TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1807

N° RG 25/00586 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JGYT

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 07 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [P] [O], né le 16 Septembre 1950 à [Localité 6] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [H] [U] épouse [O], née le 24 Octobre 1952 à [Localité 6] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [X] [N], né le 25 Avril 1976 à [Localité 6] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 décembre 2004 à effet rétroactif au 1er décembre 2004, M. [P] [O] et Mme [H] [U] épouse [O] ont loué à Mlle [F] [G] et M. [X] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 610,00 € outre 122,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, M. [P] [O] et Mme [H] [U] épouse [O] ont fait délivrer à M. [X] [N] un commandement de payer la somme de 16 459,13 € au titre des loyers et charges échus au mois d’octobre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 22 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, M. [P] [O] et Mme [H] [U] épouse [O] ont fait assigner M. [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner le locataire à payer la somme de 19 613,13 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 16 459,13 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner le locataire à payer la somme de 3154 € correspondant aux loyers et charges impayés depuis la date de délivrance du commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignationcondamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit la somme de 939 €, du 23 janvier 2025 jusqu’à la libération complète des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, la notification à la CCAPEX et à la préfecture.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 25 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 juin 2025.

A cette audience, M. [P] [O] et Mme [H] [U] épouse [O] comparaissent et sollicitent le bénéfice de leur assignation en précisant que le loyer courant n’est pas payé.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [X] [N] comparaît. Il conteste la demande en expliquant qu’il occupe le bien depuis 21 ans. Il déclare avoir épuisé toutes ses économies pour payer le loyer depuis la perte de son emploi en Suisse. Il explique avoir beaucoup de difficultés à retrouver un emploi de sorte qu’il envisage de déposer un dossier de surendettement. Il insiste sur sa bonne foi et sa volonté d’apurer la dette dès qu’il aura retrouvé un emploi en Suisse. Il déclare cependant qu’en l’état actuel de la situation il ne peut pas régler le loyer courant et souligne qu’en cas d’expulsion il va se retrouver à la rue.

L’affaire est mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 22 novembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, leur demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 juin 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [P] [O] et Mme [H] [U] épouse [O] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 18 février 2025, la dette locative de M. [X] [N] s’élève à la somme de 19 117,00 € (soit la somme de 19 613,13 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 496,13 € correspondant à des rappels de charges non justifiés par des pièces ) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 22 novembre 2024 pour la somme de 16 459,13 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 22 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [X] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [X] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur la demande reconventionnelle en suspension des effets de la clause résolutoire et en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [X] [N] est dans une situation particulièrement précaire et n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Il ne peut donc malheureusement pas, malgré sa bonne foi, bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Au surplus, il résulte de sa situation qu’il ne peut apurer la dette locative.

Par conséquent, il ne peut pas bénéficier de délais de paiement.

Ainsi, ses demandes sont rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [N] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de la situation financière extrêmement fragile du défendeur, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 décembre 2004 entre M. [P] [O] et Mme [H] [U] épouse [O], d’une part, et M. [X] [N], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 23 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [P] [O] et Mme [H] [U] épouse [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [X] [N] à verser à M. [P] [O] et Mme [H] [U] épouse [O] la somme de 19 117,00 € (dix neuf mille cent dix-sept euros) selon décompte arrêté au 18 février 2025, mois de février 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2024 sur la somme de 16 459,13 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [X] [N] à verser à M. [P] [O] et Mme [H] [U] épouse [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 23 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [P] [O] et Mme [H] [U] épouse [O] du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE M. [X] [N] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE M. [X] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 07 octobre 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,