TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 17 Décembre 2024

Enrôlement : N° RG 21/10743 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZLNS

AFFAIRE : M. [R] [G] et Mme [L] [V] ( M^e Caroline SALAVERT-BULLOT)

C/ M. [J] [O] (M^e Fabrice [D]) – Mme [K] [T] épouse [O] ( )

DÉBATS : A l’audience Publique du 15 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 17 Décembre 2024

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [R] [G], né le 22 Février 1982 à [Localité 12], de nationalité française, artisan

Madame [L] [V], née le 15 Mars 1983 à [Localité 11], de nationalité française, assistante maternelle

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par Maître Caroline SALAVERT-BULLOT, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [J] [O], domicilié et demeurant [Adresse 3], et encore [Adresse 4]

représenté par Maître Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [K] [T] épouse [O], domiciliée et demeurant [Adresse 2] et encore [Adresse 4]

défaillante

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique de vente en date du 6 novembre 2018, Monsieur [R] [G] et Madame [L] [V] se sont portés acquéreurs, en l’état futur d’achèvement, auprès de Monsieur [J] [O] et de Madame [K] [O] née [T], des lots n° 32, 15 et 16 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 10], consistant en un appartement de type 4 au 2ème étage et deux places de stationnement, pour un montant de 360.000 euros TTC.

La livraison était contractuellement convenue à l’acte de vente comme devant intervenir au cours du premier trimestre 2019, soit au plus tard au 31 mars 2019, sous réserve de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai de livraison énumérées en page 15 de l’acte de vente, les parties s’en rapportant à la production, par le vendeur, d’un « certificat établi par le maitre d’oeuvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité ».

Les acquéreurs se sont plaints de ce que la livraison des biens acquis n’est intervenue que le 27 mai 2020, soit avec 13 mois et 27 jours de retard, leur causant un préjudice lié au paiement de loyers pendant 14 mois et des échéances du prêt souscrit pour l’achat de leurs biens.

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Par exploit en date du 24 novembre 2021, Monsieur [R] [G] et Madame [L] [V] ont fait citer Monsieur [J] [O] devant la juridiction de céans aux fins d’obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Ils ont, par exploit en date du 29 décembre 2023, fait citer Madame [K] [T] épouse [O] devant la juridiction de céans, aux mêmes fins.

Une jonction est intervenue par ordonnance du 26 mars 2024.

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Par conclusions récapitulatives en date du 10 juin 2024, M. [G] et Mme [V] demandent au tribunal de :

Vu les articles L261-1 du CCH, l’article 1217, 1231-1 du code civil, les articles 1604 et 1611 du code civil, Et les pièces communiquées,

CONDAMNER in solidum Monsieur [O] et Madame [O] née [T] au paiement de la somme de 17 030,72 euros en réparation du préjudice subi du chef du retard de livraison du 31 mars 2019 au 27 mai 2020, soit sur 14 mois, au titre des loyers acquittés pour se loger pendant cette période ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [O] et Madame [O] née [T] au paiement de la somme de 6 250,63 euros en réparation du préjudice subi du chef du retard de livraison du 31 mars 2019 au 27 mai 2020, soit sur 14 mois, au titre des échéances de prêt qu’ils ont dû rembourser sur cette même période ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [O] et Madame [O] née [T] au paiement de la somme de 630 euros en réparation du préjudice subi du chef du retard de livraison du 31 mars 2019 au 27 mai 2020, soit sur 14 mois, au titre des échéances de prêt à taux zéro qu’ils ont dû rembourser sur cette même période ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [O] et Madame [O] née [T] au paiement de la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’impossibilité d’utiliser les emplacements de stationnement (lots 15 et 16) qui leur ont été vendus ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [O] et Madame [O] née [T] au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

DEBOUTER Monsieur [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Ils soutiennent que les époux [O] se sont engagés à livrer les biens acquis au plus tard au cours du premier trimestre 2019, soit avant le 31 mars 2019. Or, ils ne justifient d’aucune cause légitime de retard conformément aux dispositions contractuelles, et les 2 box de parking vendus sont totalement inaccessibles. Ils ajoutent que les vendeurs n’ont jamais produit la moindre attestation du maitre d’oeuvre en charge de la direction des travaux justifiant de la survenance de l’une quelconque causes légitimes de retard énumérées à l’acte de vente, que ce soit des « intempéries » ou encore de la « grève », et qu’à la date de leur acquisition, l’appartement était hors d’eau et hors d’air.

Ils expliquent qu’ils ont dû continuer à payer le loyer d’un appartement qu’ils occupaient en attendant d’être livrés, en plus des échéances du prêt souscrit pour financer leur acquisition qu’ils ont commencé à rembourser, dès sa souscription, concomitamment à la vente.

Ils mentionnent par ailleurs que le monte-charge n’a été mis en service que plusieurs mois après la livraison et que les deux emplacements qui leur ont été vendus sont inaccessibles. Aussi, ils ne peuvent les utiliser alors qu’ils payent les charges afférentes et ils subiront une perte de valeur vénale équivalente.

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Par conclusions récapitulatives en date du 24 mai 2022, M. [O] demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1218 et suivants du Code Civil, 1134, 1147 et suivants du Code Civil,

Dire et Juger qu’il n’est pas sérieusement contestable que les causes de suspension légitimes de délai de livraison doivent contractuellement jouer,

Dire et juger qu’il n’est pas sérieusement contestable qu’à la fois les causes d’intempéries mais également, les états de manifestations, et postérieurement, la crise COVID ont retardé l’exécution du chantier situé au [Adresse 7],

Dire et juger qu’il n’est pas sérieusement contestable que la responsabilité financière de Monsieur [O] [J] ne saurait jouer,

Constater l’absence d’éléments concordants permettant de concourir à la démonstration d’une responsabilité contractuelle de Monsieur [J] [O],

Constater l’absence de Madame [K] [T] épouse [O] aux présents débats,

Débouter les Consorts [G] – [V] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions.

Reconventionnellement, sur l’article 700 du CPC, Condamner les Consorts [G] – [V] à payer à Monsieur [J] [O], la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de ce texte,

Vu l’article 696 du CPC, Ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Il énonce que la demande des requérants se heurte à une irrecevabilité, dans la mesure où il n’est pas envisageable d’exciper la seule responsabilité de Monsieur [O], qui n’est que cocontractant indivisaire de l’indivision [O].

Il fait état des des intempéries exceptionnelles subies durant l’année 2019 mais également du mouvement des « gilets jaunes », qui a grandement impacté les approvisionnements en matières premières et délais de livraison qui n’ont pu être respectés par les fournisseurs.

Il affirme que ces évènements revêtent le caractère de force majeure, en étant manifestement imprévisibles et irrésistibles.

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Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [O], assignée selon procès-verbal de recherches infructueuses (AR revenue le 2 janvier 2024), n’a pas constitué avocat. La décision rendue sera réputée contradictoire, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 15 octobre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

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MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le retard de livraison

En vertu des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Ainsi, en application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

S’agissant du contrat de vente d’immeuble à construire, les articles 1601-1 et 1601-3 du code civil disposent en particulier que le contrat de vente en état futur d’achèvement est celui par lequel le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé, et transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, l’acquéreur étant tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

En vertu de l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de vente en état futur d’achèvement, conclu par acte authentique, doit préciser notamment le délai de livraison.

Par ailleurs, ce contrat de vente peut, en application de l’article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation, être précédé d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble. Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives notamment à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux.

Il résulte de ces différentes dispositions que le délai de livraison qui engage le vendeur est, par principe, celui qui est fixé par l’acte authentique de vente.

En l’espèce, il résulte de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 6 novembre 2018 que M. [O] et Mme [T] ont cédé à M. [G] et Mme [V] les lots de copropriété n°32, consistant en un appartement au 2e niveau ; n°15 et 16, consistant en deux emplacements de stationnement au premier niveau, situés dans l’immeuble sis [Adresse 6], pour un montant total de 360 000 euros.

L’acte notarié précise qu’aux termes de l’attestation du maître d’oeuvre en date du 10 octobre 2018, le chantier était alors au stade de la mise hors d’eau / hors d’air, les travaux de second oeuvre restant à réaliser.

Il est également indiqué qu’un contrat de réservation a été signé sous seing privé le 21 février 2018.

L’acte authentique prévoit enfin en page 15, que le vendeur doit « exécuter son obligation d’achever au cours du premier trimestre 2019 », soit avant le 31 mars 2019, sous réserve de survenance d’un « cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison ».

Plusieurs causes y sont énumérées, et correspondent notamment aux intempéries au sens de la réglementation du travail sur le chantier, à la grève, à la procédure collective d’une entreprise, à la résiliation d’un marché de travaux, aux difficultés d’approvisionnement du chantier en matériels et matériaux consécutives à un désordre du marché à l’échelle nationale ou régionale, ou encore aux travaux modificatifs ou supplémentaires sollicités par l’acquéreur.

L’acte mentionne expressément, à ce titre, que les parties s’en rapportent, d’un commun accord, au certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux afin d’apprécier les causes légitimes de suspension.

Néanmoins, M. [O] a informé les acquéreurs par courrier en date du 27 mai 2020, de la programmation de la livraison de l’appartement le même jour.

Il n’est pas contesté que la livraison est effectivement intervenue à cette date.

Force est de constater que les vendeurs ne produisent aucune attestation du maître d’oeuvre en charge de l’exécution du chantier permettant d’établir l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison, en violation des dispositions contractuelles précitées.

L’affirmation selon laquelle des intempéries et le mouvement national des “gilets jaunes” ont retardé l’achèvement des travaux n’est donc corroborée par aucune pièce.

Les données climatologiques produites par M. [O], correspondant en grande partie à la période postérieure au délai de livraison contractuel, apparaissent largement insuffisantes à ce titre et ne sont pas explicitées par l’architecte visé par l’acte authentique.

La crise liée au Covid19 est survenue postérieurement à la livraison des biens et le défendeur ne produit aucune pièce probante au soutien de l’existence d’une quelconque force majeure.

Le retard de livraison des lots, d’une durée de 13 mois et 27 jours, n’est donc aucunement justifié par les défendeurs et doit être considéré comme fautif.

Les parties ne font état d’aucune clause pénale fixée en cas de retard de livraison. Dans ces conditions, les défendeurs seront tenus d’indemniser les acquéreurs au regard des préjudices réellement subis.

M. [G] et Mme [V] ont conclu le 7 juin 2013 un contrat de bail portant sur un appartement T4 situé dans un immeuble sis [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 1173 euros par mois, charges comprises.

Le loyer hors charges a été réévalué à 1096,48 euros par mois selon les quittances de loyer produites, portant le total à la somme de 1216,48 euros par mois.

Les demandeurs communiquent des quittances de loyer seulement pour les mois de février, mars et mai 2020. Toutefois, lesdites quittances ne mentionnent l’existence d’aucune mensualité non réglée.

Les loyers acquittés entre le 31 mars 2019 et le 27 mai 2020 constituent bien un préjudice financier directement imputable à la faute contractuelle de Monsieur et Madame [O], puisque les acquéreurs n’ont pu intégrer leur appartement à la date convenue.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés in solidum à payer à M. [G] et Mme [V] la somme de 16 873,75 euros au titre des loyers acquittés entre le 31 mars 2019 et le 27 mai 2020.

Par ailleurs, les acquéreurs ont souscrit un crédit immobilier auprès de la BANQUE POPULAIRE MEDITERRANEE d’un montant de 250 756,50 euros sur 300 mois, outre les frais, intérêts et l’assurance.

Aux termes du tableau d’amortissement produit, les premières échéances ont été réglées au mois de novembre 2018 et se sont poursuivies entre les mois d’avril 2019 et mai 2020.

Cependant, le paiement des échéances du crédit immobilier ne constitue pas un préjudice réparable, dans la mesure où celles-ci étaient dues, en tout état de cause, à l’organisme bancaire et où seul le paiement concomitant des loyers doit être pris en charge par les défendeurs. En effet, le remboursement de ces échéances serait de nature à créer un enrichissement sans cause des demandeurs, contraire au principe de réparation intégrale du préjudice.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes au titre des échéances de prêt remboursées sur la période et des échéances de prêt à taux zéro.

Sur la non-conformité affectant les emplacements de stationnement et le manquement à l’obligation de délivrance

En application des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur en état futur d’achèvement est tenu de délivrer la chose vendue, qui doit être conforme aux prévisions du contrat. La délivrance est définie comme le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Le seul constat d’un défaut de conformité aux prévisions contractuelles, quelle que soit son importance, caractérise un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme. Il s’agit de déterminer toute différence existant entre le bien tel qu’il a été promis au contrat et le bien tel qu’il est finalement livré à l’acquéreur. La conformité de l’immeuble édifié est appréciée non seulement par référence aux stipulations du contrat de vente, mais également au regard des dispositions du permis de construire et des documents publicitaires lorsque, par leur présentation et leur précision, ils ont pu exercer une réelle influence sur le consentement de l’acquéreur.

L’article 1611 du même code ajoute que dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 4 juin 2024 fait état de « l’espace réduit pour sortir du monte-voitures » compte tenu de la capacité de braquage de la plupart des véhicules. Le commissaire de justice instrumentaire a mesuré une largeur de 3m67 entre la porte de sortie du monte-voitures et la porte du box en face, étant « quasi impossible de rejoindre les deux box », « sauf à effectuer des manoeuvres importantes, avec des risques d’accrochage, dans des conditions très difficiles ». Il précise en outre que les manoeuvres « impliquent d’empiéter assez largement sur les deux places situées à la sortie du monte-voitures, en face et en décalé côté droit » et que si ces deux places sont occupées, « la manoeuvre de sortie du monte-voitures devient impossible ».

Néanmoins, force est de constater que l’acte authentique de vente ne mentionne aucunement les dimensions contractuelles des emplacements de stationnement vendus. En sus, les demandeurs ne produisent aucun élément, notamment aucun rapport d’expertise, de nature à démontrer l’existence d’une non-conformité à la réglementation applicable et ne fournissent aucun calcul contradictoire sur la largeur des box et les voies du parking.

Surtout, les constatations du commissaire de justice et les photographies jointes n’établissent aucune impossibilité totale d’accéder aux emplacements de stationnement, notamment par la gauche en sortie du monte-voitures, mais seulement la nécessité de recourir à manoeuvres importantes et difficiles, selon l’huissier. Les demandeurs ne peuvent donc valablement soutenir que leurs emplacements sont inaccessibles et réclamer une indemnisation correspondant au montant total des deux lots.

Le procès-verbal n’établit pas non plus l’existence d’une impossibilité totale d’accès aux emplacements de stationnement en présence de véhicules occupant les deux places situées à la sortie du monte-voitures.

En conséquence, M. [G] et Mme [V] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts au titre de l’inaccessibilité des emplacements de stationnement.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Monsieur [J] [O] et Madame [K] [T] épouse [O] succombant dans le cadre de la présente procédure, ils seront condamnés in solidum aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [J] [O] et Madame [K] [T] épouse [O] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [R] [G] et Madame [L] [V] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

Les autres demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, à juge unique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à la disposition des parties au greffe,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [O] et Madame [K] [T] épouse [O] à payer à Monsieur [R] [G] et Madame [L] [V] la somme de

16 873,75 euros au titre des loyers acquittés entre le 31 mars 2019 et le 27 mai 2020,

DEBOUTE Monsieur [R] [G] et Madame [L] [V] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre des échéances de prêt et des échéances de prêt à taux zéro versées entre le 31 mars 2019 et le 27 mai 2020,

DEBOUTE Monsieur [R] [G] et Madame [L] [V] de leur demande de dommages et intérêts au titre de l’impossibilité d’utiliser les emplacements de stationnement (lots 15 et 16) vendus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [O] et Madame [K] [T] épouse [O] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [O] et Madame [K] [T] épouse [O] à verser à Monsieur [R] [G] et Madame [L] [V] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles,

REJETTE les autres demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 17 décembre 2024.

Le Greffier Le Président