N° RG 24/00610 – N° Portalis DBYL-W-B7I-DESB

Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES

GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

Madame [L] [C], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [Y], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/285 du 13/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de DAX)

représentée par Maître Pierre Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocats au barreau de DAX

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 07 Octobre 2025

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 04 Novembre 2025

copie exécutoire délivrée le à Me [H]

copie conforme délivrée le à M^e DILHAC

DDETSPP

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 août 2012 à effet du 31 août suivant, Madame [L] [C] a donné à bail à Madame [O] [Y], pour une durée de trois ans tacitement renouvelable, un local à usage d’habitation principale situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel, provision sur charges de 25 euros incluse, de 310 euros payable d’avance le premier jour de chaque terme, ainsi qu’un dépôt de garantie de 285 euros.

Le bail a éte reconduit en 2015, 2018 et 2021.

Par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, Madame [L] [C] a donné congé avec offre de vente à Madame [O] [Y] pour le 30 août 2024, date d’expiration du bail tacitement renouvelé.

Madame [O] [Y] s’est maintenue dans le bien de Madame [L] [C] au-delà du 30 août 2024.

Le 20 septembre 2024, Maître [T] [K], commissaire de justice associé à [Localité 3], a constaté que Madame [O] [Y], sommée d’expliquer les raisons de son maintien dans les lieux, a refusé de les libérer sous prétexte qu’elle ne trouve pas d’autre logement.

Par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024, Madame [L] [C] a fait assigner Madame [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, 1103 et 1104 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

valider le congé du 8 février 2024,

constater que Madame [O] [Y] occupe sans droit ni titre, depuis le 30 août 2024, son bien situé [Adresse 1] à [Localité 5],

ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de Madame [O] [Y] et de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

condamner Madame [O] [Y] à lui payer une somme principale de 1 680,99 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 août 2024, date d’expiration du bail, au titre de son arriéré locatif,

fixer à la somme de 570 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuellement due par Madame [O] [Y] à compter du 30 août 2024, terme du préavis, et jusqu’à complet délaissement des lieux,

condamner Madame [O] [Y] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner Madame [O] [Y] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris le coût de la sommation interpellative du 20 septembre 2024.

Madame [O] [Y] a pris des écritures en réplique aux fins de voir le juge des contentieux de la protection :

lui accorder des délais de grâce d’une durée de six mois à compter de la signification de la décision à venir pour quitter le bien de Madame [L] [C],

déduire de son arriéré locatif la somme de 1 574,97 euros au titre des travaux dont elle a fait l’avance pour le compte de Madame [L] [C],

lui accorder trente-six mois de délais de grâce pour s’acquitter du solde de son arriéré locatif,

dire que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

Elle explique que les démarches qu’elle a entreprises dès le 6 mars 2024 pour obtenir un logement social n’ont pas abouti et demande au tribunal de procéder à la compensation entre sa dette locative et les frais qu’elle a engagés, en raison de la défaillance de sa bailleresse, pour effectuer les travaux nécessités par des infiltrations d’eaux pluviales et le mauvais état de la cuisine, et de lui accorder des délais tant pour quitter les lieux que pour apurer le solde de sa dette compensée.

Après plusieurs renvois à leur demande, les parties ont été entendues lors de l’audience du 7 octobre 2025.

Représentée par Maître Guillaume [H], Madame [L] [C] a soutenu ses conclusions pour solliciter le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance et entendre le tribunal débouter Madame [O] [Y] de toutes ses demandes. Elle rappelle que la défenderesse, informée dès le 8 février 2024 de la date à laquelle elle devrait quitter son bien, s’y maintient abusivement depuis plus d’un an et a ainsi bénéficié, pour se reloger, d’un délai suffisant que prolongera la trève hivernale, précise qu’elle a certes repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2025 mais qu’elle est toujours redevable d’un arriéré de 1 680,99 euros, assure qu’elle ne l’a jamais informée des travaux qu’elle aurait fait réaliser dans son bien et dont elle demande que leur coût soit déduit de sa dette locative, et fustige son attitude, purement dilatoire.

Monsieur le Bâtonnier Olivier DILHAC, conseil de Madame [O] [Y], a maintenu ses demandes primitives.

Le délibéré a été fixé au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre préliminaire, que la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt rendu par sa 3e chambre civile le 23 mars 2011, que la notification de l’assignation au préfet n’est pas requise lorsque l’action introduite par le bailleur tend à la reconnaissance de la qualité d’occupant sans droit ni titre du locataire ;

Sur la demande principale

Sur la validité du congé

Aux termes du paragraphe I de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au cas de l’espèce, le congé donné par le bailleur à son locataire doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, doit indiquer, à peine de nullité, le motif allégué, être donné avec un délai de préavis de six mois et être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier, ce délai courant à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ;

Conformément au paragraphe II du même article le congé, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, doit indiquer à peine de nullité le prix et les conditions de la vente projetée et vaut offre de vente, valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, au profit du locataire qui, s’il ne l’a pas acceptée à l’expiration de ce délai, est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le le local, les termes des cinq premiers alinéas devant par ailleurs être reproduits à peine de nullité dans chaque notification ;

Il est loisible de constater que le congé délivré le 8 février 2024 par Madame [L] [C] à Madame [O] [Y] comporte toutes les mentions requises ; en effet, il recèle le motif invoqué c’est-à-dire la vente du logement, expressément mentionnée dans son titre, a été signifié par exploit de Maître [X] [D], commissaire de justice au sein de la SCP [X] [D]-[T] [K], associés, et [H] [G], salarié, a bien été donné avec un préavis de six mois au moins le faisant expirer le 30 août 2024, mentionne le prix, soit 85 000 euros, ainsi que les conditions de la transaction, en l’occurrence le paiement comptant du prix le jour de la signature de l’acte authentique de vente passé devant notaire, frais à la charge de l’acquéreur et suivant les autres conditions de droit et d’usage, précise qu’il vaut offre de vente au profit de Madame [O] [Y] pendant les deux premiers mois du délai de préavis et qu’à défaut de l’accepter dans ce délai celle-ci sera déchue de son droit de préférence comme acquéreur et de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, et enfin reproduit non seulement les cinq premiers alinéas du paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, mais également ses trois derniers ;

Le congé du 8 février 2024 sera donc déclaré régulier.

Sur les conséquences

Madame [O] [Y], qui n’a pas accepté l’offre de vente dans le délai de deux mois dont elle disposait à cet effet, n’a pas respecté les termes du congé puisqu’elle s’est maintenue dans le logement de Madame [L] [C] au-delà du 30 août 2024, date de son expiration, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas ;

De jurisprudence aussi ancienne que constante, le droit de propriété a un caractère absolu et prime sur le droit au respect du domicile de l’occupant que protège l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, toute occupation sans droit ni titre constituant un trouble manifestement illicite c’est-à-dire qui résulte, notamment, de toute perturbation générée par un fait qui constitue, directement ou indirectement, une violation évidente d’une règle de droit, permettant au propriétaire d’obtenir l’expulsion de l’occupant ;

Madame [O] [Y] se maintient coûte que coûte depuis le 31 août 2024, c’est-à-dire depuis plus d’un an et alors qu’elle est dépourvue de droit et de titre, dans le bien que la propriétaire, Madame [L] [C], l’exhorte à libérer ; cette occupation en violation flagrante des règles de droit posées aux articles 544, 1888 et 1889 du Code civil, constitue par conséquent un trouble manifestement illicite de nature, au surplus, à contrecarrer le projet de Madame [L] [C] de vendre son bien ;

