TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02314 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7XF

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. HLM DOMIAL ESH, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jeanne ROTH de l’AARPI ROTH – MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47, M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 261

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [K] [W], né le 27 Novembre 1983 au SENEGAL, demeurant [Adresse 6]

non comparant

Madame [I] [G] [O] épouse [W], née le 01 Février 1990 au SENEGAL, demeurant [Adresse 6]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Demande de réinscription après radiation ou caducité

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 février 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 19 novembre 2020, la S.A. HLM DOMIAL ESH a donné à bail à Monsieur [K] [W] et Madame [I] [G] [O] épouse [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] pour un loyer mensuel initial et une provision sur charges de 870,70 € outre 139,87 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA DOMIAL a fait signifier à Monsieur [K] [W] et Madame [I] [G] [O] épouse [W] le 27 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par actes de commissaire de justice en date du 11 avril 2024, la SA DOMIAL a fait assigner Monsieur [K] [W] et Madame [I] [G] [O] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 octobre 2024 et en l’absence du conseil de la S.A. HLM DOMIAL ESH, une ordonnance de caducité a été rendue le 3 octobre 2024.

Le 10 octobre 2024, une ordonnance de relevé de caducité a été rendue et l’affaire a été fixée à l’audience du 7 novembre 2024.

A cette audience, la S.A. HLM DOMIAL ESH, représentée par son conseil a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Constater la résiliation du bail, subsidiairement prononcer la résiliation, et ordonner l’expulsion sans délai des locataires et de tout occupant de leur chef du logement et ses annexes qu’ils occupent à [Adresse 6], au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2163,12 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation (arriéré arrêté au 28 mars 2024),

— Condamner solidairement les défendeurs à payer à la demanderesse, une indemnité d’occupation mensuelle pour le logement égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 29 mars 2024 sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce jusqu’à la libération complète des lieux et autres dépendances et restitution des clés,

— Dire que cette indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance,

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision de plein droit,

— Condamner solidairement les défendeurs aux dépens, y compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CCAPEX.

La S.A. HLM DOMIAL ESH, représentée par son conseil maintient ses demandes et produit un décompte actualisé.

Bien que régulièrement assignés par remise de l’exploit à personne pour Monsieur [K] [W] et pour Madame [I] [G] [O] épouse [W], ces derniers n’ont pas comparu et personne pour les représenter.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné au greffe duquel il ressort que les locataires n’ont pas donné suite aux rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que si le juge l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 24 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. HLM DOMIAL ESH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Haut Rhin le 20 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 19 novembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 septembre 2023, pour la somme en principal de 1824,18 €. Si des versements ont été effectués par les locataires, il convient de constater que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 novembre 2023.

Monsieur [K] [W] et Madame [I] [G] [O] épouse [W] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Ils seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 novembre 2023 équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de dire qu’elle sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers majorées des charges locatives dûment justifiées ainsi que des intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance.

Ils devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour eux de le faire, ils pourront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [W] et Madame [I] [G] [O] épouse [W] sont non comparants et n’ont formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La S.A. HLM DOMIAL ESH produit dans le cadre de son assignation un décompte daté du 28 mars 2024 dans lequel il ressort que Monsieur [K] [W] et Madame [I] [G] [O] épouse [W] restent devoir la somme de 2163,12 € terme de mars 2024 inclus.

Le décompte impute aux locataires des frais pour non réponse à l’enquête visée à l’article L. 442-5 du Code de la Construction et de l’Habitation d’un montant mensuel de 7,62 euros pour la période de février 2024 à mars 2024, soit un montant total de 15,24 euros. Ces pénalités sont dues à partir de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la sollicitation du locataire par le bailleur social.

Or, ce dernier ne justifie pas de l’envoi aux locataires d’un courrier aux fins de recueillir les données de l’enquête visée à l’article L. 442-5 précité.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais d’enquête.

Monsieur [K] [W] et Madame [I] [G] [O] épouse [W] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner solidairement, en application de la clause de solidarité prévue au bail, Monsieur [K] [W] et Madame [I] [G] [O] épouse [W] au paiement de la somme de 2147,88 €, terme de mars 2024 inclus (loyers impayés, avances sur charges et indemnités d’occupation). Tout versement intervenu postérieurement devant venir en déduction.

Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 11 avril 2024

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Monsieur [K] [W] et Madame [I] [G] [O] épouse [W] ne justifient pas de la reprise du paiement du loyer avant l’audience. En outre, ils ne justifient pas être dans une situation financière leur permettant de s’acquitter de leur dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [W] et Madame [I] [G] [O] épouse [W] supporteront in solidum la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Haut Rhin, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder au demandeur la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 novembre 2020 entre la S.A. HLM DOMIAL ESH et Monsieur [K] [W] et Madame [I] [G] [O] épouse [W] concernant le logement situé au 1er étage du [Adresse 6] à [Localité 5] sont réunies à la date du 28 novembre 2023 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [W] et Madame [I] [G] [O] épouse [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [W] et Madame [I] [G] [O] épouse [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. HLM DOMIAL ESH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [K] [W] et Madame [I] [G] [O] épouse [W] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [W] et Madame [I] [G] [O] épouse [W] à payer à la S.A. HLM DOMIAL ESH la somme de 2147,88 € (deux mille cent quarante-sept euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 28 mars 2024 (échéance de mars 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 11 avril 2024 ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [K] [W] et Madame [I] [G] [O] épouse [W] à la somme qui aurait été due au titre des loyers si le bail s’était poursuivi entre les parties (à titre informatif : dernier montant du loyer de novembre 2023 : 1030,28 €) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [W] et Madame [I] [G] [O] épouse [W] à payer à la S.A. HLM DOMIAL ESH cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 novembre 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ainsi que des intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

DEBOUTE la S.A. HLM DOMIAL ESH du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [W] et Madame [I] [G] [O] épouse [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Haut Rhin, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [W] et Madame [I] [G] [O] épouse [W] à verser à la S.A. HLM DOMIAL ESH une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 février 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,