TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 12]

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 7]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01882 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5BI

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [Z] [I], né le 22 Septembre 1937 à [Localité 9] (ITALIE), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Isabelle DECK, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 113

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [D] [F], née le 18 Décembre 1977 à [Localité 11] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 24 juillet 2023, Monsieur [Z] [I] a donné à bail à Madame [D] [F] une maison mitoyenne à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Localité 8] pour un loyer mensuel initial de 880€ provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [I] a fait signifier à Madame [D] [F] le 25 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, Monsieur [Z] [I] a fait assigner Madame [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 5 décembre 2024 où elle a été retenue.

A cette audience, Monsieur [Z] [I] a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— Déclarer acquise la clause résolutoire prévue au bail par Monsieur [Z] [I] à Madame [D] [F] portant sur la maison mitoyenne sis [Adresse 5],

— Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire insérée en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— Condamner Madame [D] [F] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer tant de corps que de biens les lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [D] [F] à payer à Monsieur [Z] [I] la somme de 4934,38 € au titre des loyers impayés sur la période de septembre 2023 à juin 2024,

— Condamner Madame [D] [F] à payer à Monsieur [Z] [I] à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, la somme au moins égale dans tous les cas au montant du loyer, surloyer et charges, qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire,

En conséquence,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 880€ (loyer et charges),

— Dire que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction de l’augmentation de loyers et révisions d’acompte de charge prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Madame [D] [F] à payer à Monsieur [Z] [I] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [D] [F] aux entiers frais et dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— Constater l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Monsieur [Z] [I] représenté par son conseil maintient ses demandes.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à personne présente, Madame [D] [F] n’était ni présente et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 13 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 24 juillet 2023 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 24 juillet 2023 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mars 2024, pour la somme en principal de 1641 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mai 2024.

Madame [D] [F] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 26 mai 2024 équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 880 € et de dire qu’elle évoluera dans les conditions de l’ancien bail et majorées des charges locatives.

Elle devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point.

Sur la suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [D] [F] est non comparante et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Monsieur [Z] [I] sollicite dans le cadre de son assignation la somme de 4934,38 € au titre de l’arriéré de loyer pour les mois de septembre 2023, décembre 2023, janvier 2024, mars 2024, avril 2024, mai 2024 et juin 2024. Néanmoins, il convient de déduire la somme de 125,38 € correspondant aux frais de recouvrement.

Madame [D] [F], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner, Madame [D] [F] au paiement de la somme de 4809 €, terme de juin 2024 inclus (loyers impayés, avances sur charges et indemnités d’occupation).

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, Madame [D] [F] est non comparante et en l’absence de justificatifs, la défenderesse ne justifie pas être dans une situation financière lui permettant de s’acquitter de sa dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [D] [F] supportera la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (125,38 €), de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches qu’à du accomplir le bailleur, il convient d’accorder au demandeur la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles qu’il a pu exposer à l’occasion de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juillet 2023 entre Monsieur [Z] [I] et Madame [D] [F] concernant la maison mitoyenne située au [Adresse 2] à [Localité 8] sont réunies à la date du 26 mai 2024 et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [D] [F] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [D] [F] à la somme qui aurait été due au titre des loyers et provisions sur charges pour le logement, si le bail s’était poursuivi entre les parties soit la somme de 880 € ;

CONDAMNE Madame [D] [F] à payer à Monsieur [Z] [I] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 mai 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité évoluant dans les conditions de l’ancien bail et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE Madame [D] [F] à payer à Monsieur [Z] [I] la somme de 4809 €(quatre mille huit cent neuf euros) au titre de l’arriéré de loyers provisions sur charges et indemnités d’occupation pour les mois de septembre 2023, décembre 2023, janvier 2024, mars 2024, avril 2024, mai 2024 et juin 2024 inclus ;

DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [I] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (125,38 €), de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [D] [F] à verser à Monsieur [Z] [I] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mars 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,