Dans ces conditions, sa demande d’un délai supplémentaire de six mois pour libérer le logement litigieux sera d’autant plus rejetée qu’elle bénéficiera de la trêve hivernale qui lui laissera le temps, d’ici le 31 mars 2026, de trouver un autre logement après plus d’un an et demi d’occupation illicite du bien de Madame [L] [C] ;

Il sera donc enjoint à Madame [O] [Y], occupante sans droit ni titre du bien de Madame [L] [C], de libérer les lieux dès le 1er avril 2016, tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef sous peine d’expulsion par le commissaire de justice le premier requis, en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur la dette locative, les travaux et les délais de paiement

En application de l’article 1134 ancien du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi ;

Aux termes de l’article 1315 ancien du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Madame [L] [C] réclame la condamnation de Madame [O] [Y] à lui payer, au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 1 680,99 euros ; celle-ci rétorque avoir engagé des frais pour faire procéder à des travaux nécessaires que sa bailleresse n’a pas assumés et sollicite la compensation entre leur coût et son arriéré locatif ainsi que l’octroi de délais de paiement pour régler le solde de sa dette ;

Sur la dette de loyers et charges

Les articles 1728-2° du Code civil et 7 a) de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Les pièces versées aux débats, notamment l’assignation et le relevé de son compte locatif arrêté au 31 décembre 2024, prouvent que Madame [O] [Y], après l’avoir semble-t-il respectée jusque-là, a été défaillante à partir du mois de juillet 2022 et jusqu’au mois de décembre 2024 dans l’exécution de son obligation majeure de locataire de régler l’intégralité du loyer et charges au terme convenu en raison de l’insuffisance de ses propres versements mensuels qui ne couvraient pas la différence entre le montant qu’elle devait régler à sa bailleresse et celui de l’aide personnalisée au logement dont elle bénéficiait ;

Sa dette locative qui s’élevait à 1 220,30 euros le 31 octobre 2022 et qu’elle a contractée à 827,62 euros le 30 novembre 2022, a ensuite oscillé entre 929,27 euros le 31 décembre 2022 et 970,49 euros le 31 juillet 2024, avant de progresser inexorablement puisqu’elle atteignant 1 010,50 euros le 31 août 2024, 1 168,51 euros le 31 octobre 2024, 1 325,51 euros le 30 novembre 2024 et enfin 1 680,99 euros le 31 décembre 2024, un niveau auquel elle s’est depuis maintenue ;

Par ailleurs, les avis d’opération de virement émanant de la CAISSE DU CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 5], enregistrés les 11 février, 4 mars, 28 avril, 28, 29 et 30 juillet 2025 et qu’elle produit, prouvent que Madame [O] [Y] a réglé le loyer et charges des mois de janvier à juillet 2025 inclus, le conseil de Madame [L] [C] confirmant dans ses conclusions rédigées pour l’audience de jugement cette reprise du paiement du loyer courant et n’ayant fait état, lors des débats, d’aucun incident qui serait survenu à l’occasion du règlement du loyer des mois d’août et septembre 2025 ;

La somme de 1 680,99 euros réclamée par Madame [L] [C] à Madame [O] [Y] au titre de sa dette de loyers et charges arrêtée au 30 septembre 2025 est ainsi parfaitement justifiée.

Sur les travaux effectués par Madame [O] [Y]

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Madame [O] [Y] brigue la compensation de sa dette de loyer et charges, dont elle ne querelle au demeurant ni la matérialité ni le montant, avec le coût des impenses qu’elle a engagées, soit 1 574,97 euros, en faisant procéder à des travaux de peinture des murs et des plafonds de la salle de bains, du sas d’entrée, de la pièce à vivre et de la cuisine du bien litigieux, à l’installation d’un placard à deux vantaux dans la pièce à vivre, et enfin à la pose d’un plan de travail et d’une plaque à induction deux feux ainsi qu’au remplacement du meuble sous évier et d’un évier à un bac dans la cuisine ; Madame [L] [C] s’y oppose en objectant que la défenderesse, qui ne procède que par affirmations, ne cherche en réalité qu’à se soustraire à son obligation de payer sa dette de loyers et charges ;

