TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LORIENT

________________

JUGEMENT DU 11 FEVRIER 2026

N° du jugement :

N° d’inscription au

répertoire général :

N° RG 24/02328 – N° Portalis DBZH-W-B7I-C5W6I

S.C.I. ZOE

C/

[G] [D]

COPIE EXECUTOIRE LE

11 Février 2026

à

M^e François MIGNON

M^e Mariama CONDE

entre :

S.C.I. ZOE

[Adresse 1]

Chez [Y] [F]

[Localité 1]

représentée par Maître François MIGNON de la SARL AGIL’IT BRETAGNE, avocats au barreau de LORIENT

Demanderesse

et :

Monsieur [G] [V] [D]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Mariama CONDE, avocat au barreau de LORIENT

Défendeur

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M^me PICARD, Première Vice-Présidente, Juge Rapporteur

Madame KASBARIAN, Vice-Présidente

Madame AIRIAUD, Magistrate à titre temporaire

GREFFIER : Madame SCHEURER, lors des débats et du prononcé

DEBATS : à l’audience publique du 03 Décembre 2025

DECISION : publique, Contradictoire, rédigée par Madame AIRIAUD et prononcée en premier ressort par M^me PICARD, Première Vice-Présidente, par sa mise à disposition au greffe le 11 Février 2026, date indiquée aux parties à l’issue des débats.

Les avocats des parties ne s’y opposant pas, M^me PICARD, Première Vice-Présidente a été chargée du rapport et a tenu seule l’audience pour entendre les plaidoiries dont elle a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 8 juin 2020, la SCI ZOE a donné, à bail d’habitation secondaire, à Monsieur [G] [D] un bien immobilier sis [Adresse 3] à Lanester (56600) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 520 €, charges comprises.

Un commandement de payer les loyers, rappelant la clause résolutoire insérée au bail, a été délivré le 26 avril 2023 et est resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, la SCI ZOE a fait assigner Monsieur [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lorient pour voir :

— constater que le bail est résilié de plein droit ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [D] ainsi que de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique, et d’un serrurier, des lieux qu’il occupe ;

— le condamner à :

— lui payer la somme de 5 518,86 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 23 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers ;

— une indemnité d’occupation mensuelle de 454 € jusqu’à son départ effectif des lieux et la remise des clefs ;

— lui payer la somme de 700 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’audience du 12 septembre 2024 devant le juge du contentieux de la protection les parties ont sollicité :

Pour la SCI ZOE, qui a repris le bénéfice de ses écritures, in limine litis, que soit jugée prescrite la demande de requalification du bail commercial formée par Monsieur [G] [D] ; en conséquence, le juger irrecevable en son exception d’incompétence et se déclarer compétent pour trancher le présent litige ;

Pour Monsieur [G] [D], in limine litis, que le bail soit requalifié en bail commercial et que le juge des contentieux de la protection se déclare incompétent au profit du tribunal judiciaire de Lorient à raison de la requalification en bail commercial ; qu’il renvoi le litige au président du tribunal judiciaire de Lorient.

Par jugement du 17 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

Relevé que la dernière reconduction du bail a eu lieu le 8 juin 2024 et que dès lors l’action en requalification du bail n’est pas prescrite ;Relevé que la commune intention des parties était de conclure, non pas un bail d’habitation en résidence secondaire mais un bail commercial, et qu’il convient de requalifier le bail conclu le 8 juin 2020 en bail commercial ;Relevé que le litige portant sur l’application d’un bail qui a été requalifié en bail commercial, il convient de se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Lorient ;

En conséquence :

S’est déclaré matériellement incompétent pour juger du litige ;A renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Lorient ;Réservé les dépens.

