TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00821 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JH7R

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 15 mai 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [U] [R],

demeurant [Adresse 4]

comparant en personne assisté de Maître Jean pierre KOIS de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

Madame [I] [R],

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne assistée de Maître Jean pierre KOIS de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [K] [F],

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Samir AYARI de la SELARL AYARI LEGAL ETUDE D’AVOCAT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 31

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Février 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 mai 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 10 juillet 2021, Madame [I] [R] et Monsieur [U] [R] ont loué à Monsieur [K] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 570 euros hors charges, outre 50 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 novembre 2024, Madame [I] [R] et Monsieur [U] [R] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 7 186,10 euros au titre des loyers et charges échus au 21 octobre 2024, commandement visant la clause résolutoire. Ledit acte somme également le locataire de justifier d’une attestation d’assurance garantissant les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, Madame [I] [R] et Monsieur [U] [R] ont fait assigner Monsieur [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demandent, notamment, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail, d’ordonner l’expulsion immédiate du locataire et de le condamner à payer les loyers et charges impayés.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 3 février 2025.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 3 avril 2025 et, après deux renvois, a été plaidée le 13 février 2026.

A cette audience, Madame [I] [R] et Monsieur [U] [R], représentés par leur conseil, sollicitent oralement le bénéfice de leurs conclusions du 9 octobre 2025 et 12 février 2026 dans lesquelles ils demandent de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire,

— Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [K] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [K] [F] à leur payer la somme de 15 847,95 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 sur la somme de 7 186,10 euros et sur le montant de 13 319,24 euros à compter du 9 octobre 2025, et pour le surplus à compter du 12 février 2026, outre les loyers et charges impayés à compter du mois de mars 2025, au jour du jugement à intervenir,

— Condamner Monsieur [K] [F] ainsi que tout occupant de son chef à leur payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité d’occupation mensuelle de 650 euros indexée sur la variation annuelle de l’Indice de Référence des Loyers (terme de référence : 4ème trimestre 2024), et majorée au titre des charges dûment justifiées,

— Condamner Monsieur [K] [F] à justifier, sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, de l’attestation d’assurance garantissant les risques locatifs ainsi que de l’entretien de la chaudière à gaz,

— Condamner Monsieur [K] [F] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Monsieur [K] [F], représenté par son conseil, sollicite oralement le bénéfice de ses conclusions du 13 février 2026 dans lesquelles ils demandent de :

— Constater l’état d’impécuniosité de Monsieur [K] [F].

A l’audience, son conseil affirme que Monsieur [K] [F] s’engage à quitter le plus rapidement possible le logement.

L’affaire est mise en délibéré au 15 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 février 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 3 avril 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 8 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 8 janvier 2025 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

— Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 12 février 2026 la dette locative de Monsieur [K] [F] s’élève à la somme de 15 847,95 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme de 15 847,95 euros sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 sur la somme de 7 186,10 euros et sur le montant de 13 319,24 euros à compter du 9 octobre 2025, et pour le surplus à compter du 12 février 2026.

Monsieur [K] [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 9 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Cette indemnité d’occupation sera de 570 euros par mois indexée sur la variation annuelle de l’Indice de Référence des Loyers (terme de référence : 4ème trimestre 2024), et majorée au titre des charges dûment justifiées.

— Sur l’attestation d’assurance et l’entretien de la chaudière à gaz

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le locataire doit également procéder à l’entretien annuel de la chaudière.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [K] [F] à justifier, sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 16ème jour après la signification du jugement, et ce pendant une période de 3 mois, de l’attestation d’assurance garantissant les risques locatifs ainsi que de l’entretien de la chaudière à gaz.

— Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n’a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé et l’expulsion sera ordonnée.

III. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [F] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [I] [R] et Monsieur [U] [R], Monsieur [K] [F] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juillet 2021 entre Madame [I] [R] et Monsieur [U] [R], d’une part, et Monsieur [K] [F], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 7] sont réunies à la date du 8 janvier 2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [I] [R] et Monsieur [U] [R] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à verser à Madame [I] [R] et Monsieur [U] [R] la somme de 15 847,95 au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 12 février 2026, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024 sur la somme de 7 186,10 euros et sur le montant de 13 319,24 euros à compter du 9 octobre 2025, et pour le surplus à compter du 12 février 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à verser à Madame [I] [R] et Monsieur [U] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 9 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; soit la somme de 570 euros par mois indexée sur la variation annuelle de l’Indice de Référence des Loyers (terme de référence : 4ème trimestre 2024), et majorée au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à justifier, sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 16ème jour après la signification du jugement, et ce pendant une période de 3 mois, de l’attestation d’assurance garantissant les risques locatifs ainsi que de l’entretien de la chaudière à gaz ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] à verser à Madame [I] [R] et Monsieur [U] [R] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 15 mai 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,