TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02666 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JCCQ

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 03 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. LN2B, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas WETTERER de l’AARPI WETTERER – CHARLES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 22

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [S] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 27 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 8 novembre 2017, M. [H] [Z] a loué à M. [S] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 430,00 € outre 70,00 € de provision pour charges.

Selon acte authentique en date du 14 septembre 2021, le bien donné en location à M. [S] [R] a été vendu à la SCI LN2B.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, la SCI LN2B a fait délivrer au locataire un commandement de justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, la SCI LN2B a fait assigner M. [S] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 4 000,00 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 27 février 2024,condamner le locataire à payer la somme de 1 199,00 € au titre de la réparation de la porte palière endommagée, majorée des intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, surloyers et charges, fixés à la somme de 500 €, révisable en fonction des dispositions du bail, jusqu’à la libération complète des lieux et après remise des clés à la demanderesse ou son mandataire,condamner le locataire à payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 25 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, la SCI LN2B , représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [S] [R] ne comparaît pas.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

« c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; »

Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux.

Par ailleurs, s’il est constant que le locataire n’a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à des vétustés, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, l’état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s’il ne résulte pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien.

En l’espèce, la demanderesse produit une mise en demeure de réparer la porte palière de l’appartement, en date du 2 juillet 2023, mettant en exergue la chronologie des constatations des dégradations et portant la mention manuscrite du locataire s’engageant à prendre en charge lesdites réparations.

La demanderesse produit également un devis de réparation pour un montant de

1 199€ TTC.

Par conséquent, M. [S] [R] est condamné à payer à la SCI LN2B la somme de 1 199 € TTC au titre de la réparation de la porte palière de l’appartement donné en location.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI LN2B verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 5 septembre 2024, la dette locative de M. [S] [R] s’élève à la somme de 4 000,00 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de septembre 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement sans la mesure où le commandement ne vise pas les loyers mais uniquement l’attestation d’assurance.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

Il est établi que le locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 27 février 2024 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [S] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [S] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [R] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LN2B et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, M. [S] [R] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 novembre 2017 entre la SCI LN2B , d’une part, et M. [S] [R], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [S] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [S] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LN2B pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [S] [R] à verser à la SCI LN2B la somme de 4 000,00 € (quatre mille euros) au titre des impayés locatifs selon décompte arrêté au 5 septembre 2024, mois de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [S] [R] à verser à la SCI LN2B la somme de 1 199,00 € (mille cent quatre-vingt-dix-neuf euros) au titre de la réparation de la porte palière avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [S] [R] à verser à la SCI LN2B une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SCI LN2B du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [S] [R] à verser à la SCI LN2B une somme de 800,00€ (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de justifier d’une assurance, et de l’assignation.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 juillet 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,