TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 22/02212 – N° Portalis DB2G-W-B7G-H7H2

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 janvier 2025

PARTIE DEMANDERESSE à l’injonction, défenderesse à l’opposition à injonction de payer :

S.A. IN’LI GRAND EST, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Antoine BON de l’AARPI ADARIS, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 164

PARTIE DEFENDERESSE à l’injonction, demanderesse à l’opposition à injonction :

Madame [Z] [T],

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-68224-2023-000955 du 05/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

représentée par M^e Catherine DEGAS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 46

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués – Opposition à injonction de payer – procédure nationale -

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Octobre 2024

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 janvier 2025 et signé par Hélène PAÜS, Président, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat en date du 26 avril 2018 à effet au 1er juin 2018 la IN’LI Grand Est a donné à bail à Mme [Z] [T] un appartement et deux emplacements vélos, situé [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer indexable de 370.01€ pour l’appartement, 20€ pour les deux emplacements vélos outre 110€ d’avance mensuelle de charges, soit la somme totale de 500.01€.

Par contrat du 3 septembre 2018 à effet au 15 septembre 2018, la SA IN’LI Grand Est a également donné à bail à Mme [Z] [T] un emplacement de parking n°P2.3 pour un loyer mensuel de 48.80€.

Mme [Z] [T] a libéré les lieux le 13 mars 2020.

Par ordonnance portant injonction de payer n°21-22-001963 rendue le 13 juillet 2022 le tribunal judiciaire de MULHOUSE a enjoint à Mme [Z] [T] de payer à la SA IN’LI Grand Est la somme de 233.49€ en principal pour des loyers et charges impayés, outre 55.34€ au titre de frais de procédure, 25.54€ au titre de frais de requête et les dépens.

Cette ordonnance a été signifiée à Mme [Z] [T] le 26 août 2022.

Par lettre recommandée envoyée le 2 septembre 2022, Mme [Z] [T] a formé opposition à l’ordonnance susvisée.

L’affaire a été appelée à l’audience qui s’est tenue le 24 février 2023 date à laquelle elle a été renvoyée pour être en denier lieu retenue le 11 octobre 2024.

A cette audience, la SA IN’LI Grand Est représentée par son conseil a repris le bénéfice de ses conclusions du 12 décembre 2023 et demandé au tribunal, au visa de l’article 1728 du code civil, de:

— confirmer l’ordonnance d’injonction de payer,

— condamner Mme [Z] [T] à lui payer la somme de 233.49€ au titre des arriérés de charges de l’année 2019,

— condamner Mme [Z] [T] à lui payer la somme de 194.57€ au titre des arriérés de charges de l’année 2020,

— débouter Mme [Z] [T] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Mme [Z] [T] aux dépens en ce compris les dépens de la requête initiale ainsi qu’à lui payer une somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SA IN’LI Grand Est rappelle que la dette de régularisation de charges est demeurée impayée malgré ses démarches. Elle souligne que le retard, invoqué pour la première fois par Mme [Z] [T], n’a pour conséquence que d’offrir la possibilité pour le locataire de solliciter un échelonnement des paiements, ce qu’elle n’a fait ni en 2020, ni en 2021.

Concernant le dépot de garantie, la SA IN’LI Grand Est précise avoir fait application des dispositions de l’article 22 de la loi de 89.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle, la SA IN’LI Grand Est invoque en premier lieu la prescription en application de l’article 7-1 de la loi de 89 et en second lieu, le débouté en application de l’article 1725 du code civil.

Mme [Z] [T] régulièrement représentée, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 18 avril 2024 et demandé au tribunal, de :

— déclarer l’opposition recevable,

— débouter la SA IN’LI Grand Est de sa demande principale,

— à titre reconventionnel, condamner la SA IN’LI Grand Est à lui payer une somme de 1620€ à titre de dommages et intérêts pour non respect des dispositions de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

— condamner la SA IN’LI Grand Est à lui restituer le dépôt de garantie retenu à hauteur de 94€,

— à titre infiniment subsidiaire, compenser les montants dus entre les parties,

— condamner la SA IN’LI Grand Est aux dépens et à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’appui de ses prétentions, Mme [Z] [T] fait valoir que la SA IN’LI Grand Est ne justifie pas des charges dont elle réclame paiement contrairement aux prescriptions de l’article 23 de la loi de 1989, alors que le décompte de charges de 2019 a été établi avec deux ans de retard et qu’elle avait quitté le logement depuis un an lorsqu’elle a reçu le premier avis de paiement sous huitaine en 2021.

