TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00491 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JGML

Section 2

MH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 20 mai 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [J] [N] [I]

né le 09 Février 1968 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Joséphine HENRICH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 88

PARTIES REQUISES :

Monsieur [K] [U]

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [G] [U]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Manon HANSER, greffier de ce tribunal présent lors des débats et de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal présent lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 20 mai 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 08 avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 2 mai 2019, M. [J] [N] [I], venant aux droits de Mme [X] [R] [I], a loué à M. [K] [U] et Mme [G] [U], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 520,00 € outre 155,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, M. [J] [N] [I], venant aux droits de Mme [X] [R] [I] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 824,10 € au titre des loyers et charges échus au 06 novembre 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 19 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, M. [J] [N] [I], venant aux droits de Mme [X] [R] [I], a fait assigner M. [K] [U] et Mme [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner les locataires solidairement à payer la somme de 4 174,16 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts de droit,

— condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

— condamner les locataires in solidum à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 4 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 8 avril 2025.

A cette audience, M. [J] [N] [I], venant aux droits de Mme [X] [R] [I], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6 273,15 €, terme du mois d’avril 2025 inclus. Il précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement. Il souligne que quand bien même le compte bancaire du bailleur aurait été clôturé, les défendeurs pouvaient payer entre les mains du commissaire de justice ce qu’ils n’ont pas fait.

Cités par actes délivrés à personne pour M. [K] [U] et à personne présente pour Mme [G] [U], ceux-ci comparaissent. Ils indiquent occuper les lieux. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, mais précisent qu’ils sont dans une situation financière extrêmement difficile, raison pour laquelle ils ont contacté une assistante sociale pour les aider dans la gestion. Ils déclarent qu’ils déposent un dossier de surendettement. Ils précisent qu’ils sont à la recherche active d’un logement social et qu’ils ont trois enfants âgés de 21, 15 et 8 ans. Ils demandent à pouvoir rester dans les lieux le temps de trouver un autre logement.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 19 novembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [J] [N] [I] venant aux droits de Mme [X] [R] [I] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au mois d’avril 2025, la dette locative de M. [K] [U] et Mme [G] [U] s’élève à la somme de 6 273,15 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’avril 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 13 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [K] [U] et Mme [G] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [K] [U] et Mme [G] [U] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes reconventionnelles

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les défendeurs n’ont pas repris le paiement du loyer courant.

Par ailleurs, ils avaient la possibilité de payer le loyer entre les mains du commissaire de justice.

Par conséquent, ils ne sont pas éligibles à une suspension des effets de la clause résolutoire.

Au surplus, Mme [U] indique à l’audience que les défendeurs « sont pris à la gorge ». Aussi, ces derniers ne semblent pas en mesure de régler la dette locative.

Enfin, s’agissant des délais pour quitter les lieux, force est de constater que les défendeurs ne justifient pas des démarches entreprises pour trouver un autre logement.

Par conséquent, leurs demandes sont rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] [U] et Mme [G] [U] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [J] [N] [I] venant aux droits de Mme [X] [R] [I], M. [K] [U] et Mme [G] [U] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 400,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 mai 2019 entre M. [J] [N] [I] venant aux droits de Mme [X] [R] [I], d’une part, M. [K] [U] et Mme [G] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] [Localité 8] sont réunies à la date du 14 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [K] [U] et Mme [G] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour M. [K] [U] et Mme [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [N] [I] venant aux droits de Mme [X] [R] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [K] [U] et Mme [G] [U] solidairement à verser à M. [J] [N] [I] venant aux droits de Mme [X] [R] [I] la somme de 6 273,15 € (six mille deux cent soixante-treize euros et quinze centimes) selon décompte arrêté au 8 avril 2025, mois d’avril 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNONS M. [K] [U] et Mme [G] [U] solidairement à verser à M. [J] [N] [I] venant aux droits de Mme [X] [R] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS M. [J] [N] [I] venant aux droits de Mme [X] [R] [I] du surplus de ses prétentions ;

DÉBOUTONS M. [K] [U] et Mme [G] [U] de leurs demandes reconventionnelles ;

CONDAMNONS M. [K] [U] et Mme [G] [U] in solidum à verser à M. [J] [N] [I] venant aux droits de Mme [X] [R] [I] une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [K] [U] et Mme [G] [U] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

Le Greffier, Le Président,