert judiciaire fait état d’un vis-à-vis direct et proche de la maison de Monsieur [S] [J] sur la maison des consorts [O] en raison de vues droites et plongeantes depuis les ouvertures de l’étage et du rez-de-chaussée, concluant à une perte d’intimité sur la piscine des consorts [O]. Si dans un milieu urbain de densité moyenne, un certain vis-à-vis peut-être toléré, il s’agit dans le cas présent d’une perte totale d’intimité pour les consorts [O] lorsqu’ils utilisent leur terrasse, ce qui représente un trouble anormal de voisinage à leur détriment. Selon l’expert, la perte d’intimité entraîne une dépréciation vénale de la maison d’habitation des consorts [O] à hauteur de 24 500 euros, soit un préjudice matériel en lien direct avec le trouble anormal de voisinage.

Dans ses dernières écritures en date du 13 novembre 2024, Monsieur [S] [J] sollicite du tribunal de Céans de :

— Déclarer irrecevables et mal fondés les consorts [O] en l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions,

— Déclarer recevable et bien-fondé Monsieur [S] [J] en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

En conséquence,

— Débouter les consorts [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions,

— Ecarter des débats les arrêts de la cour d’appel d'[Localité 7] 08 juin 2017, RG 15/15960 et de la cour d’appel de [Localité 10], 04 décembre 2014, RG 13/04214, en ce qu’ils méconnaissent le principe du contradictoire,

— Condamner solidairement les consorts [O] à verser à Monsieur [S] [J] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement les consorts [O] aux entiers frais et dépens de la procédure,

— Rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] [J] affirme que, en substance :

— Nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, lequel n’existe que lorsque le trouble provoqué excède les inconvénients normaux du voisinage au regard du secteur dans lequel les constructions litigieuses sont édifiées, l’appréciation du caractère excessif du trouble relevant d’une appréciation in concreto,

— La maison d’habitation de Monsieur [S] [J] s’inscrit dans un quartier déjà densément construit de maisons d’habitations récentes de sorte que la construction d’une nouvelle maison individuelle, respectant la destination bourgeoise du quartier, n’est aucunement anormale au vu de la densité des maisons préexistantes aux alentours,

— Le préjudice de vue résultant de la construction d’une nouvelle maison d’habitation dans un quartier à destination bourgeoise et d’ores et déjà densément construit constitue un inconvénient attendu et normal du voisinage, l’existence du trouble anormal s’appréciant en fonction de la situation créée et non du privilège perdu à défaut de quoi Monsieur [S] [J] aurait été privé de toute possibilité de construire une maison individuelle,

— Le permis de construire déposé par Monsieur [S] [J] a été accepté par les services de l’urbanisme compétents et n’a fait l’objet d’aucun recours des tiers ; l’inconvénient est d’autant plus normal que la maison individuelle du défendeur surplombe naturellement celle des consorts [O] au regard de la déclivité du terrain actuel,

— Les consorts [O] ne sauraient tirer argument de ce que la maison d’habitation de Monsieur [S] [J] serait en situation de non-conformité altimétrique de plus d’un mètre dès lors que l’expert retient que les vues plongeantes et droites depuis les fenêtres des deux chambres à l’étage auraient été accentuées si le bâtiment avait été édifié un mètre plus bas et que la perte d’intimité est identique quelle que soit la position du bâtiment,

— En application de l’article 678 du code civil, Monsieur [S] [J] est parfaitement fondé à avoir une vue sur le fonds des consorts [O] dès lors qu’il ressort des plans du permis de construire que la distance séparant les fenêtres, les toitures et les terrasses litigieuses du fonds des consorts [O] est supérieure à 190 centimètres,

— Les consorts [O] sollicitent l’allocation d’une somme de 24 500 euros, laquelle est mentionnée par l’expert dans son rapport sans pour autant que cette somme ne soit justifiée à un quelconque instant, toute mesure réparatoire excessive devant être écartée en matière de trouble anormal du voisinage et ce alors que l’expert retient qu’il est techniquement possible de mettre en place des brises vues sur la piscine des consorts [O] pour la somme de 2000 euros, cette solution étant de nature à solutionner tout prétendu préjudice de vue de sorte qu’il n’existerait plus aucune perte de valeur vénale,

— Les demandes des consorts [O], à savoir tant la demande indemnitaire de 24 500 euros que la demande de mise en place de brises-vues sous astreinte, visent à réparer le même prétendu préjudice de sorte que les demandeurs seront nécessairement déboutés de leur demande de condamnation sous astreinte et ce d’autant que le trouble subi est minime et que les consorts [O] ont attendu de nombreux mois avant de saisir la juridiction de Céans, aucune condamnation sous astreinte ne pouvant être sérieusement sollicitée dans ces conditions,

— Les consorts [O] sollicitent l’indemnisation d’un préjudice moral qu’ils ne démontrent nullement, alors qu’il n’est pas prouvé qu’ils n’ont pas pu jouir de leur maison individuelle, de leur jardin ou de leur piscine,

— Les consorts [O] font référence à des arrêts de cour d’appel dans leurs dernières écritures, sans les verser aux débats ce qui constitue une atteinte au principe du contradictoire dès lors que ces décisions ne sont pas librement accessibles sur Légifrance, leur lecture attentive permettant en outre de retenir qu’ils ne sont pas transposables aux faits de l’espèce.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2024. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 7 janvier 2025. A cette date, les parties ont maintenu leurs dernières écritures.

