TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02637 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JPV4

Section 1

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 13 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [E] [D], né le 20 Juin 1967 à [Localité 2] (HAUT RHIN), de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Jeanne ROTH de l’AARPI ROTH – MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47, M^e Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL, avocats au barreau de TOULOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [L] [F], née le 17 Janvier 1997 à [Localité 2] (HAUT RHIN)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [I] [H], né le 01 Juin 1996 à [Localité 2] (HAUT RHIN), de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 12 Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 29 novembre 2022, Monsieur [E] [D] a loué à Madame [L] [F] et Monsieur [I] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 750 euros hors charges, outre 70 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 705,38 euros au titre des loyers et charges échus au mois d’avril 2025, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, Monsieur [E] [D] a fait assigner Madame [L] [F] et Monsieur [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 4 525,38 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner in solidum les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, soit la somme de 820 euros,condamner in solidum les locataires à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 23 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et plaidée lors de l’audience du 12 décembre 2025.

A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, sollicite oralement le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 10 397,59 euros au titre des loyers et charges échus et indemnité d’occupation au 1er décembre 2025.

Madame [L] [F] est comparante.

Elle déclare que son compagnon, Monsieur [I] [H], qui était intérimaire en Suisse, ne travaille plus. Elle a accouché il y a trois mois et ne travaille pas. Elle a accompli des démarches pour trouver un autre logement.

Monsieur [I] [H], cité par acte remis à étude, est ni comparant ni représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 10 avril 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 septembre 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 12 décembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 10 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 7 avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 juin 2025 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er décembre 2025 la dette locative de Madame [L] [F] et Monsieur [I] [H] s’élève à la somme de 10 397,59 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation pour la somme de 4 525,38 euros.

Madame [L] [F] et Monsieur [I] [H] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, soit la somme de 820 euros.

Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n’a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de Madame [L] [F] et Monsieur [I] [H] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [F] et Monsieur [I] [H], succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [E] [D], Madame [L] [F] et Monsieur [I] [H] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 novembre 2022 entre Monsieur [E] [D], d’une part, et Madame [L] [F] et Monsieur [I] [H], d’autre part, concernant un local à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 7 juin 2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [F] et Monsieur [I] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [F] et Monsieur [I] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [F] et Monsieur [I] [H] à verser à Monsieur [E] [D] la somme de 10 397,59 euros (dix mille trois cent quatre-vingt-dix-sept euros et cinquante-neuf centimes) au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 1er décembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 septembre 2025 pour la somme de 4 525,38 euros ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [F] et Monsieur [I] [H] à verser à Monsieur [E] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 8 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, soit la somme de 820 euros (huit cent vingt euros);

CONDAMNE in solidum Madame [L] [F] et Monsieur [I] [H] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [F] et Monsieur [I] [H] à verser à Monsieur [E] [D] une somme de 400 euros (quatre cents euros)au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 13 mars 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,