MINUTE N° : 25/00333

JUGEMENT

DU 05 Mai 2025

N° RC 25/00301

DÉCISION

réputé contradictoire et en premier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT

ET :

[K] [S]

Débats à l’audience du 13 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e BENDJADOR

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 8] et [Localité 12]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

TENUE le 05 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 5] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e CROISÉ

D’une Part ;

ET :

Madame [K] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 novembre 2020, la SA [Adresse 6] a loué à Mme [K] [S]. un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], (logement 9) -37220- [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 502,23 euros, outre 90.11 euros au titre des provisions pour charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA TOURAINE LOGEMENT a signalé la situation à la CAF le 19 juin 2023, fait signifier, le 5 juillet 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 25 juillet 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Mme [K] [S] devenue sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la sommes de 3.008,15 euros à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 13 février 2025, la SA TOURAINE LOGEMENT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 4.462,11 euros, au titre des loyers et charges échus au 12 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, Madame [S], régulièrement citée par acte déposé à étude, ne comparait pas.

Aucun, diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025, par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé au 5 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

1- Sur la recevabilité

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

L’action est donc recevable.

2- Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, le bailleur produit :

— le bail conclu le 16 novembre 2020 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 5 juillet 2023, pour la somme en principal de 559,05 euros due au 16 juin 2023 selon décompte inclus dans le commandement de payer,

— une décompte de créance.

L’examen de ce décompte de créance, produit à l’audience, démontre qu’au jour du commandement le 5 juillet 2023, la créance de 559,05 euros, due au 16 juin 2023, avait été réglée par deux versements : l’un de 180 euros enregistré le 21 juin 2023 et l’autre de 417,18 fait le 22 juin 2023 soit un total de 597,18 rendant le compte de Mme [S] créditeur de 38,13 euros.

En conséquence, le commandement de payer, visant la clause résolutoire, délivré pour des sommes déjà réglées ne peut produire d’effet.

La SA TOURAINE LOGEMENT sera donc déboutée de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

— Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail

En l’espèce, le bailleur forme, à titre subsidiaire, une demande de prononcer judiciaire de la résiliation du bail.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du Code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que la défaillance de Mme [S] est persistante depuis octobre 2023, les prélèvements étant quasi tous systématiquement rejetés jusqu’en juillet 2024. A partir d’août 2024, des réglements ont repris, cependant plus aucun réglement n’est enregistré depuis le mois de décembre 2024. La créance revendiquée est, au 12 février 2025, de 4.462,11 euros.

Ces défauts de paiements répétés constituent un manquement, suffisamment grave aux obligations découlant du bail, pour entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de Mme [S] .

Il convient, dès lors, de prononcer la résiliation du bail à la date du présent jugement.

Sur l’expulsion

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés, il y a lieu d’ordonner à Madame [K] [S] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la SA TOURAINE LOGEMENT sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [K] [S], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, la locataire déchue de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Mme [K] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

En l’espèce, la SA TOURAINE LOGEMENT revendique une créance de 4.462,11 euros, échéance de janvier 2025 inclus.

Mme [K] [S], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

La somme réclamée appelle les observations suivantes : si les frais d’huissier sont déjà déduits de la somme totale mentionnée au décompte, la somme réclamée comprend des « frais pénalité enquête » dont il n’est pas justifiés et qui ne relèvent pas du régime des arriérés locatifs. Ces sommes doivent donc être déduites (7,62 x 7 = 53,34 euros).

Par suite, la dette locative à retenir est de 4.408,77 euros, arrêtée au 12 février 2025, échéance de janvier comprise.

Mme [K] [S] doit par conséquent être condamnée au paiement de cette dette locative augmentée de 601,94 euros pour chaque mois à courir jusqu’au prononcé de la résiliation du bail outre une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [K] [S], partie perdante, sera condamnée à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de la notification au Préfet à l’exclusion du commandment de payer délivré pour une dette déjà réglée.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l’équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE le manquement répété de Mme [K] [S] à l’obligation essentielle du contrat de payer le loyer, et DIT qu’il justifie la résiliation judiciaire du bail conclu le 16 novembre 2020 avec la SA TOURAINE LOGEMENT.

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail à compter de la date du présent jugement ;

DIT que Mme [K] [S] est à compter de cette date occupante sans droit ni titre du logement loué situé [Adresse 3] (logement 9) à [Localité 10][Localité 7] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [K] [S] de quitter les lieux loués sis [Adresse 3] (logement 9) à [Localité 11] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA TOURAINE LOGEMENT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [K] [S] à verser à La SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 4.408,77 euros (quatre mille quatre cent huit euros et soixante dix-sept centimes), décompte arrêté au 12 février 2025, terme du mois de janvier inclus, au titre des loyers et charges impayés, outre les loyers soit 601,94 euros et les charges justifiées dus entre cette date et celle du présent jugement prononcant la résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [K] [S] à verser à La SA TOURAINE LOGEMENT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer soit 601,94 euros augmenté des charges justifiées, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [K] [S] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le cout de l’assignation et de sa notification au Préfet à l’exception du cout du commandement.  ;

DÉBOUTE La SA TOURAINE LOGEMENT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 8] et [Localité 12] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, leles parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,