Par conclusions n° 2, la SCI ZOE, au visa des articles 1103, 1104, 1224, 1728 et 1741 du Code civil et vu l’article L. 145-41 du Code de commerce, demande au tribunal de :

A titre principal ;Juger l’acquisition de la clause résolutoire au 26 mai 2023 et la résiliation à cette date du bail dont Monsieur [G] [D] est titulaire, et déclarer ce dernier occupant sans droit, ni titre ;

A titre subsidiaire ;Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter du jugement à intervenir et déclarer Monsieur [G] [D] occupant sans droit, ni titre ;

En tout état de cause ;Débouter Monsieur [D] de l’entièreté de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner le même à lui payer la somme de 9 860,09 € majorée du taux d’intérêt légal applicable à compter de la délivrance du commandement de payer ou à défaut à compter du jugement à intervenir, et jusqu’à parfait règlement ;

Ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux qu’il occupe [Adresse 3], rez-de-chaussée, à [Localité 2], avec si besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier ;

Condamner Monsieur [G] [D] à lui verser :

Chaque mois et jusqu’à libération des lieux loués, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer de 534,55 € révisable selon les dispositions contractuelles ;2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 26 avril 2023, celui de l’assignation en résiliation-expulsion-paiement devant le juge des contentieux de la protection ;

La SCI ZOE fait valoir, à titre principal, que le bail prévoit une clause résolutoire de plein droit pour le non-paiement d’un seul loyer à son échéance, prévoyant la résiliation du bail un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ces formalités ayant été effectuées, elle considère que la clause résolutoire lui est acquise.

A titre subsidiaire, elle sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail la liant à Monsieur [D], ce dernier n’ayant cessé de régler ses loyers avec retard depuis 2021, y compris après la délivrance du commandement de payer.

Elle ajoute que Monsieur [D] reste lui devoir la somme de 9 860,09 €, le montant sollicité pour le mois de janvier 2025 correspondant au loyer et à la taxe foncière estimée.

En réponse aux arguments adverses, la SCI ZOE mentionne que :

La question de la requalification du bail en bail commercial a déjà été tranchée par le juge des contentieux de la protection et que la demande formée par Monsieur [D] est sans objet ;De ce fait, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont inapplicables et la prétendue illégalité des conditions de révision du loyer sans objet et non fondée ;Elle s’oppose à la demande de délais de paiement empêchant la résiliation du bail, ainsi qu’à la demande à titre de dommages et intérêts formée par Monsieur [D]. Ce dernier ne démontrant pas le préjudice qu’il aurait subi du fait de la nature du bail conclu à l’origine ;

Pour toutes ces raisons, la SCI ZOE demande à ce que Monsieur [G] [D] soit débouté de l’ensemble de ses demandes.

Pour le détail des moyens développés par la SCI ZOE, le tribunal se réfère à ses conclusions n° 2.

Par conclusions n° 2 notifiées le 12 septembre 2025, Monsieur [G] [D], au visa des articles 1103, 1104, 1728 et 1741 du Code civil et vu le contrat de bail sous seing privé signé le 8 juin 2020, demande au tribunal de :

Débouter la SCI ZOE de ses demandes fins et conclusions ;

Requalifier le bail en bail commercial ;

Déclarer illégale la révision annuelle du bien mis à bail depuis le 8 juin 2020 ;

Déterminer le montant de la dette locative ;

Accorder à Monsieur [D] des délais de paiements de 24 mois à compter de la décision pour s’acquitter de la dette moyennant des mensualités avant le 15 de chaque mois ;

L’exonérer du paiement des taux d’intérêts, appliqués à la créance ;

Dire qu’en cas de règlement des échéances courantes et de l’intégralité des dettes de loyers dans les termes et délais fixés, l’éventuelle résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre ;

Condamner la SCI ZOE à lui verser :- la somme de 1 000 € au titre de son préjudice moral ;

—  2 000 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 2° du Code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Mariama [Localité 3], outre les entiers dépens.

Monsieur [G] [D] soutient que le bail qu’il a souscrit le 8 juin 2020 doit être requalifié en bail commercial et que la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du Code de commerce n’est pas acquise, le bail ayant été renouvelé 9 fois jusqu’au 8 juin 2024, date constituant le point de départ de la prescription.