Elle considère en tout état de cause que les montants réclamés sont exorbitants et conteste le décompte locataire. Elle soutient que la SA IN’LI Grand Est a produit ses propres décomptes lesquels sont dénués de force probante.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, Mme [Z] [T] rappelle avoir été victime d’un vol avec violences et précise que les faits ont été facilités par la défectuosité de la porte extérieure de garage. Elle considère donc que le bailleur a gravement manqué à ses obligations en ne faisant pas immédiatement réparer cette porte.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. La demande de délais de paiement formulées par Mme [Z] [T] dans les motifs de ses écritures à titre subsidiaire, mais non reprise au dispositif , ne sera donc le cas échéant, pas examinée.

Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer:

Selon l’article 1415 du code de procédure civile: « L’opposition est portée, selon le cas, devant la juridiction dont le juge ou le président a rendu l’ordonnance portant injonction de payer. Elle est formée au greffe, par le débiteur ou tout mandataire, soit par déclaration contre récépissé, soit par lettre recommandée. Le mandataire, s’il n’est avocat, doit justifier d’un pouvoir spécial ».

En vertu de l’article 1416 du code de procédure civile: « L’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur ».

En l’espèce, l’ordonnance portant injonction de payer n’a pas été signifiée à personne puisque l’acte a été remis par dépôt à étude le 26 août 2022.

L’opposition formée par lettre recommandée du 2 septembre 2022 l’a été dans les forme et délai précité.

L’opposition formée par Mme [Z] [T] est donc recevable.

Sur la demande principale en paiement de la régularisation de charges des années 2019 et 2020 :

L’article 1417 du code de procédure civile rappelle que le tribunal saisi d’une opposition à injonction de payer, statue sur la demande en recouvrement. Il connaît, dans les limites de sa compétence d’attribution, de la demande initiale et de toutes les demandes incidentes et défenses au fond.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il en résulte que dans le cadre d’une instance en opposition à injonction de payer il incombe à celui qui se prétend créancier de justifier du principe et de l’étendue de sa créance, tandis qu’il incombe à celui qui est attrait en qualité de débiteur de prouver le paiement eteignant l’obligation.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location, contrepartie de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur.

Concernant les charges locatives, les articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que le contrat de location signé par les parties, rappellent que les charges récupérables sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

En l’espèce, les loyers et provisions de charges ont été payés régulièrement, le relevé de compte locataire (pièce 14) mentionnant un solde nul à la date du 13 mars 2020 sous réserve des régularisations non encore connues.

A cette date, ainsi que permettent de l’établir les différents relevés versés au débat, la régularisation des charges de l’exercice 2019 n’était pas encore opérée.

Le litige porte sur la régularisation des charges de l’exercice 2019 (331.49€) et celle de l’exercice 2020 (194.57€).

Il est établi que le bailleur a demandé paiement de la régularisation des charges de l’exercice 2019, par lettre recommandée du 30 septembre 2021 (pièce 3), lettre réceptionnée selon accusé de réception dûment signé.

Ainsi que le soutient la SA IN’LI Grand Est le retard du bailleur concernant la notification de la régularisation des charges – sous réserve de la prescription dont il n’est pas argué en l’espèce et qui n’est, en tout état de cause, pas acquise – autorise le locataire à solliciter un échelonnement des paiements sans autre sanction.

Au soutien de sa demande, la SA IN’LI Grand Est produit :

— le décompte individuel de charge de l’exercice 2019 faisant apparaitre un total de quote-part récupérable de 331.49€ (pièce 2) lequel tient compte des provisions de charges locatives versées à savoir la somme de 1320 € (12 × 110€);

— le justificatif individuel de frais de chauffage se rapportant à l’appartement de Mme [Z] [T] pour l’année 2019, édité par le prestataire OCEA Smart Building pour un montant de 854.91€, montant exactement reporté sur le décompte individuel précité,

— le décompte individuel de charges de l’exercice 2020 faisant apparaitre un total de quote-part récupérable de 194.57€ tenant compte de la date de sortie (13 mars 2020) et des provisions de charges versées du 1er janvier au 13 mars 2020 à hauteur de 266.13€ (2 × 110 + 46.13);

— le justificatif individuel de frais de chauffage se rapportant à l’exercice de 2020 pour un montant de 99.90€, montant exactement reporté sur le décompte de charges individuel.

Mme [Z] [T] conteste les montants des frais de chauffage, les jugeant exorbitants, en se référant au justificatif individuel de ses frais de chauffage de l’exercice de 2018 évalués à 347.91€.

Mme [Z] [T] n’ignore cependant pas qu’elle n’a pris possession des lieux en 2018 que le 1er juin, soit une occupation de 7 mois (contre 12 mois en 2019) ce qui se traduit par une consommation d’eau froide, d’eau chaude sanitaire et de chauffage nécessairement moindre. Une simple analyse comparée des justificatifs de 2018 et 2019 le confirme.

La SA IN’LI Grand Est justifie donc des montants mis en compte au titre des régularisations de charges récupérables pour les années 2019 et 2020.

Par conséquent, tenant compte d’un solde locatif qui a date du 31 mai 2020 était de 98€ en faveur de la locataire (94 € de retenue de garantie conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 + 4€ d’aide personnalisée logement), la somme restant due par Mme [Z] [T] s’élève à 428.06€ au 11 décembre 2023 (pièce 4).

Mme [Z] [T] sera donc condamnée au paiement de ladite somme.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts :

Par application des dispositions combinées des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, à une obligation de délivrance des lieux loués, de ses équipements et de ses accessoires, en bon état d’entretien et d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux.

Au visa de ces dispositions, Mme [Z] [T] soutient que son bailleur a gravement manqué à ses obligations en ne procédant pas aux réparations d’une porte de garage extérieur donnant accès à l’immeuble. Elle considère que par cette faute, un tiers s’est introduit dans l’immeuble et l’a agressée. Elle expose qu’une condamnation pénale a été prononcée le 17 mars 2022 du chef de vol avec violences.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts Mme [Z] [T] justifie de la condamnation prononcée le 17 mars 2022 à l’encontre de M. [X] [V] selon l’information transmise par les services du tribunal judiciaire de Strasbourg. (Pièce 6 et 8)

Pour le surplus, Mme [Z] [T] ne produit ni le jugement, ni la copie de son dépôt de plainte, seuls documents susceptibles d’établir la nature et les circonstances exactes des faits dont elle a été victime.

Surtout, Mme [Z] [T] procède par voie d’affirmations lorsqu’elle soutient que la porte de garage aurait été laissée en l’état pendant plusieurs mois alors que de son côté, la SA IN’LI Grand Est verse au débat un devis du 3 septembre 2019 se rapportant à la réparation d’une porte Safir suite accrochage, devis qu’elle a signé et prévoyant un délai d’installation au 9 septembre 2019.

Par conséquent, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 1725 du code civil qui prévoient que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Mme [Z] [T] succombant, elle supportera les dépens en ce compris les dépens de la requête en injonction de payer et sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA IN’LI Grand Est les frais exposés au cours de l’instance et non compris dans les dépens. Mme [Z] [T] sera donc condamnée à lui payer une somme de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en dernier ressort;

DÉCLARE RECEVABLE l’opposition formée par Mme [Z] [T] à l’ordonnance d’injonction de payer n°21-22-001963 rendue le 13 juillet 2022 ;

MET A NEANT ladite ordonnance d’injonction de payer et le jugement s’y substituant ;

CONDAMNE Mme [Z] [T] à payer à la SA IN’LI Grand Est la somme de 428.06€ (quatre cent vingt huit euros six centimes) correspondant au solde locatif restant dû après régularisation des charges de l’exercice 2019 et de l’exercice 2020 selon décompte arrêté au 11 décembre 2023 se rapportant à l’appartement et ses accessoires situés [Adresse 2] ;

DEBOUTE Mme [Z] [T] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ainsi que de sa demande de compensation ;

CONDAMNE Mme [Z] [T] aux dépens de l’instance en ce compris l’intégralité des frais de la procédure d’injonction de payer ;

DEBOUTE Mme [Z] [T] de sa demande au titre des frais irrépétibles et LA CONDAMNE à payer à la SA IN’LI Grand Est la somme de 1000€ (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 10 janvier 2025, par Hélène PAÜS, Président et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Président,