Du 02 décembre 2025

5AB

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/02474 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2VRB

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[U] [Z]

— Expéditions délivrées à

M. [U] [Z]

— FE délivrée à

M^e Olivier KREBS

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 02 décembre 2025

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS [Localité 6] N° 824 541 148

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, Avocat au barreau de LYON, membre de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA (plaidant) et par M^e Olivier KREBS, Avocat au barreau de BORDEAUX (postulant)

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [Z]

né le 08 Décembre 1983 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mars 2022, Monsieur et Madame [B] [O] ont donné à bail à Monsieur [U] [Z] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 590 euros.

Par acte sous seing privé du 21 mars 2022, le bailleur a signé avec la Société ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement dans le cadre du dispositif VISALE prévu à l’article L.313-3 du code de la construction et de l’habitation.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [U] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte introductif d’instance du 16 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

CONSTATER la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, ou à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire ; ORDONNER l’expulsion de Monsieur [U] [Z] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ; CONDAMNER Monsieur [U] [Z] à lui payer la somme de 2.471 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; FIXER une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou du prononcé de la résiliation du bail, égale au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ; CONDAMNER Monsieur [U] [Z] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dont les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ; CONDAMNER Monsieur [U] [Z] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER Monsieur [U] [Z] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. A l’audience du 14 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat a maintenu ses demandes initiales. Elle a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement, en mentionnant que les loyers courants sont payés depuis le mois d’août 2024.

Monsieur [U] [Z], présent à l’audience, propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 108 euros en sus du loyer courant et des charges. Il a indiqué qu’après un licenciement économique alors que son employeur était placé en liquidation judiciaire, il n’a plus perçu ses salaires à bonne date ; il a signé depuis le 4 novembre 2024 un nouveau contrat de travail avec une rémunération mensuelle de 1.500 euros, qu’il perçoit en totalité alors qu’il se trouve placé en mi-temps thérapeutique depuis le mois de janvier 2025 ; il est célibataire et verse une pension alimentaire mensuelle de 170 euros pour son enfant.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 2 décembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la qualité à agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur et selon l’article 2309 du code civil, la caution, même avant d’avoir payé, peut agir contre le débiteur pour être par lui indemnisée lorsque la dette est devenue exigible par l’échéance du terme sous lequel elle avait été contractée.

Aux termes de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement à moins que dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Selon l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

Le contrat ETAT-UESL pour la mise en place du dispositif VISALE ;Le contrat de location conclu entre le bailleur et Monsieur [U] [Z] ; Le contrat de cautionnement VISALE conclu entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES ; Une quittance subrogative en date du 16 juillet 2024 pour la somme de 2.471 euros, relative aux loyers échus impayés des mois de mars à juin 2024. Par ailleurs, le contrat de cautionnement VISALE conclu le 11 janvier 2023 entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit en son article 8.2 que « dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à verser au bailleur le montant des impayés de loyers déclarés (…) procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou expulsion ». La convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE précise dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi recevable à agir en résiliation du bail à l’encontre de Monsieur [U] [Z].

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département par courrier électronique du 16 mai 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 21 janvier 2025.

Le demandeur est donc, au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, recevable à agir en constat de la résiliation du bail fondé sur le défaut de paiement des loyers.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à échéance fixée dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [U] [Z], un commandement de payer au titre des loyers et des charges échus impayés au mois de juin 2024.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il est régulier et ses causes, selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer.

Dans ces conditions, la résiliation du bail sera constatée à la date du 18 mars 2025. L’expulsion de Monsieur [U] [Z] et de tous occupants de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.

Sur la dette locative et les indemnités d’occupation

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifiant que soit mise à la charge de l’occupant une indemnité destinée à réparer ce préjudice dont le montant est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux.

De plus en application de l’article 2308 du code civil la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais, faits par elle depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

Par suite la caution est fondée à réclamer au débiteur le remboursement de la somme qu’elle a payée au titre de son engagement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats :

Le commandement de payer ; La lettre d’information datée du 16 août 2024 adressée au locataire ; Le décompte de la créance. Selon le décompte produit, Monsieur [U] [Z] reste devoir la somme de 2.471 euros au titre du remboursement des sommes versées dans le cadre de l’engagement de caution, concernant les loyers et indemnités d’occupation échus au mois de juillet 2024.

En l’absence de preuve du paiement de cette somme ou d’une autre cause d’extinction de la créance, Monsieur [U] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.471 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, soit le 17 janvier 2025.

Monsieur [U] [Z] sera en outre condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, dès lors que celle-ci produira une quittance subrogative.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte de la combinaison des articles 1343-5 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, sans que ces délais ne puissent excéder trois ans.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que Monsieur [U] [Z] s’il n’a pas réglé les sommes dues au titre du commandement de payer n’a pas constitué de dette supplémentaire postérieurement au mois de juin 2024, puisque tous les loyers courants ont été réglés intégralement.

Il convient dans ces conditions de lui permettre de bénéficier des délais de paiement qu’il sollicite, alors qu’il s’explique sur les motifs de l’arriéré qu’il a constitué et qu’il apparaît en mesure de régler sa dette de manière échelonnée.

Pendant le cours des délais octroyés, les effets de l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, et l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué si Monsieur [U] [Z] se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées au dispositif du jugement, en plus du paiement du loyer courant.

A défaut, la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible, et Monsieur [U] [Z] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENTS SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif, sous réserve de la production de quittances subrogatives.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [Z] qui succombe sera tenu aux dépens.

L’équité et la situation économique des parties commandent en revanche de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 8] (33), à la date du 18 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.471 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 ;

AUTORISE Monsieur [U] [Z] à s’acquitter de sa dette, en sus du paiement du loyer courant, en 23 mensualités de 108 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DIT que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [U] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [U] [Z] sera tenu de payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, sous réserve de la production de quittances subrogatives ;

CONDAMNE Monsieur [U] [Z] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du jugement.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits,

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection