TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02070 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I55Z

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [Y] [U]

né le 09 Mai 1972 à [Localité 8] (MAROC),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sara ZEKKARA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 38

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [P] [D] [E]

né le 10 Novembre 1971 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne lors de l’appel des causes, assisté de sa fille Madame [H] [P] [D] assurant la traduction en tamoul

Monsieur [F] [P] [J]

né le 28 Juillet 1975 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 15 Novembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 février 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 septembre 2022, M. [Y] [U] a donné à bail à M. [F] [P] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 690 € outre 50 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Y] [U] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 décembre 2023, commandement dénoncé à M. [P] [D] [E] figurant comme “garant” sur la première page du bail, le 29 décembre 2023.

Par exploits en date des 4 juillet 2024 et 22 août 2024, M. [Y] [U] a respectivement fait assigner M. [F] [P] [J] et M. [P] [D] [E] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 13 septembre 2024 et a été renvoyée à l’audience du 15 novembre 2024 pour assurer le respect du principe de la contradiction entre les parties.

A l’audience M. [Y] [U] régulièrement représenté, s’est désisté de ses prétentions à l’égard de M. [P] [D] [E] et a repris oralement le bénéfice de son assignation à l’égard de M. [F] [P] [J] en l’actualisant et demandé au juge de :

— constater la résiliation du bail et prononcer sans délai, l’expulsion de M. [F] [P] [J] et de tous occupants de son chef,

— condamner M. [F] [P] [J] à payer la somme de 5574€ selon décompte arrêté au 8 octobre 2024 , échéance d’octobre 2024 incluse,

— condamner M. [F] [P] [J] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 740€ jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner M. [F] [P] [J] aux dépens en ce compris le cout du commandement de payer et de la dénonce à la caution ainsi qu’à lui payer une somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

le tout avec exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, M. [Y] [U] reprend le bénéfice de ses pièces et précise que les loyers ne sont plus payés depuis le 10 décembre 2023. Il fait observer que M. [F] [P] [J] ne rapporte aucune preuve de l’insalubrité du logement invoquée, les photographies n’étant pas probantes.

M. [Y] [U] soutient que les travaux d’installation sanitaire n’ont pas pu être mis en oeuvre par suite de l’opposition de M. [F] [P] [J] qui n’a pas davantage signé le plan d’apurement proposé par la caisse d’allocations familiales.

M. [F] [P] [J] reconnaît la dette locative et souligne que son épouse ne travaille pas ; qu’il perçoit un salaire de 1500€ et qu’ils ont deux enfants à charge de 6 et 3 ans.

Il soutient que l’appartement est affecté de désordres et relève avoir visité les lieux le soir, sans électricité.

Il expose avoir tenté une conciliation, ce que conteste M. [Y] [U] et reconnait que le loyer courant même résiduel, n’est pas payé.

M. [P] [D] [E] présent lors de l’appel du rôle a été autorisé à quitter la salle à raison du désistement exprimé à son égard par le conseil du demandeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 février 2025 par mise à disposition au greffe.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties étant toutes présentes lors de l’appel des causes, le jugement est contradictoire.

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par lettre recommandée le 13 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [Y] [U] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 18 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties (paragraphe VIII) qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat conclu antérieurement au 29 juillet 2023, prévoyait en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 15 décembre 2023, pour la somme en principal de 2444€.

Le loyer est stipulé payable d’avance au plus tard le 15 de chaque mois.

La charge de la preuve des paiements pèse sur le locataire étant rappelé que pour faire échec au jeu de la clause résolutoire, M. [F] [P] [J] doit rapporter la preuve d’un paiement intervenu dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement soit avant la date du 15 février 2024.

M. [F] [P] [J] reconnait à l’audience, le défaut de paiement. Il invoque cependant les désordres affectant les lieux loués considérant qu’il y a des travaux à réaliser et qu’il reste dans l’attente d’une action de son propriétaire.

En premier lieu, il convient de rappeler que hors l’hypothèse d’un logement intégralement inhabitable, le locataire n’est pas autorisé à suspendre le paiement des loyers et charges contractuellement convenus.

En second lieu, M. [F] [P] [J] supporte la charge de la preuve de ses affirmations.

Il verse au débat un compte-rendu de médiation du 13 février 2024, une convocation pour une inspection des lieux fixée au 23 avril 2024, des photographies et la convocation pour une réunion de conciliation.

Aucune des pièces produites ne caractérise l’indécence du logement loué dans des proportions qui autoriserait le locataire à faire consigner ses loyers – action qu’il n’a au demeurant pas entreprise – ou à cesser de sa seule autorité tout paiement.

M. [F] [P] [J] qui explique à l’audience que la visite d’inspection a eu lieu, ne produit aucun rapport caractérisant une indécence du logement.

Au contraire, M. [Y] [U] produit l’état des lieux d’entrée ainsi qu’un mail d’un réparateur de la Société MULTICHAUFFE SERVICES qui souligne ne pas avoir pu réparer le défaut d’étanchéité de la sortie des toilettes par suite du refus de M. [F] [P] [J].

Il produit également le constat de carence signé par le conciliateur de justice.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 15 février 2024 à minuit.

Depuis cette date, M. [F] [P] [J] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [F] [P] [J], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient donc de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 740€ et de rappeler qu’elle est due jusqu’à libération intégrale des lieux loués.

— Sur le montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation:

M. [F] [P] [J] reconnait le montant de la dette locative actualisée à l’audience, en ce compris les régularisation de charges 2023 et 2024 selon décompte en pièce 5 arrêté au 8 octobre 2024, échéance de septembre 2024 intégralement incluse (et non octobre 2024).

M. [F] [P] [J] sera donc condamné à payer à M. [Y] [U] la somme de 5574€.

— Sur les demandes accessoires :

M. [F] [P] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (139.71€), à l’exclusion des frais de dénonce à M. [P] [D] [E], de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation, à l’exclusion de l’assignation de M. [P] [D] [E], et de sa notification à la préfecture.

Les dépens afférents à la dénonce du commandement à M. [P] [D] [E] ainsi qu’à l’assignation de ce dernier resteront à la charge de M. [Y] [U] compte tenu du désistement intervenu à son égard.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [Y] [U], M. [F] [P] [J] sera condamné à lui verser une somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement d’instance à l’égard de M. [P] [D] [E] ;

DECLARE RECEVABLE l’action engagée par M. [Y] [U] tendant à la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 septembre 2022 entre M. [Y] [U] et M. [F] [P] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au au [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 février 2024 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [F] [P] [J] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à suppression ou réduction du délai prévu par ces dispositions ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [F] [P] [J] à la somme de 740€ (sept cent quarante euros) ;

CONDAMNE M. [F] [P] [J] à payer à M. [Y] [U] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 février 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

CONDAMNE M. [F] [P] [J] à payer à M. [Y] [U] la somme de 5574€ (cinq mille cinq cent soixante quatorze centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 8 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse ;

CONDAMNE M. [F] [P] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer à l’exclusion de la dénonce à M. [P] [D] [E], de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation à l’exclusion de l’assignation délivrée à M. [P] [D] [E] et de sa notification à la préfecture;

LAISSE à la charge de M. [Y] [U] les dépens afférents à la dénonce du commandement à M. [P] [D] [E] ainsi qu’à l’assignation de ce dernier ;

CONDAMNE M. [F] [P] [J] à verser à M. [Y] [U] une somme de 800€ (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 février 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,