Il estime que la volonté commune des parties a toujours été de transformer le logement en local commercial, et que le bail pour résidence secondaire a dissimulé une fraude du bailleur destinée à empêcher l’application de la législation sur les baux commerciaux.

Il ajoute que cette nature frauduleuse du bail a été de nature à lui créer un préjudice du fait de l’anxiété générée par la crainte de perdre la jouissance des locaux de façon répétée.

Ses investissements ont été freinés ainsi que le développement de son activité professionnelle, ce dont il demande réparation.

De plus, il affirme que la SCI ZOE doit revoir le quantum de la dette locative dont devrait être soustraits les frais d’huissier, d’assignation et d’honoraires d’avocat pour 754,06 €.

Il soutient qu’il en va de même des augmentations qui lui ont été appliquées dès le mois suivant la signature du bail, n’ayant reçu aucune information préalable à leur mise en œuvre, et s’interroge sur la somme demandée pour janvier 2025 d’un montant de 1 104,55 €.

Il indique que le dépôt de garantie qu’il a versé, d’un montant de 500 €, doit être pris en compte.

Par ailleurs, Monsieur [D] sollicite l’application de l’article 1343-5 du Code civil et les plus larges délais pour apurer sa dette.

Il conclut que la situation est maîtrisée du fait de ses compétences et précise que la SCI ZOE ne démontre pas que son bail devrait être résilié.

Pour le détail des moyens développés par Monsieur [G] [D], le tribunal se réfère à ses conclusions n° 2.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la requalification du bail souscrit par Monsieur [D]

La commune intention des parties a toujours été la signature d’un bail commercial afin que Monsieur [D] puisse y installer son activité de restauration.

Elle est attestée par :

un courrier du 10 octobre 2021 (pièce n° 2 de Monsieur [D]), par lequel Monsieur [C] [F], gérant de la SCI ZOE, a autorisé Monsieur [G] [D], locataire de l’appartement du rez-de-chaussée – [Adresse 3] à Lanester (56600) depuis le 8 juin 2020, à agir en son nom auprès des Services Municipaux de Lanester ;un courrier du 3 novembre 2021 (pièce n° 3 de Monsieur [D]) de Monsieur [F] autorisant Monsieur [D] à transformer le local en commerce ;un avis favorable de la CCDSA relatif à la création d’un restaurant avec consommation à emporter du 16 février 2022 (pièce n° 4 de Monsieur [D]) ;une autorisation de travaux d’un établissement recevant du public délivrée le 16 mars 2022 (pièce n° 5 de Monsieur [D]), délivrée à LMD Le Maître [A] représentée par Monsieur [G] [D], pour la création d’un restaurant avec consommation à emporter.

Dès lors, le bail conclu le 8 juin 2020 sera requalifié en bail commercial.

2 – Sur la résiliation du bail pour impayé de loyers et la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [D]

Selon l’article L. 145-41 du Code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’article 1343-5 du Code civil précise que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, un commandement de payer (pièce n° 3 de la SCI) a été délivré à Monsieur [G] [D] le 26 avril 2023, la dette s’élevant au 2 avril 2023 à la somme de 4 126,29 €.

Ce commandement de payer mentionne qu’en l’absence de paiement sous délai de deux mois, il s’expose à une procédure judiciaire de résiliation du bail et d’expulsion.

Il mentionne également que si la dette n’est pas payée dans le délai d’un mois, le propriétaire entend expressément se prévaloir et user du bénéfice de la clause résolutoire insérée dans le bail. La clause est intégralement reproduite dans l’acte.

La SCI ZOE verse au débat un décompte actualisé de la dette de Monsieur [G] [D] (pièce n° 8 bis de la SCI) qui mentionne un montant d’impayé de loyer de 9 860,09 € au 24 septembre 2025, sans y ajouter les frais de commandement de payer, d’huissier ou d’honoraires d’avocat.

A la lecture de ce document, il peut être constaté que Monsieur [D] a repris le paiement régulier des loyers depuis le mois de septembre 2024, sans toutefois avoir commencé à apurer la dette.

