Du 07 novembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/00954 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2O4V

Société ADOMA

C/

[I] [X]

— Expéditions délivrées à

M. [I] [X]

— FE délivrée à

M^e Bertrand CHAVERON

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 novembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Société ADOMA, (anciennement dénommée SONACOTRA),

RCS [Localité 12] N° B 788 058 030

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Bertrand CHAVERON, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [X]

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Mai 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de résidence du 2 juin 2023, la [14] d’économie mixte ADOMA (ci-après dénommée ADOMA) a consenti à M. [I] [X] la location d’un logement dans un logement-foyer de type résidence sociale, situé [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant le règlement d’une redevance mensuelle de 475,61 euros par mois.

Des redevances étant impayées, ADOMA a fait signifier à M. [I] [X] le 2 avril 2025 une mise en demeure de payer aux fins de mise en oeuvre de la clause de résiliation de plein droit prévue par le contrat.

Par acte du 7 mai 2025, ADOMA a fait assigner M. [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé en lui demandant de :

— constater la résiliation du contrat de résidence par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

— le condamner à payer par provision la somme de 2770,97 euros au titre des redevances et charges impayés à la date du 10 mars 2025 ;

— le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant de la redevance, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la totale libération des lieux,

— le condamner à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2025 après un renvoi contradictoire accordé à l’audience du 27 juin 2025.

Lors des débats, ADOMA, régulièrement représentée, maintient ses demandes initiales, en actualisant sa créance au titre des redevances et indemnités d’occupation à la somme de 1852,05 euros due à la date du 19 septembre 2025 (déduction ayant été faite du versement de 420 euros effectué le 9 septembre 2025) et s’en remet à l’appréciation du magistrat sur la demande de délais de paiement formée par M.[X].

M. [I] [X] , comparant en personne lors de l’audience du 19 septembre 2025, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement sur une période de 24 mois.

Il est renvoyé à l’assignation valant conclusions pour l’exposé des moyens de la Société ADOMA en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU CONTRAT DE RESIDENCE

Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relatif au rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En l’espèce le contrat porte sur un logement meublé faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur ses conditions d’occupation, ou ses modalités d’attribution qui entre dans le champ des résidences exclues de l’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement de la redevance due en contrepartie de l’attribution du logement meublé, n’est pas soumise aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

En l’espèce la société ADOMA a fait signifier à M. [I] [X] le 2 avril 2025, une mise en demeure de payer la somme de 2270,97 euros en vue de mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit rappelée par le contrat de Résidence en lui impartissant un délai d’un mois pour régulariser la dette.

Cette mise en demeure datée du 10 mars 2025, signifiée à M. [I] [X] le 2 avril 2025, est demeurée infructueuse pendant plus d’un mois, alors qu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges restait due au gestionnaire, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 3 mai 2025.

Par conséquent, il convient de constater que le contrat de résidence a pris fin à cette date.

M. [I] [X], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance.

— SUR L’OCTROI DE DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

M. [I] [X] sollicite l’octroi de délais de paiement avec suspension de la résiliation du contrat.

Dans la mesure où le droit à un logement est un droit fondamental à valeur constitutionnelle, où M. [I] [X] paraît en mesure de régler la redevance dont il a repris le paiement et sa dette de façon échelonnée-, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil pour solder la dette, en suspendant la résiliation du contrat sous réserve du respect des délais de paiement accordés et du paiement des redevances continuant à courir.

A défaut de respecter ces dispositions M. [I] [X] sera déchu des délais de paiement et ADOMA pourra faire procéder à son expulsion. Une indemnité d’occupation sera fixée jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant égal à celui de la redevance et des charges avec revalorisation et réindexation dans les conditions prévues par le contrat, étant précisé que son montant au jour du décompte actualisé est de 508,68 euros par mois.

— SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA SOCIETE ADOMA

Il incombe au bénéficiaire d’un contrat de résidence d’acquitter la redevance et les charges convenues résultant du contrat et de l’occupation des lieux. Il résulte de l’article 1353 du code civil alinéa 2 qu’il incombe au résident qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De plus il ressort de ce qui précède l’obligation pour M. [I] [X] d’acquitter une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat.

La société ADOMA produit le bail conclu avec M. [I] [X] ainsi qu’un décompte mentionnant que ce dernier reste devoir au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation la somme de 1852,05 euros à la date du 19 septembre 2025 (déduction ayant été faite du versement de 420 euros réalisé le 9 septembre 2025).

M. [I] [X] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [I] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Tenu aux dépens, M. [I] [X] sera condamné à payer à la société ADOMA une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 100 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 3 mai 2025 la résiliation du contrat de résidence conclu le 2 juin 2023 et liant la [13] Anonyme d’Economie Mixte ADOMA à M. [I] [X], concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 10];

CONDAMNONS M. [I] [X] à payer à titre provisionnel la somme de 1852,05 euros, au titre de l’arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 19 septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [I] [X] à s’acquitter de sa dette incluant les frais de procédure, en 24 mensualités de 77,16 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre de la redevance mensuelle courante, ou de l’arriéré de redevance, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour M. [I] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— M. [I] [X] sera tenu de payer à la Société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant de la redevance mensuelle (508,68 euros au jour du dernier décompte), dont le montant sera révisable selon les dispositions contractuelles et réindexable annuellement jusqu’à la totale libération des lieux, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des redevances et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS M. [I] [X] à payer à Société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [I] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE