Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04596 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I577

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Jean-Philippe BELPERRON, Vice-Président en charge du contentieux de la protection, assisté de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 18 Novembre 2025

ENTRE :

Madame [D] [I] [V] [S]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Lidya LAOUBI, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée à l’audience par M^e Jihene GAZDALLI, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

Monsieur [J] [T]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Lidya LAOUBI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée à l’audience par M^e Jihene GAZDALLI, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [E] [W]

né le 03 Octobre 1989 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 23 janvier 2021, Madame [D] [S] et Monsieur [J] [T], ont donné à bail à Monsieur [E] [W], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 550,00 euros hors charges.

Madame [D] [S] et Monsieur [J] [T] ont fait délivrer le 13 décembre 2024 à Monsieur [E] [W] :

un commandement de fournir les justificatifs de souscription à une assurance habitation ;un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 10 050,00 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 16 décembre 2024, Madame [D] [S] et Monsieur [J] [T] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 16 septembre 2025 et signifiée par procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [D] [S] et Monsieur [J] [T] ont attrait Monsieur [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [W] sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

— de condamner Monsieur [E] [W] au paiement des sommes suivantes :

16 850,00 € au titre de sa créance locative arrêtée au 1 septembre 2025, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer le 13 décembre 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens, et rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Madame [D] [S] et Monsieur [J] [T] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 6] par notification électronique le 17 septembre 2025.

L’audience s’est tenue le 18 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Madame [D] [S] et Monsieur [J] [T], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, actualisant à la somme de 17 750,00 euros leur créance locative arrêtée au 1er novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Monsieur [E] [W], régulièrement convoqué, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence du défendeur.

Sur la requalification du prononcer de la résiliation du contrat de bail en constat de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

De plus, au regard des termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Il ressort de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire est présumée présente dans tous les contrats conclus ou renouvelés postérieurement à cette date.

En l’espèce, Madame [D] [S] et Monsieur [J] [T] demandent, dans le cadre de leur assignation, de prononcer la résiliation du contrat de bail. Pour rappel, le contrat de location a été renouvelé le 23 janvier 2024.

Or, il apparaît qu’une clause résolutoire est prévue par le contrat de location en son article VIII stipulant que « le présent bail sera résilié de plein droit en cas d’inexécution des obligations du locataire, soit en cas de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu ». La même clause ajoute que le commandement de payer doit demeuré infructueux dans un délai de deux mois à compter de sa signification.

Également, cette clause fait stipule que, « en cas de défaut d’assurance, le bailleur ne peut assigner en justice le locataire pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire qu’après un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Outre le fait que le commandement de payer délivré le 13 décembre 2024 ne vise pas cette clause résolutoire, il ne fait pas mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette. Cette carence constitue une nullité du commandement de payer. Toutefois, il ressort dudit commandement qu’il fait état de la résiliation pour le défaut d’assurance avec les articles applicables ainsi que toutes les mentions prescrites à peine de nullité.

Ainsi, eu égard au principe de la force obligatoire du contrat, il apparaît nécessaire de requalifier la demande de « prononcer la résiliation du contrat de bail » en « constater la résiliation du contrat de bail » pour défaut d’assurance, dès lors que la résiliation est expressément prévu par le contrat et que le commandement de fournir le justificatif de souscription à une assurance habitation en fait état.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du défaut d’assurance

En vertu de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Selon les articles 7 a) et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers, alors que l’article 7 g) de la loi ne permet pas de faire de même lorsque le commandement a été délivré pour défaut d’assurance.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient bien une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas non justification de la souscription par le preneur d’une assurance garantissant contre les risques locatifs, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de justifier de la souscription d’une assurance d’habitation a été délivré à Monsieur [E] [W] en date du 13 décembre 2024.

Monsieur [E] [W] n’a pas justifié de la souscription d’une telle assurance dans le délai imparti et la souscription éventuelle de l’assurance habitation requise postérieurement au délai imparti n’a pas pour effet de priver d’effet la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 14 janvier 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [E] [W] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [W] et de dire que faute par Monsieur [E] [W] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

La résiliation étant constatée pour défaut d’assurance, il n’y a pas lieu de se prononcer sur la demande de résiliation du contrat de bail relative au défaut de paiement des loyers.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour le locataire de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Madame [D] [S] et Monsieur [J] [T] versent aux débats un décompte arrêté au 1er novembre 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 17 750,00 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de Madame [D] [S] et Monsieur [J] [T] est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [E] [W] à payer la somme de 17 750,00 € actualisée au 1er novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [W] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Madame [Y] [U] et Monsieur [X] [Z].

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [E] [W] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [E] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 décembre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa signification à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à charge de Madame [D] [S] et Monsieur [J] [T] les frais engagés qui n’entrent pas dans les dépens, et il convient donc de condamner Monsieur [E] [W] à leur verser la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail conclu le 23 janvier 2021 entre Madame [D] [S] et Monsieur [J] [T] et Monsieur [E] [W] concernant le bien sis [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 14 janvier 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle du fait de la non justification de l’assurance du bien ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [E] [W] et de tous occupants de son chef ;

DIT que faute par Monsieur [E] [W] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [E] [W] à payer à Madame [D] [S] et Monsieur [J] [T] la somme de 17 750,00 € arrêtée au 1er novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [E] [W] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à Madame [D] [S] et Monsieur [J] [T] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [E] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 décembre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [E] [W] à verser à Madame [D] [S] et Monsieur [J] [T] la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE