TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 10]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

N° RG 25/00259 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JN3C

MINUTE n° 25/257

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 08 DÉCEMBRE 2025

Laurence ROUILLON, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 08 décembre 2025 après débats à l’audience publique du 20 octobre 2025 à 14h30

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [R]

né le 22 Juillet 1961 à [Localité 11] (RHONE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Pierre SCHULTZ, avocat au barreau de MULHOUSE, substitué par M^e Amélie STOSKOPF, avocat au barreau de MULHOUSE

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [B]

née le 16 Septembre 1976 à [Localité 9] (HAUT RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat du 05 novembre 2016, Monsieur [F] [R] a donné à bail à Madame [Z] [B] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer de 535 euros + 30 euros d’avance sur charges.

Par acte du 22 mai 2023, Monsieur [F] [R] a fait délivrer à sa locataire un premier commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, ceci pour un montant principal de 3.141,00 euros représentant les loyers et charges impayés à cette date.

Ultérieurement, par acte du 14 mars 2024, Monsieur [F] [R] a fait délivrer à sa locataire un second commandement visant la clause résolutoire du bail, ceci pour un montant principal de 4.072,00 euros représentant les loyers et charges impayés à cette date, loyer de mars 2024 inclus.

Par assignation délivrée le 12 août 2025, Monsieur [F] [R] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de THANN d’une demande dirigée contre Madame [Z] [B] par laquelle il est sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation, en conséquence le prononcé de la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire ;

— l’expulsion de Madame [Z] [B] du logement ainsi que de tous occupants de son chef, ceci sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement en cas de refus de quitter les lieux ;

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à fixer à la somme mensuelle de 565 euros à compter de la date d’acquisition de la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir ;

— sa condamnation d’avoir à lui payer une somme de 4.378 euros à titre de loyers et charges impayés au 05 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir ;

— sa condamnation d’avoir à lui payer une somme de 1.500 euros pour sa carence et sa mauvaise foi, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir ;

— la condamnation de Madame [Z] [B] aux entiers dépens de la procédure en ce compris les frais des deux commandements de payer, des dénonces à la CCAPEX, les frais d’assignation ainsi qu’à lui payer un montant de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 20 octobre 2025, Monsieur [F] [R] a été représenté par son avocat, qui a sollicité oralement l’adjugé des demandes de l’assignation en déposant ses pièces. Il a été précisé que la demande au titre de l’impayé de loyers et charges s’établissait au montant de 4.378,00 euros, selon décompte arrêté au 05 juillet 2025.

Madame [Z] [B] a comparu en personne. Elle reconnaît l’existence d’un arriéré locatif, qui s’établit selon elle à 4.072 euros. Elle affirme avoir repris le paiement du loyer depuis juin 2024 et ce jusqu’au jour de l’audience, en précisant qu’elle aurait payé l’échéance de septembre 2025 en fin de mois (282 euros) et en aurait préalablement avisé son propriétaire. Cependant, elle déplore que Monsieur [F] [R] ne lui remettrait pas les quittances de loyer nécessaires à l’obtention d’un logement DOMIAL et qu’elle n’aurait jamais reçu de décompte de charges. Celui-ci ne répondrait pas au téléphone Elle allègue différents dysfonctionnements affectant le logement (chaudière, évier cuisine, chasse d’eau, mauvaise isolation) et indique que son propriétaire lui ferait du chantage au paiement du loyer pour diligenter les travaux de réparation. Elle sollicite des délais de paiement sur 36 mois et affirme être en capacité de rembourser actuellement110 euros mensuels en plus du loyer courant de 565 euros. Elle n’aurait plus d’APL, car ses filles ne vivraient plus sous le même toit. Elle aurait connu une hospitalisation d’urgence, suivie d’une période de quatre mois d’arrêt-maladie. Ses difficultés à trouver un logement seraient liés à son statut de CDD.

Sur la demande de délais de paiement, l’avocat de Monsieur [F] [R] indique n’avoir pas mandat de les accepter. Le loyer serait payé irrégulièrement et le montant de 4.378 euros d’arriéré locatif serait l’addition des 4.072 euros reconnus par Madame [Z] [B] augmentés de 306 euros pour la période du 03 avril au 05 juillet 2025.

Il y aura lieu, eu égard aux modes de comparution des parties ainsi que de la valeur en litige, de statuer par décision contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, ceci aux fins de réalisation d’un diagnostic social et financier du locataire.

Par ailleurs, l’article 24 I du même texte prévoit que lorsque l’impayé de loyers et charges a lieu sans interruption depuis deux mois ou lorsque la dette locative est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique (ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus) sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

En l’espèce, Monsieur [F] [R] justifie avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée par la voie électronique aux services de la préfecture du Haut-Rhin le 13 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, ainsi que par ailleurs la CCAPEX a été avisée de l’impayé locatif le 15 mars 2024 au titre du second commandement délivré le 14 mars 2024.

La demande formée à l’encontre de Madame [Z] [B] aux fins de constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée de ces chefs recevable.

Sur les demandes principales :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Dans la présente espèce, il est à noter que le contrat de bail ayant été établi antérieurement à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, il y est stipulé un délai de deux mois pour l’acquisition de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers et charges, ce qui correspondait à l’état de la législation au jour de la conclusion du contrat de bail. En effet, la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

A l’appui de sa demande, Monsieur [F] [R] produit notamment :

— le contrat de location le liant à Madame [Z] [B] ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location délivré le 14 mars 2024 ;

— un décompte locatif arrêté au mois de juillet 2025 inclus.

Sur la résiliation du bail, la dette locative et la demande de délais de paiement

Il est suffisamment établi par les pièces produites que Madame [Z] [B] n’a pas acquitté les causes du commandement de payer du 14 mars 2024 dans le délai de deux mois de sa signification soit avant le 14 mai 2024.

En effet, il résulte du décompte locatif que la dette de loyers et avances sur charges se montait à cette date à la somme de 4.478,00 euros.

En premier lieu, par application de la clause résolutoire prévue au contrat de location, il conviendra de constater que la résiliation du bail a vocation à se trouver rétroactivement acquise depuis la date du 15 mai 2024.

En second lieu, toujours au vu du décompte locatif produit par Monsieur [F] [R] et étant constaté que Madame [Z] [B] procède par voie d’affirmation non étayée d’aucun justificatif pouvant conduire à remettre en cause ce décompte, il conviendra de constater que la dette locative s’établissait au jour de la délivrance de l’assignation, et donc échéance de juillet 2025 incluse, au montant de 4.378,00 euros.

En troisième lieu, Madame [Z] [B] qui affirme avoir repris depuis plusieurs mois le paiement du loyer courant, ce qui n’apparaît pas contesté par Monsieur [F] [R], sollicite les délais de paiement les plus larges pour s’acquitter de sa dette et, par le fait, de suspendre le jeu de la clause résolutoire.

Or, s’il peut être tenu pour acquis que la défenderesse a effectivement repris le paiement de son loyer courant, elle ne justifie en rien de sa situation de ressources actuelles et des caractéristiques, le cas échéant, de son lien à l’emploi, plaçant ainsi la juridiction dans l’impossibilité d’apprécier la possibilité et l’opportunité de lui accorder les délais de paiement sollicités, ceux-ci étant au demeurant refusés par le bailleur.

Il conviendra dès lors d’une part de la condamner au paiement de la somme de 4.378,00 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de juillet 2025 incluse, de rejeter sa demande de délais de paiement ainsi que de constater la résiliation du bail rétroactivement acquise à la date du 15 mai 2024.

Sur l’expulsion

Par voie de conséquence, Madame [Z] [B] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux, son évacuation, au besoin son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, doivent être ordonnées et ce dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai.

En revanche, la demande tendant au prononcé d’une astreinte n’apparaît pas fondée, celle-ci ne pouvant aboutir qu’à aggraver sa dette envers son bailleur et la demande au titre de la fixation de l’indemnité d’occupation paraissant en l’espèce réparer suffisamment le préjudice pouvant être causé par un maintien abusif dans les lieux.

Il y aura lieu de dire qu’il sera procédé le cas échéant au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans les conditions prévues par les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

En application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution).

Sur l’indemnité d’occupation

En réparation du préjudice de jouissance subi par le bailleur, et au vu de la valeur locative du logement en cause ainsi que du caractère provisionnel du paiement des charges soumises à décompte annuel, il conviendra de fixer l’indemnité d’occupation à une somme mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dus en cas de poursuite normale du bail entre les parties, soit ainsi qu’il est sollicité 565,00 euros.

Madame [Z] [B] se verra en conséquence condamnée à payer à Monsieur [F] [R] cette indemnité d’occupation mensuelle de 565,00 euros, ceci à compter du 1er août 2025, soit dans la continuité du décompte de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2025 inclus et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés envers le bailleur ou le mandataire par lui désigné.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y aura lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [F] [R], qui ne caractérise pas la mauvaise foi qu’il allègue à l’encontre de Madame [Z] [B] et dont la carence dans l’exécution de ses obligations ne peut être en elle-même regardée comme fautive, étant par ailleurs observé qu’elle s’acquitte depuis plusieurs mois du paiement de sommes visant, a minima, à ne pas aggraver l’arriéré locatif.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, il conviendra de condamner Madame [Z] [B] aux dépens, en ce compris les frais de dénonce à la CCAPEX du 15 mars 2024 ainsi que du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 14 mars 2025 (153,83 euros) mais à l’exclusion des frais du premier commandement ainsi que de la première dénonce à la CCAPEX, qui n’ont pas de caractère utile ou nécessaire à la présente procédure.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

L’équité ne fait pas obstacle à ce que les frais non répétibles dans les dépens occasionnés à Monsieur [F] [R] par la présente instance soient mis à la charge de Madame [Z] [B], ceci à hauteur de 250,00 euros, que Madame [Z] [B] se verra condamnée à lui payer.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision a lieu de droit et aucun élément du dossier ne commande d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge de proximité du tribunal de céans, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande formée par Monsieur [F] [R] à l’encontre de Madame [Z] [B] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de location conclu entre les parties le 05 novembre 2016.

CONSTATE la mise en jeu de la clause résolutoire du contrat de location suite à la délivrance du commandement de payer en date du 14 mars 2024.

CONDAMNE Madame [Z] [B] à payer à Monsieur [F] [R] une somme de 4.378,00 euros (quatre mille trois cent soixante dix huit euros) au titre des loyers et avances sur charges impayés, échéance de juillet 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Madame [Z] [B].

En conséquence,

CONSTATE la résiliation du contrat de location à la date du 15 mai 2024.

ORDONNE l’évacuation, au besoin l’expulsion avec le concours de la force publique, de Madame [Z] [B] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux objet du contrat de location, situés [Adresse 4] à [Localité 6].

REJETTE la demande de Monsieur [F] [R] tendant au prononcé d’une astreinte.

DIT qu’il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés comme il est dit aux articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

CONDAMNE Madame [Z] [B] à payer à Monsieur [F] [R] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 565,00 euros (cinq cent soixante cinq euros), ceci à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés entre les mains du bailleur ou de tout mandataire par lui désigné.

DÉBOUTE Monsieur [F] [R] de sa demande en dommages et intérêts.

CONDAMNE Madame [Z] [B] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 14 mars 2024 ainsi que de sa dénonce à la CCAPEX.

CONDAMNE Madame [Z] [B] à payer à Monsieur [F] [R] la somme de 250,00 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par décision mise à disposition au greffe le huit décembre deux mille vingt cinq et signé par L. ROUILLON, juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de THANN et V. BIJASSON, Greffier.

Le Greffier Le Juge