1. Sur les causes alléguées des travaux

La défenderesse prétend que les travaux qu’elle a commandés et payés étaient rendus nécessaires en raison d’infiltrations d’eaux pluviales, du mauvais état de la cuisine et de la défaillance de Madame [L] [C] ;

Le tribunal relève cependant, en ce qui concerne le premier point, qu’elle ne démontre pas que la réfection des peintures des murs et des plafonds étaient la conséquence d’infiltrations d’eaux de pluie puisqu’elle ne verse aux débats aucune déclaration de sinistre qu’elle aurait faite auprès de l’assureur la garantissant contre les risques locatifs, aucun procès-verbal établi par un commissaire de justice pour constater les conséquences du sinistre allégué, aucune attestation de témoins qui les confirmeraient et aucune correspondance simple, recommandée ou électronique qu’elle aurait adressée à sa bailleresse pour l’en informer ;

Madame [O] [Y], sur le deuxième point, ne produit pas l’état des lieux d’entrée qui aurait été établi lors de sa prise à bail ; elle est dès lors présumée, en vertu de l’article 1731 du Code civil, avoir pris le logement de Madame [L] [C] en bon état de réparations locatives et porte en conséquence la responsabilité du “mauvais état'” des éléments de la cuisine qu’elle a remplacés, soit le plan de travail, le meuble sous vasque et l’évier à un bac ;

Enfin, elle ne rapporte pas la moindre preuve de la “défaillance” de Madame [L] [C] dans la prise en compte des différents désordres dont elle fait état puisqu’elle ne précise pas les démarches qu’elle aurait engagées auprès d’elle pour les porter à sa connaissance et qu’elle n’en démontre aucune ;

Madame [O] [Y], ainsi, échoue à rapporter la preuve, dont la charge lui incombe, des causes prétendues des différents désordres et de la défaillance, purement controuvée, de sa bailleresse dans leur prise en compte ;

Il sera donc considéré que les travaux qu’elle a commandés et payés ne puisent leur origine que dans sa seule volonté d’améliorer son cadre de vie quotidien.

2. Sur la nature juridique des travaux et ses conséquences

En application combinée des articles 1 et 3 de la loi n° 67-651 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat, le locataire peut exécuter ou faire exécuter les travaux destinés à adapter, totalement ou partiellement, les locaux d’habitation à des normes de salubrité, de sécurité, d’équipement et de confort lorsque leur réalisation ne risque pas de compromettre le bon aspect ou la solidité de l’immeuble ;

Le paragraphe d) de l’article 6 de la loi précédemment citée du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ;

Le paragraphe f) de l’article 7 de la même loi interdit au locataire de transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ;

La loi, ainsi, opère une distinction entre de simples travaux d’aménagement du bien loué, qui peuvent être définis comme des travaux de décoration ou de pose de petits équipements aisément démontables sans détériorer les lieux, tels la réfection de peintures, le changement du revêtement ou l’installation d’une cloison amovible, et des travaux de transformation, qui se traduisent par une modification irréversible des lieux, comme la suppression ou l’ajout d’un escalier, la démolition de cloisons ou l’élargissement de portes ;

Les travaux commandés et payés par Madame [O] [Y], qui n’induisent aucune transformation du bien de Madame [L] [C], ne sont par voie de conséquence que de simples travaux d’amélioration des lieux dont la 3e chambre civile de la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 8 janvier 1997 (pourvoi n° 95-10.339) que le locataire ne peut réclamer le remboursement de leur coût au propriétaire ;

Madame [O] [Y] sera donc déboutée de sa demande de compensation entre sa dette de loyers et le coût des travaux d’amélioration qu’elle a commandés et payés.

