TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 3]

[Localité 4]

☎ [XXXXXXXX02]

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Référé civil

N° RG 25/00030 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEKE

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 18 mars 2025

Dans la procédure introduite par :

Société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH

dont le siège social est sis [Adresse 5] (ALLEMAGNE)

représentée par Maître Estelle BOUCARD, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Macha BOCCARA-BAUMER, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

requérante

à l’encontre de :

S.A.S.U. INNOV’BEAUTE

prise en son établissement situé au sein du centre commercial “[Adresse 6]

non représentée

requise

Nous, Valérie MESSER PIN, première vice-présidente au tribunal judiciaire de céans, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 28 janvier 2025, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2022, la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH a donné à bail commercial un local à usage commercial, lot n° 48, situé au sein du centre commercial “Ile Napoléon” sis [Adresse 8] à [Adresse 7] [Localité 1], à la société INNOV’BEAUTE pour une durée de douze ans et moyennant un loyer annuel initial de 60 000 euros HT, outre un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre 14,5 % du chiffres d’affaires HT réalisé par le preneur (puis 8 % HT à compter de la troisième année suivant la prise d’effet du bail) et le loyer annuel de base.

Ce contrat incluait une clause de résiliation de plein droit, acquise un mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par assignation signifiée le 10 janvier 2025, la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH a attrait la société INNOV’BEAUTE devant la juridiction des référés, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer,

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société INNOV’BEAUTE ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux à usage commercial (lot n° 48) qu’elle occupe au sein du centre commercial dénommé “Ile Napoléon”, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à la bailleresse, aux frais et périls de la société locataire,

— déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais et, subsidiairement, dire que les délais éventuellement accordés le seront, d’une part en vue du paiement global, non seulement des causes du commandement des 28 novembre et 9 décembre 2024 mais également des termes venus à échéance postérieurement aux termes visés dans ce commandement et, d’autre part, que lesdits délais seront subordonnés au paiement des termes à échoir aux dates contractuellement convenues, à peine de déchéance,

— condamner la société INNOV’BEAUTE à lui payer, à titre de provision et sauf à parfaire, la somme, arrêtée au 8 janvier 2025, de 212 384,44 euros, outre l’indemnité forfaitaire de 10 % du montant de la créance prévue à l’article 21.2 des conditions générales du bail, soit 21 238,44 euros, les intérêts conventionnels de retard au taux Euribor à douze mois, majoré de cinq points, prévus à l’article 21.3 des conditions générales du bail et outre le coût de la signification de la présente assignation en application de l’article 21.2 du bail, directement entre les mains de la société requérante,

— condamner la société INNOV’BEAUTE à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au loyer actuel majoré de 50 %, charges, taxes et prestations en sus, et ce, depuis la date d’effet du commandement de payer des 28 novembre et 9 décembre 2024 et jusqu’à remise effective des clés, en application de l’article 21.4.3 du bail,

— condamner la société INNOV’BEAUTE au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, lesquels seront recouvrés par M^e Macha BOCCARA-BAUMER, avocat à la Cour.

Bien que régulièrement assignée, la société INNOV’BEAUTE ne s’est pas fait représenter à l’audience du 28 janvier 2025. La cause étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes en constatation de la résiliation du contrat de bail et d’expulsion formée par la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH contre la société INNOV’BEAUTE :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De plus, l’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte des éléments de la procédure que la société INNOV’BEAUTE n’a pas réglé régulièrement à la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH les loyers échus depuis plusieurs mois.

Un commandement de payer visant la clause de résiliation de plein de droit incluse dans le contrat de bail a été signifié à la société INNOV’BEAUTE le 28 novembre 2024 et le 9 décembre 2024.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois à compter de la signification dudit commandement.

De plus, la société INNOV’BEAUTE n’a pas saisi dans ce délai la juridiction des référés, aux fins de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, de sorte que celle-ci est acquise au bailleur.

Dans ces conditions, la société INNOV’BEAUTE ainsi que tous occupants de son chef, doivent être condamnés à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, au besoin, passé ce délai, avec le concours de la force publique.

La société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH sera autorisée à faire transporter le mobilier se trouvant encore dans les lieux dans un garde-meubles de son choix, ce aux frais, risques et périls de la société INNOV’BEAUTE qui devra le récupérer, sous peine passé un délai de deux mois d’être réputée l’avoir abandonné.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

De plus, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que la société INNOV’BEAUTE reste devoir à la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH la somme de 212 384,44 euros au titre des arriérés de loyers et de charges selon décompte arrêté au 1er janvier 2025.

En conséquence, il convient de condamner la société INNOV’BEAUTE à payer à la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH ladite somme à titre de provision, outre les intérêts de droit au taux légal à compter du 10 janvier 2025, date de la signification de l’assignation en justice.

Il n’est pas non plus sérieusement contestable que la société INNOV’BEAUTE est également redevable à la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation que le juge des référés est fondé à fixer à un montant de 6 427,35 euros TTC par mois, du 1er avril 2025 jusqu’à la date de la complète libération des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Aussi, il y a lieu de condamner la société INNOV’BEAUTE à payer à la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH ladite indemnité, à titre de provision.

Les articles 21.2, 21.3 et 21.4.3 du contrat de bail du 28 février 2022 relatifs aux intérêts de retard au taux Euribor à douze mois, à la majoration de l’indemnité d’occupation, et à l’indemnité forfaitaire de 10 % du montant de la créance s’analysent comme des clauses pénales. Or, compte tenu du montant cumulé de l’ensemble des sanctions sollicitées dans la présente instance, elles sont susceptibles d’être considérées comme manifestement excessives et réduites par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les frais et dépens :

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la société INNOV’BEAUTE, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais exposés par la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Valérie MESSER PIN, première vice-présidente au tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort :

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial en date du 28 février 2022, liant la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH à la société INNOV’BEAUTE, concernant la location d’un local à usage commercial, lot n° 48, situé au sein du centre commercial dénommé “Ile Napoléon” sis [Adresse 9] ;

CONDAMNONS la société INNOV’BEAUTE ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique ;

AUTORISONS la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH à faire transporter le mobilier se trouvant encore dans les lieux dans un garde-meubles de son choix, ce aux frais, risques et périls de la société INNOV’BEAUTE qui devra le récupérer, sous peine passé un délai de deux mois d’être réputée l’avoir abandonné ;

CONDAMNONS la société INNOV’BEAUTE à payer à la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH la somme provisionnelle de 212 384,44 € (deux cent douze mille trois cent quatre vingt quatre euros et quarante quatre centimes) au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, outre les intérêts de droit au taux légal à compter du 10 janvier 2025, date de la signification de l’assignation en justice ;

CONDAMNONS la société INNOV’BEAUTE à payer la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH, à titre d’indemnité d’occupation, la somme provisionnelle de 6 427,35 € (six mille quatre cent vingt sept euros et trente cinq centimes) par mois, du 1er avril 2025 jusqu’à la date de la libération complète des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETONS le surplus des demandes de la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH ;

CONDAMNONS la société INNOV’BEAUTE à payer à la société de droit allemand HIH INVEST REAL ESTATE GMBH la somme de 800 € (huit cents euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société INNOV’BEAUTE aux dépens ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,