MOTIFS

Sur la demande visant à exclure des débats les arrêts de cours d’appel visés par la partie demanderesse dans ses écritures

Aux termes de l’article 132 du code de procédure civile, la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance. La communication des pièces doit être spontanée.

Au visa de l’article 135 du code de procédure civile, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, la partie demanderesse a visé dans ses écritures un arrêt rendu par la cour d’appel d'[Localité 7] les 08 juin 2017 (n°15/15960) ainsi qu’un arrêt de la cour d’appel de [Localité 10] du 04 décembre 2014 (n°13/04214). A rebours de ce qu’elle indique dans ses écritures, elle n’a pas versé aux débats ces jurisprudences sur lesquelles elle fonde ses prétentions.

Ainsi, il y a lieu de retenir que ces arrêts d’appels visés dans les écritures de la partie demanderesse, non produits aux débats, n’ont pas pu faire l’objet de la discussion contradictoire des parties.

Il y a lieu en conséquence de les écarter des débats.

Sur le trouble anormal de voisinage

1) Sur l’existence d’un trouble

Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi et les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Ce principe général instaure un régime de responsabilité objectif, spécifique et autonome : le constat d’un dommage en lien certain et direct de cause à effet avec le trouble anormal suffit par conséquent à entraîner la mise en œuvre du droit à réparation de la victime du dommage indépendamment de toute faute commise, et même en l’absence de toute infraction aux règlements.

A l’inverse, le seul non-respect d’une réglementation ne suffit pas à démontrer l’existence d’un tel trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Il incombe à celui qui exerce l’action en réparation des troubles anormaux du voisinage d’établir :

— d’une part, que le trouble qu’il allègue est imputable à la propriété voisine,

— d’autre part, l’anormalité du trouble de voisinage qui est caractérisée lorsque ce trouble présente un degré important de gravité et qu’il est persistant et récurrent.

La caractérisation du trouble doit être envisagée indépendamment de la question du préjudice qui ne peut donc pas se déduire de la nuisance dont se plaint la victime.

Enfin, s’il est admis qu’un trouble anormal de voisinage peut être constitué alors même que les constructions ont été réalisées conformément à la réglementation, encore faut-il démontrer l’anormalité de ce trouble qui doit être suffisamment grave ou répété.

Aux termes de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

En l’espèce, suivant les conclusions de l’expert :

— la maison de Monsieur [S] [J] présente un vis-à-vis direct et proche sur la maison des consorts [O],

— le vis-à-vis cause une perte d’intimité sur la piscine en raison des vues droites et plongeantes depuis les ouvertures de l’étage et du rez-de-chaussée, à savoir la vue plongeante et droite depuis la fenêtre d’une chambre à l’étage de laquelle il n’est pas possible de se protéger et également en raison des vues partielles depuis les autres fenêtres (étage, rez-de-chaussée),

— la perte d’intimité aurait été identique si le bâtiment avait été édifié un mètre plus bas, comme prévu initialement, l’accentuation des vues directes et plongeantes depuis les fenêtres des deux chambres à l’étage ayant alors été compensée par la disparition des vues depuis le rez-de-chaussée,

— la dépréciation de la valeur vénale qui en résulte pour la maison des consorts [O] est évaluée à 24 500 euros et ce, que la construction de Monsieur [S] [J] ait été positionnée conformément au permis de construire ou non,

— le préjudice constaté se situe au niveau des vues depuis le nouveau bâtiment vers la propriété des consorts [O], à savoir la vue depuis la terrasse du rez-de-chaussée, laquelle pourrait être masquée par la mise en place d’une clôture opaque type claustra si Monsieur [S] [J] autorisait les consorts [O] à l’ériger plus haut que la législation en vigueur, ce à quoi les premiers s’opposent en demandant à ce que Monsieur [S] [J] mette en place des brises vues sur sa terrasse afin qu’il n’y ait plus de vues sur leur piscine, cette solution techniquement réalisable se chifferait aux alentours de 2000 euros.

L’existence de vues sur la propriété des consorts [O], notamment sur la piscine, depuis la propriété voisine de Monsieur [S] [J] n’est pas contestée par ce dernier.

Il ressort du rapport d’expertise mais également des photographies versées aux débats qu’il existe quatre vues directes et plongeantes sur la terrasse et la piscine des consorts [O] depuis la maison d’habitation de Monsieur [S] [J], au titre d’une terrasse et de trois fenêtres. Ces vues, au vu de leurs caractéristiques, sont de nature à réduire drastiquement leur intimité dans l’usage de ces espaces extérieurs.

