MINUTE N° : 25/00064

JUGEMENT

DU 18 Juin 2025

N° RC 24/02690

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

LIGERIS (SEM), inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 784 298 614

ET :

[F] [T]

Débats à l’audience du 09 Janvier 2025

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 18 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. DJAMAA, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER LORS DES DEBATS : E.ESPADINHA

GREFFIER LORS DU DELIBERE: E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 18 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

LIGERIS (SEM), inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 784 298 614, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [F] [T], demeurant [Adresse 1]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 05 février 2021, la société LIGERIS a donné à bail à Madame [F] [T] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel de 390,16 euros, outre des provisions sur charges.

Invoquant des loyers demeurés impayés, la société LIGERIS a fait délivrer à la locataire, par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, remis à l’étude, un commandement de payer la somme en principal de 2 332,62 euros visant la clause résolutoire.

La Commission départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 03 juin 2024, remis à l’étude, la société LIGERIS a fait assigner Madame [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— Constater, en application du jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail consenti pour défaut de paiement des loyers et des charges;

— Constater que la défenderesse est actuellement occupante du logement sans droit ni titre;

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives;

— Ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement situé [Adresse 3] à [Localité 9], au besoin avec le concours de la force publique;

— Condamner la défenderesse à payer à la société LIGERIS:

* Au titre des sommes dues à ce jour, la somme de 3 313,08 euros selon décompte arrêté au 01 juin 2024,

* A titre d’indemnité d’occupation, une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’au départ effectif des lieux

* A la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

*A tous les dépens et aux frais de mise en exécution, conformément aux articles 696 du code de procédure civile et L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 mars 2024 et du présent acte ainsi que de sa notification.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'[Localité 6] et [Localité 7] le 06 juin 2024.

L’affaire a été appelée et évoquée le 09 janvier 2025.

A l’audience, la société LIGERIS, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette à la somme de 3246,50 euros au jour de l’audience. Elle a précisé que la locataire avait repris le paiement des loyers courants et a proposé des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 125 euros par mois.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe de la juridiction au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025, prorogé au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, le présent jugement est réputé contradictoire.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Selon l’article 24 II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la même loi dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

***

En l’espèce, l’assignation a été délivrée le 03 juin 2024, soit plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX, laquelle a été notifiée par voie électronique à la préfecture d'[Localité 6]-ET-[Localité 7] plus de six semaines avant la date d’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

***

En l’espèce, le bail litigieux comprend une clause résolutoire de plein droit à l’article 5 des conditions générales au terme de laquelle à défaut du paiement intégral des loyers ou des charges au terme convenu et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le contrat de location sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 mars 2024, pour la somme en principal de 2 332,62 euros.

Celui-ci est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seul un règlement partiel de 500 euros ayant été effectué le 15 mars 2024, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2024.

Sur la dette locative

Selon les dispositions combinées des articles 1728 alinéa 2 du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation principale de payer le prix du loyer au terme convenu au bail.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

***

En l’espèce, la société LIGERIS produit un décompte actualisé démontrant que restait devoir au titre des loyers et charges, après déduction des frais de contentieux, la somme de 2 980,29 euros à la date du 01 janvier 2025, terme du mois de janvier inclus.

Madame [F] [T], qui n’a pas comparu, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à verser à la société LIGERIS la somme de 2 980,29 euros en paiement de la dette locative, arrêtée à la date du 01 janvier 2025.

Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office ou à la demande du locataire ou du bailleur, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai ou selon les modalités fixés par le juge. […]

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputé ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

***

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société LIGERIS que Madame [F] [T] a repris le paiement des loyers courants depuis le mois de juillet 2024, outre des versements supplémentaires de 100 à 150 euros depuis octobre 2024 en paiement de la dette locative.

Compte tenu de la proposition de la société LIGERIS quant à des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, de la reprise du paiement intégral du loyer courant, outre de l’effort constaté afin d’honorer la dette locative, Madame [F] [T] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, le locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [F] [T], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX.

Compte tenu de la situation respective des parties et afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif, l’équité commande de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 05 février 2021, liant la société LIGERIS et Madame [F] [T], relatif au logement n°211 situé [Adresse 2] à [Localité 9] est acquise au 13 mai 2024;

CONDAMNE Madame [F] [T] à verser à la société LIGERIS la somme de DEUX MILLE NEUF CENT QUATRE-VINGT EUROS ET VINGT-NEUF CENTIMES (2980,29 €) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtée à la date du 01 janvier 2025 , terme du mois de janvier inclus;

AUTORISE Madame [F] [T] à s’acquitter de cette somme, en 35 mensualités de QUATRE-VINGT EUROS (80€) chacune et une trente-sizème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le dix de chaque mois et pour la première fois le dix du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LIGERIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [F] [T] soit condamnée à verser à la société LIGERIS, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance, soit la somme de ;

CONDAMNE Madame [F] [T] aux entiers dépens de la présente procédure, en ceux compris le coût du commandement de payer du 12 mars 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la CCAPEX;

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

DIT qu’à la diligence du greffe, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6]-ET-[Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection