Tribunal Judiciaire de Nîmes, Jcp, 15 juillet 2025, n° 24/01296

TJ Nîmes 15 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition des effets de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer était resté partiellement infructueux, permettant l'acquisition des effets de la clause résolutoire.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a jugé que le locataire ne disposait plus de titre pour occuper les lieux suite à la résiliation du bail.
Accepté
Occupation indue des lieux
La cour a jugé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation en raison de son occupation des lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné le locataire aux dépens de la procédure, conformément aux dispositions légales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nîmes, jcp, 15 juil. 2025, n° 24/01296
Numéro(s) :	24/01296
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	25 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Mireille BRUNMarie-Ange SEBELLINIRenaud ROCHE
Cabinet(s) :	LEVY ROCHE SARDA
Parties :	Société ACTION LOGEMENT SERVICE RCS [ Localité 14 ] 824 541 148

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Minute N°

N° RG 24/01296 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KVKY

Société ACTION LOGEMENT SERVICE .RCS [Localité 14] N° 824 541 148.

— [U] [M],

— [J] [V] Es qualité de mandataire de Monsieur [U] [M] suite au jugement de sauvegarde de justice du 18/03/2024

Exécutoire délivré à :

M^e Marie-Ange SEBELLINI

M^e Mireille BRUN

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 JUILLET 2025

DEMANDERESSE

Société ACTION LOGEMENT SERVICE .RCS [Localité 14] N° 824 541 148.

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Renaud ROCHE de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocats au barreau de LYON substituée par M^e Marie-Ange SEBELLINI, avocat au barreau de NIMES

DEFENDEURS

M. [U] [M]

né le 31 Décembre 2001 à MALI

[Adresse 3]

[Localité 5]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale n° BAJ de [Localité 13] N-30189-2024-006502 du 24/10/2024

représenté par M^e Mireille BRUN, avocat au barreau de NIMES

M. [J] [V] Es qualité de mandataire de Monsieur [U] [M] suite au jugement de sauvegarde de justice du 18/03/2024

[Adresse 9]

[Localité 6]

représenté par M^e Mireille BRUN, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alice CHARRON, juge des contentieux de la protection

En présence de Marion VILLENEUVE, auditrice de justice, lors des débats

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 29 Octobre 2024

Date des Débats : 06 mai 2025

Date du Délibéré : 15 juillet 2025

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 15 Juillet 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 23 février 2022, Monsieur [J] [N] représenté par ELYADE SERVICES IMMOBILIERS, son mandataire, a donné à bail à Monsieur [U] [M] représenté par Monsieur [V] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 245 euros outre 59 euros de charges.

Par contrat du 17 février 2022, Monsieur [J] [N] représenté par son mandataire ELYADE a conclu un contrat de cautionnement Visale avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES, afin de garantir le paiement des loyers.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé le montant des loyers au bailleur et a fait délivrer le 22 avril 2024 au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant de 2157,49 euros.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 6 août 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NIMES aux fins d’obtenir, au bénéfice de l’exécution provisoire, au visa des articles 1346 et suivants, 2305 et suivants du Code civil, 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code civil :

— à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire,

— en tout état de cause, l’expulsion de Monsieur [U] [M] ainsi que celle de toutes personnes se trouvant dans les lieux loués de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— sa condamnation au paiement de la somme de 2896,83€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 avril 2024 sur la somme de 2157,49 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

— la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, et la condamnation à la payer,

— sa condamnation à payer à la requérante la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— sa condamnation aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

La demanderesse fait valoir qu’elle est subrogée au bailleur dans tous leurs droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre des impayés de loyer.

Lors de l’audience du 6 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, a maintenu ses demandes initiales.

Monsieur [U] [M], cité à l’étude du commissaire de justice, n’ a pas comparu mais était représenté par son conseil indiquant que la dette avait fait l’objet d’un effacement intégral suite à la décision de rétablissement personnel.

Elle sollicite :

— le rejet des prétentions de la demanderesse

— La suspension de la clause résolutoire

— De constater que la dette locative est épurée

— De dire que la clause est réputée n’avoir jamais joué

— De statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [M] expose avoir repris le paiement du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été signifiée à la préfecture du [Localité 12] le 7 août 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié le commandement de payer la CCAPEX du [Localité 12] conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la subrogation :

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 2306, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le contrat de cautionnement VISALE signé entre le bailleur représenté par son mandataire , et la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 17 février 2022 stipule que “sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du Code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation”.

Il ressort de la quittance subrogative du 22 avril 2024 que ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, a réglé la somme totale de 4100,84 euros correspondant à tout ou partie des loyers et charges des mois de septembre 2023 à mai 2024 au bailleur représenté par son mandataire au titre des impayés de la locataire.

Or, la caution ayant réglé à la place du locataire est en droit d’exercer, en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution de bail lui permettant, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Néanmoins, il est produit la décision de la commission de surendettement du 18 décembre 2024 orientant le dossier vers un rétablissement personnel avec effacement des dettes et notamment de la dette de 4289,17 euros de ACTION LOGEMENT SERVICES.

Néanmoins aucune des deux parties ne sont en mesure de produire un décompte indiquant quelles sont les périodes concernées par l’effacement des dettes. Le décompte actualisé ne précise pas la période d’effacement.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la somme due :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que «Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux» ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.(…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Le commandement de payer les loyers délivré le 22 avril 2024 pour un montant de 2157,49 euros en principal et rappelant la clause résolutoire insérée au bail est resté partiellement infructueux dans le délai de 2 mois exigé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La clause résolutoire serait donc acquise au 24 juin 2024.

En l’espèce, la Société ACTION LOGEMENT SERVICE ne produit pas de décompte actualisé et il apparait que le loyer courant a été repris.

Attendu cependant que l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

Que l’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Dès lors, il doit être considéré que la dette a été pleinement effacée et que le défendeur n’est plus redevable de sommes à l’encontre de ACTION LOGEMENT SERVICES.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande en paiement de la Société ACTION LOGEMENT SERVICES mais de suspendre la clause résolutoire pendant une durée de 1 an.

En revanche, il doit être souligné que pendant ce délai de 1 an, à défaut de paiement d’un seul loyer en cours, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, le bail étant réputé avoir été résilié le 24 juin 2024

Dans ce dernier cas, la résiliation sera acquise à la Société Action logement services à compter de cette date, Monsieur [U] [M] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux.

Il doit donc être condamné à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, la demanderesse ne rapportant pas la preuve de circonstances particulières susceptibles de justifier la réduction, a fortiori la suppression, du délai légal prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de sa part pendant ce délai de deux mois, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

En revanche, depuis la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire, la partie demanderesse est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

Ainsi, il convient de fixer à la somme de 321,46€ par mois, avec charges, hors indexation et APL, le montant de l’indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation, le bail étant résilié.

Dès lors, Monsieur [U] [M] doit être condamné à payer à la demanderessse la somme de de 321,46€ par mois, charges comprises, hors indexation et APL, à titre d’indemnité mensuelle d’occupation, laquelle est due à compter du mois de janvier 2025 (faute de décompte actualisé) , le loyer étant payable d’avance, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant.

Sur les autres demandes :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure, Monsieur [U] [M] doit être condamné aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 135,25€.

Par ailleurs, eu égard aux circonstances de la cause, il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse l’intégralité des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance. En conséquence, Monsieur [U] [M] sera condamné à lui payer la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée.

Enfin, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 489 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et prononcé en premier ressort,

DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par la Société ACTION LOGEMENT SERVICE à l’encontre de Monsieur [U] [M] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 23 février 2022 ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre les parties ont été acquis à la date du 24 juin 2024 ;

Faisant application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014 -366 du 24 mars 2014,

CONSTATE l’effacement de la dette locative de Monsieur [U] [M] à l’encontre de la Société ACTION LOGEMENTS SERVICES ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant la durée de 1 an ;

En cas de défaut de paiement d’un seul loyer courant pendant la durée des délais accordés,

DIT que l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 24 juin 2024;

DIT que Monsieur [U] [M] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux depuis cette date ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués situés comme suit : [Adresse 2] à [Localité 5], dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

A défaut de libération volontaire de leur part pendant ce délai de deux mois,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [U] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la [Localité 11] Publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICE une indemnité d’occupation d’un montant de 321,46 euros charges comprises par mois, hors indexation et APL, à titre d’indemnité mensuelle d’occupation et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant ;

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [U] [M] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant 135,25 euros ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection