Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Février 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [W] [F] [B]

Logement 13 Rez de Chaussée

5 Impasse Francis Le Guillou

44220 COUËRON

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 décembre 2024

date des débats : 05 décembre 2024

délibéré au : 06 février 2025

RG N° N° RG 24/02188 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEIX

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [M] [W] [F] [B] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 11 octobre 2019, prenant effet le même jour, pour une durée d’un an renouvelable, la CDC Habitat Social a donné à bail à Monsieur [M] [B] un local à usage d’habitation numéro 13 au rez-de-chaussée sis 5 impasse Francis Le Guillou à Couëron (44220) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 316.50 euros, outre une provision sur charges de 92.37 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Par jugement du 18 février 2021, des délais de paiement ont été octroyés au défendeur aux fins de suspension de la clause résolutoire insérée au bail signé entre les parties.

Des loyers restant de nouveau impayés, par acte du 7 février 2024, la CDC Habitat Social lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier d’une assurance et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, la CDC Habitat Social a assigné Monsieur [M] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

A titre principal, constater à compter du 7 mars 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 20 mars 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir ;

Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [M] [B] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner Monsieur [M] [B] au paiement :

— de la somme de 2 369.12 euros représentant les loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 3 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 ou à compter du jugement à intervenir, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 7 mars 2024 ou du 20 mars 2024 ou du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux ;

D’assortir tout délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance ;

Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable, Le bail sera considéré comme résilié de droit depuis le 20 mars 2024,Le solde deviendra immédiatement exigible,

La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai du défendeur et à celle de tous occupants de son chef, au besoin ave l’assistance de la force publique,Monsieur [B] sera condamné à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

Condamner le locataire au paiement la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 5 décembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers et a actualisé sa créance à la somme de 1 864.92 euros, selon décompte versé.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [M] [B] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Monsieur [M] [B] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 8 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [M] [B] ne s’est pas présenté devant le tribunal, de sorte qu’aucune explication sur les conditions de la dette n’a été rapportée ou un éventuel paiement libératoire.

Cependant, l’assignation mentionne expressément la condamnation du locataire à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu’à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l’absence de l’intéressé.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [M] [B] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 1 864.92 euros au 29 novembre 2024. Il convient de déduire de cette somme celle de 303.34 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant de 1 561.58 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [M] [B] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 sur la somme de 1535.43 euros, à compter du 25 juin 2024 pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [M] [B] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1535.43 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 avril 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [B]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 8 avril 2024, Monsieur [M] [B] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 8 avril 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Monsieur [M] [B] à son paiement.

Sur la suspension d’office des effets de la clause résolutoire

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Il ressort du diagnostic social et financier que la dette de loyer est consécutive à un arrêt longue maladie depuis fin 2023 ; qu’un fonds de solidarité logement maintien est en cours d’instruction, le locataire ayant repris le paiement des loyers ; que ses ressources s’élèvent à la somme de 2 350 euros environ, composées d’une salaire de 2 000 euros, de la PAJE et d’allocation familiales. Il vit en couple avec trois enfants mineurs.

Il ressort du décompte que depuis l’échéance d’avril 2024, les règlements sont réguliers ; que depuis le terme d’octobre 2024, le défendeur règle 500 euros par mois, ce qui couvre son loyer de 415.76 euros et permet d’apurer la dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’autoriser Monsieur [M] [B] à se libérer de sa dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu, outre le paiement des loyers et charges courantes, dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [M] [B] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [M] [B], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 7 février 2024 uniquement, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 11 octobre 2019 entre la CDC Habitat Social et Monsieur [M] [B] portant sur un local à usage d’habitation numéro 13 au rez-de-chaussée sis 5 impasse Francis Le Guillou à Couëron (44220) et ses accessoires, sont réunies à la date du 8 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à payer à la CDC Habitat Social la somme de 1 561.58 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 29 novembre 2024 ;

DIT que somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2024 sur la somme de 1535.43 euros, à compter du 25 juin 2024 pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et le présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [M] [B] à s’acquitter de sa dette par 35 mensualités de 40 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [M] [B] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Monsieur [M] [B] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, la CDC Habitat Social à procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique durant l’ensemble des opérations et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE dans ce cas Monsieur [M] [B] à payer à une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 7 février 2024.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA