TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/01266 – N° Portalis DB2G-W-B7H-II65

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 24 avril 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [V] [P]

née le 15 Septembre 1987 à [Localité 9] (HAUT RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

— représentée par M^e Alexandra KENNEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 78

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C68224-2023-001095 du 16/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

PARTIE DEFENDERESSE :

OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION-HABITAT (M2A HABITAT), prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

Nature de l’affaire : Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

[O] [U] : Auditrice de justice

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 14 Janvier 2025

JUGEMENT : contradictoire – en dernier ressort s’agissant de l’homologation d’accord partiel – en premier ressort s’agissant des contestations tranchées

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 février 2019, l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat a loué à Mme [V] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 595,04 € outre 107,60 € de provisions sur charges.

Par une demande introductive d’instance du 25 mai 2023, régulièrement signifiée en date du 4 septembre 2023, Mme [V] [P] a attrait l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat, devant le juge des contentieux et de la protection de [Localité 9] et demande la condamnation de son bailleur à procéder à des travaux ainsi qu’à l’indemniser de son préjudice.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 7 novembre 2023 puis renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties avant d’être plaidée lors de l’audience du 11 juin 2024.

A l’audience du 11 juin 2024, Mme [V] [P], régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de ses dernières conclusions du 6 février 2024 par lesquelles elle demande au juge des contentieux et de la protection de :

— condamner l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat, à remettre en état, sous astreinte de 50 € par jour de retard, le système de ventilation de son logement,

— condamner l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat, sous astreinte de 50 € par jour de retard à remédier aux problèmes d’humidité dans le logement de manière efficace et durable,

— condamner l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat, sous astreinte de 50 € par jour de retard à remettre les murs et les plafonds de tout l’appartement en état,

— condamner l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat, à lui payer un montant de 6 458,39 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ses conditions de vie indécentes,

— condamner l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat aux entiers frais et dépens outre la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, Mme [V] [P] expose qu’elle a connu, depuis son entrée dans les lieux, de graves problèmes pour chauffer son logement. Elle ajoute que des moisissures se sont développées dans l’ensemble des pièces ce qui a eu des conséquences sur sa santé et celle de sa famille. Elle précise avoir fait appel aux services de la ville compte tenu des carences du propriétaire lequel refusait d’intervenir. Elle déclare qu’un premier rappel à la réglementation a été adressé à son bailleur dès le 13 avril 2022. Elle indique que les préconisations des services d’hygiène de la ville n’ayant pas été suivies d’effets, une mise en demeure a été adressée à son bailleur en date du 16 novembre 2022. Elle soutient que les travaux préconisés, soit rendre la ventilation conforme à la réglementation en vigueur, rechercher les causes d’humidité, y remédier de manière durable et, enfin, lutter efficacement contre les moisissures, ne sont toujours pas effectués. Mme [V] [P] précise que son enfant a développé de l’asthme lié à cet environnement de sorte qu’elle a demandé à changer de logement, sans résultat, son dossier étant bloqué. Elle déclare que les défauts de conformité de son logement engendrent une consommation d’énergie « astronomique » ce qui la place en difficulté au regard de sa situation financière. Enfin, en réponse aux conclusions adverses, Mme [V] [P] considère que les moyens opposés par le défendeur doivent être rejetés dans la mesure où aucune solution pérenne n’a été trouvée.

Régulièrement cité, l'[10] [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat, représenté par son conseil, reprend les termes de ses dernières écritures du 10 novembre 2023 par lesquelles il demande de débouter Mme [V] [P] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, outre sa condamnation aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat, déclare avoir été diligent et réactif face aux doléances de la locataire, intervenant dès le 7 octobre 2019 en envoyant une entreprise afin de procéder aux travaux sollicités. Il ajoute qu’un an plus tard, lorsque la locataire a à nouveau fait état de moisissures, un technicien s’est déplacé et a constaté que les réglettes des fenêtres du salon étaient obstruées. Il ajoute que suite au rappel à la réglementation émanant du service communal d’hygiène et de santé de la ville, des entreprises ont immédiatement été mandatées et des travaux effectués, consistant notamment dans le remplacement des bouches pour la VMC Gaz et la VMC ALDES. L’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat, expose que les travaux préconisés par les services de la ville n’étaient pas opportuns au regard de la structure de l’immeuble. Il indique que son argumentation a été reconnue par les services de la ville qui ont accepté les travaux effectués comme étant conformes et adaptés à la situation, notamment suite au remplacement du caisson VMC Gaz de tout l’immeuble et au détalonnage des portes. L’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat, déclare que depuis lors, aucun dysfonctionnement n’a été porté à sa connaissance.

S’agissant de la demande en dommages et intérêts, l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat considère qu’aucune faute ne peut lui être imputée, ayant été extrêmement diligent et réactif. Il ajoute que la locataire ne justifie d’aucun préjudice, ne produisant aucune facture d’électricité. S’agissant de l’asthme de son fils, l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat considère que le lien de causalité n’est pas établi.

Par un jugement rendu en date 8 octobre 2024, une conciliation a été déléguée et l’affaire a été renvoyée au 14 janvier 2025.

Lors de cette audience, l’ensemble des parties, régulièrement représentées par leur conseil, remettent au juge des contentieux et de la protection un constat d’accord partiel en vertu duquel la demanderesse accepte la proposition de relogement formulée par la bailleresse, visant à lui faire intégrer un autre appartement sis [Adresse 4].

Ce constat d’accord partiel met en exergue que demeure un point de désaccord s’agissant de l’indemnisation du préjudice subi, la demanderesse proposant une remise gracieuse sur le reliquat du nouveau loyer durant 10 mois (soit 193,33 par mois X 10 mois).

Mme [V] [P], représentée par son conseil, reprend ses dernières écritures et expose que les difficultés d’humidité étaient réelles de sorte que si la demande en réalisation des travaux est désormais sans objet, elle a vécu dans l’appartement litigieux et a été contrainte à solliciter un prêt CAF pour racheter du mobilier attaqué par les moisissures. Elle sollicite 2 000 € à titre de dommages et intérêts.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat,également représenté, reprend les termes de ses écritures du 7 janvier 2025 par lesquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de constater que la demande en condamnation sous astreinte à réaliser des travaux est devenue sans objet, de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et, enfin, de la condamner à la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la défenderesse expose avec force qu’elle a toujours été diligente et a coopéré avec les services de la ville pour trouver des solutions adaptées à la configuration de l’immeuble. Elle soutient que, dès lors, aucune faute ne peut lui être reprochée.S’agissant de la demande indemnitaire, l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat, déclare que la demanderesse n’indique pas le fondement de sa demande et ne démontre ni faute de la bailleresse, ni préjudice, ni lien de causalité entre cette faute et le préjudice.Elle souligne que la demanderesse ne produit pas de facture de chauffage et indique qu’il n’est pas prouvé que l’asthme de son fils est en lien avec la présence d’humidité dans le logement. Enfin, concernant le remplacement du mobilier, la défenderesse soutient qu’il appartenait à la demanderesse de procéder à une déclaration de sinistre auprès de son assurance.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2025.

MOTIVATION

Sur l’homologation de l’accord partiel

L’article 1528 du code de procédure civile dispose que les parties à un différend peuvent, à leur initiative et dans les conditions prévues par le présent livre, tenter de le résoudre de façon amiable avec l’assistance d’un médiateur, d’un conciliateur de justice ou, dans le cadre d’une procédure participative, de leurs avocats.

L’article 1540 du même code ajoute qu’en cas de conciliation, même partielle, il peut être établi un constat d’accord signé par les parties et le conciliateur de justice. La conciliation peut également être consignée dans un constat signé par le conciliateur et une ou plusieurs des parties lorsque l’une ou plusieurs d’entre elles ont formalisé les termes de l’accord auquel elles consentent dans un acte signé par elles et établi hors la présence du conciliateur de justice ; il incombe alors à ce dernier de viser l’acte dans le constat et de l’annexer à celui-ci. La rédaction d’un constat est requise lorsque la conciliation a pour effet la renonciation à un droit. Un exemplaire du constat est remis à chaque intéressé. Le conciliateur de justice procède également, sans délai, au dépôt d’un exemplaire au greffe du tribunal judiciaire.

Enfin, l’article 1541 du même code précise que la demande tendant à l’homologation de l’accord issu de la conciliation est présentée au juge par requête de l’ensemble des parties à la conciliation ou de l’une d’elles, avec l’accord exprès des autres.

En l’espèce, les parties, régulièrement représentées lors de l’audience du 14 janvier 2025, soumettent au juge des contentieux de la protection un constat d’accord partiel trouvé en présence de M. [H] [K], par lequel elles décident de mettre partiellement fin à leur différend et conviennent de l’attribution à la demanderesse d’un nouveau logement appartenant à la défenderesse situé [Adresse 4].

Il échet par conséquent, d’homologuer cet accord partiel, qui ne contrevient pas aux règles d’ordre public, et de constater le désistement partiel de Mme [V] [P] s’agissant de la demande principale en remise en état du logement qui découle, en application de l’article 397 du Code de procédure civile, de la transaction effectuée par les parties et dont l’homologation est demandée au Tribunal.

Sur la demande indemnitaire

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à

la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 8] et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1:

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

En l’espèce, il convient de souligner que les désordres constatés – humidité excessive, moisissures dans le logement – caractérisent un défaut de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent et d’assurer à leur locataire une jouissance paisible des lieux, étant rappelé que ces obligations sont des obligations de résultat qui ne cèdent que devant la force majeure et la faute de la victime.

Aussi, le fait que la bailleresse ait été diligente afin d’essayer de trouver une solution ne la décharge pas de sa responsabilité vis-à-vis de la locataire qui a été contrainte de vivre plusieurs années dans le logement litigieux, avec sa famille dont un jeune enfant.

Son préjudice peut légitimement être fixé à la somme de 2 000 €.

Par conséquent, l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat est condamnée à verser à Mme [V] [P] la somme de 2 000 € en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, pour l’ensemble des parties.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en dernier ressort s’agissant de l’homologation d’accord partiel et en premier ressort s’agissant des contestations qu’il tranche,

Sur l’homologation de l’accord partiel :

HOMOLOGUE l’accord du 10 décembre 2024 conclu entre d’une part Mme [V] [P] et d’autre part l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat en présence de Monsieur [H] [K], conciliateur de justice, et lui confère force exécutoire;

DIT que l’accord est annexé à la présente décision et revêtu de notre sceau ;

CONSTATE le désistement de Mme [V] [P] s’agissant de ses demandes aux fins de travaux sous peine d’astreinte ;

DIT qu’il sera délivré une expédition exécutoire de ce constat aux parties à la diligence du greffe ;

Sur les contestations qu’il tranche :

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat à verser à Mme [V] [P] la somme de 2 000 € (deux mille euros) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Mme [V] [P] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat [Localité 9] Alsace Agglomération-Habitat, M2A Habitat aux dépens.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 24 avril 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,