TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00772 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JH25

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] pris en la personne de son syndic la SAS NEXITY LAMY, prise en la personne de son représentant légal en son établissement sis [Adresse 1]

représenté par M^e Etienne PERNOT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 30

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [Z] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Mai 2025

JUGEMENT : rendue par défaut en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 septembre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par une assignation en date du 19 décembre 2024, le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, a attrait M. [Z] [N] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 384,63 € en principal, outre la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, enfin, aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mai 2025 lors de laquelle le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, reprend les termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, expose qu’alors que M. [Z] [N] faisait partie du conseil syndical, ce dernier ainsi que les autres membres du conseil, ont validé des travaux visant à faire installer une rampe d’accès et un garde-corps au palier d’entrée, cela sans autorisation de l’assemblée générale. Il ajoute que les autres membres du conseil syndical de l’époque, à l’exception de Mme [I], décédée, ont procédé au remboursement sauf le défendeur, malgré tentatives de conciliation et mise en demeure.

Régulièrement cité par acte déposé en l’étude, M. [Z] [N] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

L’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire,

statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic ».

L’article 18 I de la même loi dispose que :

« I. Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; (…) »

Enfin, l’article 25 de la même loi dispose que :

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;

f) Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent f.

g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

h) L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes ;

i) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

j) L’installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;

k) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.

l) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

m) L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 272-2 du code de la sécurité intérieure ;

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.»

En l’espèce, les travaux commandés par M. [Z] [N] et les autres membres du conseil syndical, sans autorisation de l’assemblée générale, se sont pas de travaux urgents.

Aucune des dispositions précitées n’a été respectée.

Par conséquent, M. [Z] [N] n’avait pas qualité pour engager la copropriété.

Ainsi, il sera condamné à verser au syndicat de copropriétaires, représenté par son syndic, la somme de 384,63 € correspondant à sa côte part.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z] [N], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamné aux dépens, M. [Z] [N] sera condamné à verser au Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 500 € en l’application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [N] à payer au Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 384,63 € (trois cent quatre-vingt-quatre euros et soixante-trois centimes), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [Z] [N] à payer au Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Z] [N] aux dépens.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 septembre 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,