Il sera noté qu’au montant du loyer de janvier 2025, 534,55 €, a été ajouté la taxe foncière prévisible au titre de l’année 2024, récupérable en matière de bail commercial, pour un montant total de 1 104,55 €.

Monsieur [D] n’a acquitté que le montant du loyer.

Monsieur [G] [D] a formulé une demande de délais de paiement, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil précité.

En conséquence et compte tenu de la reprise du paiement des loyers, il convient d’allouer à Monsieur [G] [D] des délais de paiement en ce qui concerne sa dette locative et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les conditions spécifiées au dispositif.

L’éventuelle indemnité d’occupation sera limitée au dernier loyer courant outre la provision sur charges, compte-tenu de la nature quasi-délictuelle de cette indemnité qui n’autorise pas de variation dans le temps contractuellement ou statutairement prévue, ou calcul par voie de clause pénale.

3 – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts à raison de la nature du bail

Monsieur [D] estime que la qualification initiale du bail d’habitation secondaire a constitué une fraude destinée à empêcher l’application des baux commerciaux, ce qui a été de nature à lui causer un préjudice dont il demande réparation.

Cependant, il ne verse aucun élément aux débats qui serait de nature à accréditer la thèse qu’il développe concernant l’impact causé par la précarité du contrat qu’il a signé, que ce soit en matière d’anxiété dans l’exécution de son activité professionnelle ou dans le développement de celle-ci ayant freiné ses investissements.

En conséquence, Monsieur [G] [D] sera débouté de sa demande à ce titre.

4 – Sur les demandes accessoires

Il apparaît inéquitable que la SCI ZOE conserve à sa charge les frais engagés pour faire valoir ses droits.

En conséquence, Monsieur [G] [D] sera condamné à lui payer la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code civil.

Par application de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens, dont le coût du commandement de payer et des formalités obligatoires relève de plein droit, resteront à la charge de Monsieur [G] [D], partie perdante.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

REQUALIFIE le bail signé le 8 juin 2020 entre la SCI ZOE et Monsieur [G] [D] en bail commercial ;

CONDAMNE Monsieur [G] [D] à payer à la SCI ZOE la somme de 9 860,09 € au titre de la dette locative arrêtée au 24 septembre 2025 sous déduction, le cas échéant, des paiements qui auraient pu intervenir ;

Suspend les effets de la clause résolutoire et autorise Monsieur [G] [D] à se libérer de la somme ci-dessus en 24 versements mensuels consécutifs de 410,84 €, le 24ème et dernier pour le solde, soit 410,77 €, à la date d’exigibilité du loyer courant (c’est à dire le même jour que celui prévu pour le paiement du loyer courant), le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’à l’expiration de l’échéancier ainsi accordé et respecté, la clause résolutoire dont les effets étaient acquis par l’effet du commandement de payer sera réputée ne pas avoir joué et que le bail poursuivra son cours ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un seul acompte à son échéance pendant le cours du délai ainsi accordé :

le bail sera automatiquement résilié par le plein effet retrouvé de la clause résolutoire au 26 mai 2023 ;

la dette deviendra immédiatement exigible ;

l’expulsion de Monsieur [G] [D], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux à usage professionnel sis [Adresse 3] – rez-de-chaussée – à [Localité 2] pourra être diligentée passé le délai de 2 mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, avec, si nécessaire, le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L. 412-1 à L. 412-8 du Code des procédures civiles d’exécution ;

en application de l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai” d’un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

l’indemnité d’occupation due à la SCI ZOE par Monsieur [G] [D] sera fixée au montant du dernier loyer, charges locatives en sus, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les baux commerciaux ;

DEBOUTE la SCI ZOE de ses demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTE Monsieur [G] [D] de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [G] [D] a payer à la SCI ZOE la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [D] aux dépens qui comprendront les formalités obligatoires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ce jugement a été signé par Madame Picard, première vice-présidente et Madame Scheurer, greffière,

La greffière, La présidente