TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 1505/25

N° RG 25/01508 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JK55

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 28 août 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [Z] [U]

né le 17 Avril 1958 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 3]

— représenté par M^e Gülcan YASIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Madame [T] [B]

née le 16 Mars 2000 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

— non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [S] [X] [G]

né le 07 Février 1998 à [Localité 11] (PORTUGAL)

demeurant [Adresse 1]

— comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 28 août 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 01 juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit d’huissier en date du 16 mai 2025, M. [Z] [U] a fait assigner Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référés pour obtenir la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation signé le 24 février 2023 et leur expulsion de la maison située [Adresse 2] – en réalité [Adresse 4].

L’affaire a été fixée à l’audience du 1er juillet 2025.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience en la complétant, M. [Z] [U] régulièrement représenté, demande au juge des référés de :

— constater la résiliation de plein droit du bail et subsidiairement prononcer la résiliation;

— ordonner la libération des lieux sous astreinte définitive d’un montant de 200€ par jour de retard à compter du jugement et à défaut l’expulsion de Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique;

— condamner solidairement Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 1500€ hors charges à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à libération définitive;

— condamner solidairement Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] à lui payer une somme de 4242.80€ représentant le montant de l’arriéré locatif arrêté à la date du 5 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— condamner solidairement Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] aux dépens ainsi qu’à lui payer une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions M. [Z] [U] rappelle qu’il est retraité et que la proposition de paiement faite par les locataires en janvier dernier n’a pas été respectée. Il ajoute que les paiements ne sont pas sincères et que les paiements sont irréguliers.

Seul M. [C] [S] [X] [L] [R] a comparu.

Régulièrement citée par acte d’huissier remis à étude, Mme [T] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter ni par un conseil, ni par son concubin.

M. [C] [S] [X] [L] [R] explique qu’il reconnait la dette locative mais que sa compagne gère seule, l’administratif au sein du foyer.

Il rappelle avoir été licencié et avoir connu une situation délicate.

Il expose avoir retrouvé un emploi depuis 3 mois en Suisse et percevoir un salaire de 4500 chf et que son épouse devrait quant à elle, percevoir le smic très prochainement.

Il rappelle avoir la charge d’un enfant de 4 ans. Interrogé sur l’absence de paiement au regard de sa situation professionnelle actuelle, M. [C] [S] [X] [L] [R] expose ne pas avoir su quel paiement honorer : l’arriéré ou le loyer courant. Il affirme son souhait de rester dans leur logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel.

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 16 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleur M. [Z] [U] produit le justificatif du signalement adressé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 février 2025 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation de sorte que les prescriptions de l’article 24 ont été respectées.

L’action est donc recevable.

— sur la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire:

En application des dispositions de l’article 7 de loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer aux termes convenus, le montant du loyer et les charges récupérables dites « locatives ».

Ainsi que le prescrivent les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 et applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant cette date, lorsqu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux fins d’obtenir paiement des arriérés de loyers et charges, il produit effet passé un délai de deux mois à compter de sa signification.

En l’espèce le contrat de bail signé entre les parties comporte une clause résolutoire (paragraphe XI)

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 février 2025 pour obtenir paiement d’une somme en principal de 4098.29€ correspondant à un arriéré de loyer et charges arrêté à la date du 5 février 2025.

La charge de la preuve des paiements pèse sur les locataires, étant observé que M. [C] [S] [X] [L] [R] indique à l’audience reconnaitre la situation d’impayés .

L’analyse du décompte produit par le bailleur, puisque les locataires n’ont produit aucun justificatif pour le contredire, fait ressortir que seul un paiement de 2700€ est intervenu le 4 avril 2025 de sorte que les causes du commandement n’ont pas été intégralement apurées avant le 12 avril 2025.

La clause a donc produit ses effets et le contrat de bail est donc résilié de plein droit le 12 avril 2025 à minuit.

— Sur le maintien de Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] dans le logement :

Le souhait formulé à l’audience par M. [C] [S] [X] [L] [R] s’analyse juridiquement en une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Cependant aux termes de l’article 24 de la loi de 89 « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

D’une part, Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] n’ont pas sollicité de délais de paiement. Il convient d’observer que les délais de paiement antérieurement accordés par leur bailleur en janvier 2025 n’ont pas été respectés.

D’autre part et surtout, Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant étant observé que les paiement sont irréguliers et opérés avec retard.

La demande de M. [C] [S] [X] [L] [R] sera donc rejetée.

— Sur les effets de la clause résolutoire :

Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] sont depuis le 12 avril 2025 minuit, occupants sans droit ni titre de l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] , de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité sans toutefois créer de déséquilibre significatif entre les parties.

Il convient donc de fixer cette indemnité d’occupation au montant des loyers et provisions de charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (1086.75€ montant du loyer indexé au jour de la résiliation).

Il convient de relever que le contrat de bail ne prévoyait que le paiement d’un loyer mais ne prévoyait aucune provision de charges.

La fixation d’une indemnité d’occupation participe de la libération des lieux. Aussi il n’ya pas lieu d’assortir la libération des lieux d’une astreinte.

— Sur l’arriéré de loyers et indemnité d’occupation .

L’obligation pour Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] de s’acquitter de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation n’est pas sérieusement contestable et justifie l’octroi d’une provision.

Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] qui n’ont rapporté la preuve d’aucun paiement en sus des paiements déjà décomptés par leur bailleur, seront donc condamnés à payer, à titre provisionnel, une somme de 4242.80€ correspondant à l’arriéré de loyers et indemnité d’occupation arrêté à la date du 5 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, en deniers ou quittance.

S’agissant d’un arriéré comportant des échéances à termes successifs, les intérêts au taux légal sont dus à compter de chaque échéance.

— Sur les demandes accessoires :

Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [Z] [U], Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] seront condamnés à lui payer solidairement une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référés, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action de M. [Z] [U] tendant à la résiliation du bail d’habitation conclu avec Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2023 entre M. [Z] [U] et Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] concernant la maison située [Adresse 4] sont réunies à la date du 12 avril 2025 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DEBOUTE M. [C] [S] [X] [L] [R] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIRE N’y avoir lieu à fixation d’une astreinte ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] à la somme qui aurait dû au titre du loyer si le bail s’était poursuivi (1086.75 € à la date de la résiliation) ;

CONDAMNE Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] solidairement entre eux à payer à M. [Z] [U] cette indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, à compter du 13 avril 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

CONDAMNE Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] solidairement entre eux à payer à M. [Z] [U] la somme de 4242.80€ (quatre mille deux cent quarante deux euros quatre vingt centimes) à titre provisionnel, au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation arrêté au 5 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, en deniers ou quittance, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

CONDAMNE Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE Mme [T] [M] et M. [C] [S] [X] [L] [R] solidairement à verser à M. [Z] [U] une somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, Le Président,