TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00820 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JH7P

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 04 décembre 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaitres de la RESIDENCE LE [Localité 9] sise [Adresse 1]

représenté par son syndic le CABINET SCHOEPF DESAULLES, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 6]

représenté par Maître François WELSCH de la SELARL WELSCH-VITOUX, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [S] [K], né le 11 Novembre 1993 à [Localité 8] (BOSNIE-HERZEGOVINE), demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 04 Septembre 2025

JUGEMENT : rendu par défaut en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025 et signé par Yannick ASSER, Président, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [K] est propriétaire d’un appartement lot n° 8, au sein de la copropriété située [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet SCHOEPF-DESAULLES (ci-après le syndicat des copropriétaires), a fait assigner Monsieur [S] [K] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de la copropriété outre des dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires, régulièrement représenté, a repris oralement les termes de son assignation et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner Monsieur [S] [K] à lui payer les sommes suivantes :

—  1 864,31 euros au titre des provisions sur charges arrêtées selon relevé de compte du 13 mars 2025, montant augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  900 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [S] [K] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété, et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il ajoute par ailleurs que, malgré la tentative de conciliation amiable, celui-ci ne s’est pas présenté à la convocation du conciliateur de justice. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Régulièrement cité par acte remis à étude, Monsieur [S] [K] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Selon l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la qualité de copropriétaire de Monsieur [S] [K] par la production de l’extrait de livre foncier.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de l’existence de l’obligation de celui-là de s’acquitter des charges communes.

En outre, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], sis [Adresse 3], verse notamment au débat :

— Le contrat de syndic et la fiche de copropriété,

— Les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 28 juin 2022, 27 juin 2023 et 28 juin 2024,

— Les appels de provision sur charges,

— Un décompte daté du 13 mars 2025,

— La sommation adressée par lettre d’avocat,

Le syndic de copropriété justifie ainsi que Monsieur [S] [K] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1 680,07 euros (hors frais).

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], sis [Adresse 2]) représenté par son syndic le cabinet SCHOEPF-DESAULLES, la somme de 1 680,07 euros au titre des provisions sur charges arrêtées selon relevé de compte du 13 mars 2025, qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 mars 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], sis [Adresse 3] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [S] [K], seule la somme correspondant aux frais de sommation par lettre d’avocat à hauteur de 58,23 euros conformément au montant indiqué dans la sommation du 12 novembre 2024.

Les frais relatifs aux honoraires de mises en demeure et de relances ne sont pas justifiés, ceux-ci n’ayant pas été produit aux débats.

Par conséquent, Monsieur [S] [K] sera condamné à payer la somme de 58,23 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], sis [Adresse 2]) représenté par son syndic le cabinet SCHOEPF-DESAULLES, au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 20 mars 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet SCHOEPF-DESAULLES, sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [K], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner Monsieur [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet SCHOEPF-DESAULLES, la somme de 500 euros en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], sis [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet SCHOEPF-DESAULLES, la somme de 1 680,07 euros (mille six cent quatre-vingt euros et sept centimes) au titre des provisions sur charges arrêtées selon relevé de compte du 13 mars 2025, qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet SCHOEPF-DESAULLES, la somme de 58,23 (cinquante-huit euros et vingt-trois centimes) au titre des frais de recouvrement nécessaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 mars 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet SCHOEPF-DESAULLES de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] aux entiers frais et dépens ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet SCHOEPF-DESAULLES, la somme de 500 euros (cinq cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 04 décembre 2025, par Yannick ASSER, Président et Virginie BALLAST, Greffier.

Le Greffier, Le Président,