TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02302 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IOKK

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 07 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [Y] [O],

né le 19 novembre 1975 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

Madame [K] [O],

née le 04 juin 1978

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [J] [T],

né le 10 janvier 1994 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [I],

née le 20 août 1996 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 04 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 janvier 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 mai 2022 à effet au 1er juillet 2022, M. [Y] [O] et Mme [K] [O] ont donné à bail à M. [J] [T] et Mme [X] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9] pour un loyer mensuel de 588€ outre 100€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Y] [O] et Mme [K] [O] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 janvier 2023.

Ils ont ensuite fait assigner M. [J] [T] et Mme [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 21 septembre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 13 février 2024 et a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

Aux termes des conclusions du 23 mai 2024 dont ils reprennent oralement le bénéfice à l’audience du 4 octobre 2024 en les complétant, M. [Y] [O] et Mme [K] [O] régulièrement représentés, demande au juge :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement prononcer cette résiliation;

— d’ordonner la libération des lieux par M. [J] [T] et Mme [X] [I] et de tous occupants de leur chef sous astreinte de 30€ par jour de retard suivant la décision et le cas échéant l’expulsion avec assistance d’un serrurier et le concours de la force publique ;

— de condamner solidairement M. [J] [T] et Mme [X] [I] à leur payer :

. une indemnité mensuelle d’occupation, hors charges, de 700€ à compter de septembre 2023 et jusqu’à libération définitive des lieux ;

. une somme de 9402.71€ au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté à la date du 6 septembre 2024 et tenant compte d’un paiement de la locataire de 400€;

. une somme de 850 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [J] [T] et Mme [X] [I] solidairement aux dépens;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

M. [Y] [O] et Mme [K] [O] font plaider que les paiements sont aléatoires précisant que les mois de mai à juillet 2024 n’ont pas été payés.

Ils s’opposent aux délais de paiement relevant que les calculs ne sont pas réalistes compte tenu du montant de la créance.

M. [J] [T] bien que régulièrement cité n’a pas comparu, ni personne pour le représenter.

Mme [X] [I] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux avec des délais de paiement. Elle explique avoir la charge de son enfant en situation de handicap âgé de 7 ans et que sa demande de logement social est en cours.

Elle explique percevoir des revenus de 1000€ par mois et propose de payer une somme de 50€ par mois en plus du loyer courant tout en précisant qu’actuellement elle s’acquitte des paiements à mesure de ses possibilités.

Un rapport de carence concernant le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 24 janvier 2024 en expliquant que deux rendez vous proposés à Mme [X] [I] n’avaient pas été honorés les 20 décembre 2023 et 18 janvier 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 25 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, M. [Y] [O] et Mme [K] [O] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 27 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de délivrance du commandement, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 26 janvier 2023, pour la somme en principal de 1476 € correspondant aux loyers impayés depuis le 1er juillet 2022.

La charge de la preuve des paiements libératoires pèse sur les locataires.

Il est établi que M. [J] [T] et Mme [X] [I] ainsi que le révèle le relevé de compte locataire produit, ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois puisqu’ils restaient devoir la somme de 2660.51€ à la date du 26 mars 2023 après déduction d’un rappel d’allocation pour le mois de février 2023.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 26 mars 2023 à minuit.

— Sur les effets de l’acquisition de la clause résolutoire :

Depuis le 26 mars 2023 à minuit, M. [J] [T] et Mme [X] [I] n’ont donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [J] [T] et Mme [X] [I], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient donc de la fixer, conformément à la demande, au montant du loyer hors charge qui aurait été du si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée à la somme de 630.47€ et sera majorée le cas échéant des charges dûment justifiées.

Compte tenu des dispositions contractuelles prévoyant le maintien de l’ensemble des obligations du bail jusqu’à libération définitive des lieux en cas de résiliation, il y a lieu de condamner M. [J] [T] et Mme [X] [I] solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation concourt à la libération des lieux. Il n’y a donc pas lieu d’assortir cette libération des locaux d’une astreinte.

— Sur le montant de l’arriéré locatif et la demande de délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux situations contractuelles en cours, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Mme [X] [I] reconnait devoir la somme de 9402.71€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 septembre 2024 déduction faite de son dernier paiement d’un montant de 400€.

Le loyer est stipulé payable d’avance le premier jour du terme.

Le loyer courant s’élève au jour de l’audience, compte tenu de l’application de la clause contractuelle d’indexation, à la somme de 630.47€ hors charges.

Il s’évince du décompte locataire, corroboré par les propos de Mme [X] [I] à l’audience d’une part que les paiements sont irréguliers et d’autre part que les versements effectués ne couvrent le montant du loyer mensuel.

Mme [X] [I] ne justifie donc pas des conditions permettant l’octroi des délais de paiement.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Le bail comporte une clause de solidarité.

M. [J] [T] et Mme [X] [I] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 9402.71€ au titre des loyers, charge et indemnités d’occupation arrêtés au 6 septembre 2024, échéance de septembre 2024 intégralement incluse.

— Sur les demandes accessoires :

M. [J] [T] et Mme [X] [I], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (122.70 euros) et de sa notification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [Y] [O] et Mme [K] [O] , M. [J] [T] et Mme [X] [I] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mai 2022 à effet au 1er juillet 2022 entre M. [Y] [O] et Mme [K] [O] et M. [J] [T] et Mme [X] [I] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9], sont réunies à la date du 26 mars 2023 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DEBOUTE Mme [X] [I] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [J] [T] et Mme [X] [I] et de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par M. [J] [T] et Mme [X] [I] à M. [Y] [O] et Mme [K] [O] à la somme qui aurait été due au titre des loyers hors charges si le bail s’était poursuivi entre les parties, soit à la somme de 630.47€ (six cent trente euros quarante sept centimes) majorée le cas échéant des charges régularisées sur justificatifs ;

CONDAMNE M. [J] [T] et Mme [X] [I] solidairement à payer à M. [Y] [O] et Mme [K] [O] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 27 mars 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur;

DIT n’y avoir lieu à assortir la libération des lieux d’une astreinte ;

CONDAMNE M. [J] [T] et Mme [X] [I] solidairement à payer à M. [Y] [O] et Mme [K] [O] la somme de 9402.71€ (neuf mille quatre cent deux euros soixante et onze centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 6 septembre 2024, échéance de septembre 2024 intégralement incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE M. [J] [T] et Mme [X] [I] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (122.70 euros), de sa notification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE M. [J] [T] et Mme [X] [I] solidairement à verser à M. [Y] [O] et Mme [K] [O] une somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 07 janvier 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,