TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01269 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZYDU

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. FOR FIVES 2

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. EXCELLENCIA SECU

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Laurent INUNGU, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 09 Décembre 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 20 Janvier 2026 prorogé au 27 Janvier 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La S.C.I. For Fives 2 est propriétaire de locaux à usage professionnel situés dans un ensemble immobilier du [Adresse 7] à [Localité 6] (Nord) édifié aux n°[Adresse 5].

Par bail authentique du 12 avril 2016, elle a d’abord mis à bail au profit de la S.A.S. Label Qualité Exotique un local et une place de stationnement (lots n°1 et n°45).

Puis par avenant authentique du 13 novembre 2017, des locaux supplémentaires ont été pris par ladite S.A.S (lots n°2, n°3, n°4 et n°5).

Un acte authentique du 4 juin 2021 a formalisé la résiliation partielle du bail commercial concernant les lots n°3, n°4 et n°5.

Par acte authentique du 4 juin 2021, la S.C.I. For Fives 2 a mis à bail des locaux situés au sein du même ensemble immobilier à la S.A.S. l’Exotique-Karibu (lots n°3, n°4 et n°5).

Suivant acte de cession sous seing privé du 15 octobre 2022, la société Label Qualité Exotique a cessé ses droits dans le bail pour les locaux susvisés à la S.A.S. Excellencia. Par acte sous seing privé du 28 juin 2023, la S.A.S. L’Exotique-Karibu a fait de même.

La S.A.S. Excellencia Secu est locataire des lots n°1, n°2, n°3, n°4, n°5 et n°45 pour un loyer mensuel hors taxes de 650 euros par mois, une provision pour charges de 200 euros ainsi qu’une clause résolutoire figurant également au bail.

Suite à des impayés, la S.C.I. For Fives 2 a fait signifier à la S.A.S. Excellencia Secu le 7 mai 2025 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 11 août 2025, la S.C.I. For Fives 2 a fait assigner la S.A.S. Excellencia Secu devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner son expulsion.

La défenderesse a constitué avocat.

Après plusieurs renvois ordonnés sur la demande des parties, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 9 décembre 2025.

Représentée, la S.C.I. For Fives 2 soutient les demandes détaillées dans ses conclusions déposées à l’audience et notifiées par voie électronique le 21 novembre 2025, notamment de :

— constater la résolution du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse,

— condamner la défenderesse à lui verser une provision de 12 241,39 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 3 novembre 2025,

— fixer une indemnité d’occupation à la charge de la défenderesse jusqu’à libération effective des lieux,

— débouter la défenderesse de ses demandes,

— condamner la défenderesse à lui verser 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la défenderesse aux dépens.

Représentée, la S.A.S. Excellencia Secu soutient les demandes précisées dans ses conclusions déposées à l’audience, notamment de :

— rejeter la demande d’expulsion,

— ordonner la signation d’un bail entre les parties,

— lui accorder un délai pour apurer sa dette,

— condamner la demanderesse à lui verser 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Lors de l’audience, la demanderesse a indiqué avoir connaissance des écritures déposées par Me [K] au moment où l’affaire y a été appelée.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026, délibéré prorogé au 27 janvier 2026 compte tenu de la charge du service.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 7 mai 2025 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

De façon manifeste, les actes de cession écartent toute pertinence aux affirmations de la défenderesse d’une absence de bail liant les parties ou d’une attitude manquant aux principes de droit régissant les rapports contractuels.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 7 juin 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la S.A.S. Excellencia Secu de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

la S.A.S. Excellencia Secu étant occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition du jeu de la clause résolutoire, elle est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 8 juin 2025 dont le montant sera fixé au niveau des sommes qui seraient dues chaque mois si le bail en cause s’était poursuivi.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’est étayée par la défenderesse.

L’arriéré locatif et d’indemnité d’occupation constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 12 241,39 euros au 8 décembre 2025.

Le défendeur sera donc condamné à payer ce montant à la S.C.I. For Fives 2 à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil précise le cadre juridique de cette faculté du juge :

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, la défenderesse ne justifie ni de règlement récent, ni de la capacité financière à apurer une dette en sus du règlement courant des sommes dues en contrepartie de la jouissance des lieux.

Dès lors, faute d’étayage probatoire de la part de la société Excellencia Secu, il convient de rejeter sa demande de délai pour apurer la dette.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la S.A.S. Excellencia Secu aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la S.A.S. Excellencia Secu à verser à la S.C.I. For Fives 2 la somme de 1 250 euros au titre des frais irrépétibles. En revanche, il convient de rejeter la demande formulée par la défenderesse à ce titre, son comportement étant manifestement à l’origine de la nécessité pour la demanderesse d’engager la présente instance afin de faire valoir ses droits.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Lille pour exercer les fonctions de juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Vu le commandement de payer délivré à la S.A.S. Excellencia Secu le 7 mai 2025 ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.C.I. For Fives 2 et la S.A.S. Excellencia Secu concernant les locaux situés au sein du bâtiment A de l’ensemble immobilier édifié aux n°[Adresse 5] depuis 7 juin 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. Excellencia Secu et de tout occupant de son chef des lieux susvisés ;

Autorise au besoin la S.C.I. For Fives 2 à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 8 juin 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la S.C.I. For Fives 2 à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. Excellencia Secu au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.S. Excellencia Secu à payer à la S.C.I. For Fives 2 chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.S. Excellencia Secu à payer à la S.C.I. For Fives 2 une provision de 12 241,39 euros (douze mille deux cent quarante-et-un euros et trente-neuf centimes) à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 8 décembre 2025 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Rejette la demande de délai de paiement présentée par la S.A.S. Excellencia Secu ;

Condamne la S.A.S. Excellencia Secu aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 7 mai 2025 ;

Condamne la S.A.S. Excellencia Secu à payer à la S.C.I. For Fives 2 la somme de 1 250 euros (mille deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formulée au titre des frais irrépétibles formulée par la S.A.S. Excellencia Secu ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE