TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

— --------------------------------

[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02169 – N° Portalis DB2G-W-B7H-INS2

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 avril 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. MARINIERE, venant aux droits de la SCI VAUBAN, ayant pour mandataire la SAS GESTION SUD ALSACE sise [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Lynda LAGHA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [G] [D],

né le 12 octobre 1961 à [Localité 9] (MAROC)

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [I] [C],

né le 20 janvier 1950 à [Localité 10] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Hélène LOFFLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 48

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 06 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 avril 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 avril 2019 à effet au 1er mai 2019, la SCI VAUBAN a donné à bail à M. [G] [D] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 400€ et 50€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MARINIERE, venant aux droits de la SCI VAUBAN, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 avril 2023, commandement dénoncé à M. [I] [C] le 21 avril 2023.

La SCI MARINIERE a ensuite fait assigner M. [G] [D] et M. [I] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un actes d’huissier des 8 et 11 septembre 2023, pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et sa condamnation, solidairement avec la caution, au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 13 février 2024 et a été plusieurs fois renvoyée suite à la constitution d’avocat d’un des défendeurs et pour permettre la notification d’une pièce complémentaire au défendeur non comparant. En dernier lieu l’affaire a été retenue à l’audience du 6 décembre 2024.

Aux termes de l’assignation dont elle reprend oralement le bénéfice à cette dernière audience, La SCI MARINIERE demande au juge, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation à la date du 20 juin 2023;

— ordonner l’expulsion de M. [G] [D] et de tous occupants de son chef;

— condamner M. [G] [D] et M. [I] [C] solidairement à lui payer la somme de 1618.16€ au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du jugement;

— condamner M. [G] [D] et M. [I] [C] solidairement à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 450€ du 20 juin 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux;

— juger que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le bail, s’il n’avait pas été résilié;

— ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière;

— condamner M. [G] [D] et M. [I] [C] solidairement aux dépens en ce compris le commandement, sa dénonce, l’assignation et sa notification à la préfecture ainsi qu’à lui payer une somme de 800€ en application de l’article 700 du code de procédure civile;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SCI MARINIERE souligne qu’aucun paiement n’est intervenu depuis juin 2023. A l’égard de M. [C], la SCI MARINIERE invoque l’engagement de caution figurant dans le contrat de bail.

M. [I] [C] régulièrement représenté, a repris oralement ses conclusions du 5 décembre 2024 et demandé au juge de :

— débouter la SCI MARINIERE de sa demande de résiliation du bail,

— débouter la SCI MARINIERE de sa demande à son encontre,

— condamner la SCI MARINIERE aux dépens et la débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, M. [I] [C] soutient qu’il ne s’est nullement engagé en qualité de caution.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, M. [G] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 prorogé au 17 avril 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 8 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI MARINIERE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 19 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 compte tenu de la date de signature du contrat, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié 19 avril 2023, pour la somme en principal de 1538€ correspondant aux loyers et provisions de charges impayés depuis le mois de juin 2022.

La charge de la preuve des paiements pèse sur le locataire qui n’a pas comparu.

L’analyse du décompte locatif permet de constater que dans les deux mois suivant la délivrance du commandement, M. [G] [D] a procédé à deux versements, l’un de 550€ le 15 mai et l’autre de 500€ le 19 juin, soit la somme de 1050€.

Le compte a enregistré deux versements au titre de l’allocation personnalisée au logement pour la somme totale de 362€ sans qu’il ne soit possible d’établir sur quelle période locative ils doivent être imputés.

En tout état de cause, ces paiements ne suffisent pas à couvrir les causes du commandement. Il en résulte que la clause résolutoire a produit ses effets, le 19 juin 2023 à minuit.

Depuis cette date, M. [G] [D] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [G] [D], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux.

Il convient de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 450€ et de dire qu’elle évoluera aux conditions prévues par le contrat de bail, comme s’il n’avait pas été résilié.

— Sur le montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le décompte locatif, qui n’est utilement contredit en l’absence de comparution de M. [G] [D], fait ressortir que la dette locative s’élevait à 1026€ à la date de la résiliation.

M. [G] [D] sera donc condamné à payer cette somme qui produit intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément à la demande.

Par ailleurs, conformément à la demande, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

— Sur l’engagement de caution :

L’article 2288 du Code civil dispose que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient M. [I] [C], le contrat de bail qu’il a paraphé et signé es qualités, comporte un engagement de caution solidaire pour le paiement des loyers et charges et ce à compter du 1er mai 2019 et jusqu’au 1er mai 2025.

L’acte de caution comporte toutes les mentions obligatoires.

Par conséquent, M. [I] [C] doit être condamné solidairement avec M. [G] [D] à payer à la SCI MARINIERE la somme de 1026€ au titre des loyers et charges restant dus pour la période arrêtée au 19 juin 2023.

En revanche aucune stipulation de l’acte de cautionnement ne prévoit la couverture des indemnités d’occupation, l’acte de caution prévoyant l’engagement pour la caution de satisfaire aux obligations du locataire défaillant pendant « la durée du bail et du renouvellement suivant ».

Aucune clause exprès ne prévoit que l’engagement de la caution ne perdure pendant la période d’occupation suivant la résiliation du bail.

La condamnation solidaire de la caution sera donc limitée à l’arriéré de loyer et charges arrêté au 19 juin 2023.

— Sur les demandes accessoires :

M. [G] [D] et M. [I] [C], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce, de sa notification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI MARINIERE, M. [G] [D] et M. [I] [C] seront solidairement condamnés à lui payer une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 avril 2019 entre la SCI VAUBAN aux droits de laquelle vient la SCI MARINIERE et M. [G] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 19 juin 2023 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [G] [D] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [G] [D] au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 450€ (quatre cent cinquante euros) ;

CONDAMNE M. [G] [D] à payer à la SCI MARINIERE cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 juin 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant ;

DIT QUE cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le contrat de bail s’il n’avait pas été résilié ;

CONDAMNE M. [G] [D] et M. [I] [C] solidairement, à payer à la SCI MARINIERE la somme de 1026€ (mille vingt six euros), au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 19 juin 2023, échéance de juin 2023 incluse;

DIT QUE cette somme produit intérêts au taux légal à compter du jugement et ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE M. [G] [D] et M. [I] [C] solidairement aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE M. [G] [D] et M. [I] [C] solidairement à payer à la SCI MARINIERE une somme de 800€ (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 avril 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,