Sur les délais de paiement

Conformément au paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version postérieure à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui est applicable au litige dès lors qu’elle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés, le juge peut, à la demande du bailleur, du locataire ou d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et par dérogation au délai prévu à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et à condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Tel n’est toutefois pas le cas de Madame [O] [Y] qui a certes repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2025 mais qui n’apparaît pas pour autant en mesure de solder sa dette locative puisque son montant, soit 1 680,99 euros, n’a pas varié depuis le 31 décembre 2024 et qu’elle n’a donc à ce titre pas versé depuis le moindre centime à Madame [L] [C] ;

Par ailleurs, la seule pièce qu’elle produit sur sa situation professionnelle et financière, en l’occurrence la décision lui accordant l’aide juridique totale en raison de la faiblesse de son revenu fiscal de référence, tend à démontrer son incapacité, compte tenu de revenus mensuels s’élevant à 504,17 euros, à honorer les délais qu’elle convoite ;

En application de l’article 1153 ancien du Code civil, les intérêts moratoires des sommes réclamées sont dus, même s’ils n’ont pas été réclamés par un chef spécial des conclusions, à partir de la sommation de payer ou d’un acte équivalent, le même effet devant être attaché à la demande en justice ;

Madame [O] [Y] sera donc condamnée à payer à Madame [L] [C], au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de 1 680,99 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024, et par ailleurs déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Le congé pour vente délivré par Madame [L] [C] à Madame [O] [Y] a expiré le 30 août 2024 ; la défenderesse est depuis redevable, envers sa bailleresse et jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation ; sa dette locative, toutefois, a été arrêtée au 30 septembre 2025 ;

Madame [O] [Y] sera donc condamnée à payer à Madame [L] [C], à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à sa complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu et dont la demande de le fixer à 570 euros sous prétexte de l’effet incitatif de cette somme mais qu’aucun élément objectif du dossier ne justifie, sera par ailleurs rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause établissent que sa responsabilité est totalement imputable à Madame [O] [Y] ;

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge de Madame [L] [C] les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a été contrainte d’engager pour ester en justice ;

Madame [O] [Y] sera par conséquent condamnée à lui payer une somme de 1 000 euros.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens ;

Madame [O] [Y], qui succombe, sera donc condamnée aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du congé et celui de la sommation interpellative du 20 septembre 2024.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Déclare régulier le congé pour vente délivré le 8 février 2024 par Madame [L] [C] à Madame [O] [Y].

Constate que Madame [O] [Y] occupe sans droit ni titre, depuis le 31 août 2024, le bien de Madame [L] [C] situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Enjoint à Madame [O] [Y] de libérer les lieux dès le 1er avril 2026.

À défaut d’exécution spontanée, ordonne l’expulsion de Madame [O] [Y], tant de sa personne que de ses biens et de tout occupant de son chef, par le commissaire de justice le premier requis, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Déboute Madame [O] [Y] de toutes ses demandes.

Condamne Madame [O] [Y] à payer à Madame [L] [C], au titre de sa dette locative arrêtée au 30 septembre 2025, une somme de MILLE SIX CENT QUATRE-VINGTS EUROS et QUATRE-VINGT-DIX-NEUF CENTIMES (1 680,99 euros) abondée des intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2024.

Condamne Madame [O] [Y] à payer à Madame [L] [C], à partir du 1er octobre 2025 et jusqu’à sa complète libération des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer et charges convenu.

Déboute Madame [L] [C] de sa demande tendant à voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à 570 euros.

Condamne Madame [O] [Y] à payer à Madame [L] [C] une somme de MILLE EUROS (1 000 euros) fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne Madame [O] [Y] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites qui incluront notamment le coût du congé et celui de la sommation interpellative qui lui a été signifiée le 20 septembre 2024.

Rappelle que l’exécution provisoire de ce jugement est de droit.

Dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département des Landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus, le greffier ayant signé avec le juge des contentieux de la protection.

LE GREFFIER LE JUGE