Il en résulte l’existence d’un trouble anormal de voisinage pour les consorts [O], l’autorisation de la construction par un permis de construire étant sans emport sur la caractérisation du trouble anormal de voisinage, lequel peut être établi même si la construction litigieuse a été autorisé par un permis.

Si la partie défenderesse avance qu’il s’agit d’un trouble normal de voisinage, dans un environnement déjà densément construit, force est de constater que les parties ne versent pas aux débats le plan local d’urbanisme, que les photographies versées aux débats, si elles permettent de retenir l’existence d’un environnement urbain ne permettent pas de conclure à un environnement « urbain densément construit » et enfin, les contraintes issues de ces vues directes et plongeantes excèdent les inconvénients normaux de voisinage au vu de leur caractère excessif, et ce également dans un environnement urbanisé.

La déclivité naturelle du terrain avancée par la partie défenderesse et le fait que la maison d’habitation de Monsieur [S] [J] soit naturellement surélevée par rapport à celle des consorts [O] est sans emport sur la caractérisation du trouble anormal du voisinage, lequel est caractérisé par l’existence de vues directes et plongeantes sur la piscine des demandeurs.

Le seul respect des dispositions de l’article 687 du code civil ne permet pas d’exclure l’existence d’un trouble anormal de voisinage, lequel s’apprécie in concreto, en fonction de la disposition et de la destination des lieux.

En conséquence, il y a lieu de retenir l’existence d’un trouble anormal de voisinage pour les consorts [O] au titre de l’existence de quatre vues directes et plongeantes sur leur piscine depuis la maison d’habitation de Monsieur [S] [J], lesquelles conduisent à une perte certaine et durable d’intimité dans l’usage de cet espace extérieur.

2) Sur la réparation du trouble

En premier lieu, les demandeurs sollicitent l’indemnisation de la dépréciation de la valeur vénale de leur bien immobilier, à hauteur de la somme de 24 500 euros. Cependant, ainsi que le souligne la partie défenderesse, cette demande ne repose que sur une mention de l’expert dans son rapport, sans référence à une quelconque estimation immobilière ou toute autre pièce utile. En l’absence de tout élément au soutien de cette prétention, la preuve de l’existence d’un préjudice certain n’est pas rapportée et les consorts [O] doivent en conséquence être déboutés de leur demande d’indemnisation à hauteur de 24 500 euros.

En second lieu, les demandeurs sollicitent l’installation de brises-vues sur sa terrasse par le défendeur dans un délai de trois mois passé la décision rendue, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai. L’expert retient dans son rapport que le préjudice des demandeurs est causé par la vue directe et plongeante sur leur piscine depuis la terrasse de Monsieur [S] [I], laquelle pourrait être masquée par la pose de brises-vues. Si le défendeur s’oppose à la demande de condamnation à la pose de brises-vues, c’est au motif qu’une telle condamnation viendrait indemniser doublement le même préjudice au titre de la perte de valeur vénale de l’immeuble des consorts [O], demande de laquelle ces derniers ont été déboutés. La pose de brises-vues de nature à masquer la vue directe et plongeante depuis la terrasse de Monsieur [S] [I] étant de nature à réparer le préjudice subi par les consorts [O], il y a lieu de condamner le défendeur à la pose d’un tel dispositif de brises-vues sur sa terrasse et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement afin d’assurer la bonne exécution de celui-ci et la cessation en partie du trouble anormal de voisinage.

Enfin, les demandeurs sollicitent l’allocation d’une somme de 5000 euros en réparation de leur préjudice moral. Il ressort des pièces de la procédure que les demandeurs subissent un préjudice moral objectivé par la perte durable d’intimité qu’ils vont subir lors de l’utilisation de leur piscine, zone habituellement associée à la détente et au loisir, qu’il convient de compenser par l’allocation d’une somme de 5000 euros de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les autres demandes

1) Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [S] [I], partie succombante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n°20/00183.

Elle sera également condamnée à payer au consorts [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande de Monsieur [S] [I] formée sur ce même fondement.

2) Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, applicable, selon l’article 55 II du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, aux instances introduites devant les juridictions du premier degré à compter du 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ECARTE des débats l’arrêt rendu par la cour d’appel d'[Localité 7] le 08 juin 2017 (n°15/15960) ainsi que l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 10] du 04 décembre 2014 (n°13/04214) visés par les demandeurs dans leurs écritures et non versés aux débats ;

DEBOUTE Monsieur [N] [O] et Madame [Y] [O], née [F], de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 24 500 euros au titre de la perte de valeur vénale de leur maison d’habitation ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] à installer des panneaux brises-vues sur sa terrasse afin d’obstruer la vue directe et plongeante dont il dispose depuis ce lieu sur la terrasse de Monsieur [N] [O] et Madame [Y] [O], née [F], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 6 mois suivant la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] à payer à Monsieur [N] [O] et Madame [Y] [O], née [F], la somme de 5.000,00 € (CINQ MILLE EUROS) en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Monsieur [S] [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] à payer à Monsieur [N] [O] et Madame [Y] [O], née [F], la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n°20/00183 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et ce jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

Le Greffier La Présidente