TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe MORRON

M^e Aude ABOUKHATER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/02038 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7E6Z

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 18 novembre 2025

DEMANDERESSE

CDC HABITAT SOCIAL, SA [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDERESSE

Madame [D] [Z] [U]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2025 par Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 18 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02038 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7E6Z

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 février 2020, la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [O] [Z] [U] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3].

Monsieur [O] [Z] [U] est décédé le 25 novembre 2023.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 1er octobre 2024, Madame [D] [Z] [U] a sollicité vainement le transfert du bail à son profit, expliquant que Monsieur [O] [Z] [U] était son frère et qu’ils vivaient ensemble dans le logement depuis plusieurs années.

Par acte de commissaire de justice du 13 janvier 2025, la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [D] [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de :

déclarer Madame [D] [Z] [U] occupante sans droit ni titre du logement en cause ;ordonner l’expulsion de Madame [D] [Z] [U] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;condamner Madame [D] [Z] [U] au paiement de la somme de 2014,32 euros au titre de l’arriéré arrêté au 2 janvier 2025 et d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 2 janvier 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux ; condamner Madame [D] [Z] [U] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2025 à laquelle elle a été renvoyée à la demande des parties, Madame [D] [Z] [U] justifiant du dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 18 septembre 2025, à laquelle la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa demande en paiement de l’arriéré d’indemnités d’occupation à la somme de 3121,04 euros arrêté au 31 août 2025, terme d’août 2025 inclus.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL fait valoir que les critères légaux de transfert de bail prévus par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas satisfaits, dès lors que Madame [D] [Z] [U] est la sœur du locataire en titre et qu’elle n’était pas à sa charge.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Madame [D] [Z] [U], représentée par son conseil, fait valoir un règlement par chèque de 434,18 euros débité de son compte bancaire le 21 août 2025 venant en déduction du montant de sa dette, qu’elle reconnaît à hauteur de 2557,02 euros. Elle ne conteste pas le refus de transfert de bail opposé par la bailleresse, confirmant qu’elle n’était pas à la charge de son frère et qu’elle participait aux charges du logement. Elle sollicite des délais de paiement et propose de régler sa dette par des versements mensuels de 75 euros pendant 24 mois. Elle sollicite en outre un délai supplémentaire d’un an pour quitter les lieux. Elle indique être reconnue en situation de handicap en raison d’une grave maladie et percevoir à ce titre l’allocation adulte handicapé et qu’elle travaille à temps partiel compte tenu de son état de santé. Elle fait par ailleurs valoir des démarches en vue de son relogement et un suivi social.

En réplique, la demanderesse a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement et d’un délai pour quitter les lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 657 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Dûment autorisé, le conseil de la demanderesse a indiqué par note en délibéré reçue au greffe le 22 septembre 2025 que le paiement par chèque allégué par la défenderesse à l’audience n’a pas été porté à la connaissance de la bailleresse qui n’en a pas trouvé trace.

Par note en délibéré reçue au greffe le 23 septembre 2025, le conseil de Madame [D] [Z] [U] a sollicité un délai pour communiquer la copie du chèque litigieux faisant valoir des démarches en cours auprès de l’établissement bancaire et a communiqué un extrait du compte bancaire.

Par note en délibéré reçue au greffe le 4 et le 6 novembre 2025, le conseil de la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL a produit un décompte actualisé.

Bien que régulièrement autorisée à produire la copie du chèque par note en délibéré au plus tard le 12 novembre 2025, aucune note en délibéré n’est parvenue au greffe dans le délai imparti.

MOTIFS

Sur l’occupation sans droit ni titre et l’expulsion

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Il en résulte qu’il est interdit d’occuper sans droit ni titre le bien d’autrui.

Il ressort de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que “Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [O] [Z] [U], locataire en titre, est décédé le 25 novembre 2023. Il ressort en outre des débats et des pièces produites que Madame [D] [Z] [U] est la sœur du locataire défunt et qu’elle n’était pas à sa charge, de sorte qu’elle ne pouvait pas bénéficier du transfert du bail au regard des conditions posées à l’article 14 de la loi précitée qu’elle ne remplit pas, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas à l’audience.

Dès lors, il est établi que Madame [D] [Z] [U] est occupante sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 3], depuis le 25 novembre 2023, date du décès du locataire en titre.

Il convient en conséquence d’ordonner à cette dernière ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande en paiement

Le maintien dans les lieux oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le propriétaire du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation. Le montant de cette indemnité relève de l’appréciation souveraine du juge.

En l’espèce, Madame [D] [Z] [U] étant occupante sans droit ni titre du logement à compter du 25 novembre 2023, elle sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, procès-verbal de reprise ou d’expulsion.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par la défenderesse au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail par le locataire, afin de réparer le préjudice subi par la bailleresse résultant de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En l’espèce, la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL justifie du montant de l’indemnité d’occupation réclamée en produisant un décompte arrêté au 8 septembre 2025 démontrant que Madame [D] [Z] [U] est redevable à cette date de la somme de 2991,20 euros au titre des indemnités d’occupation échues impayées pour la période courant du 25 novembre 2023 au 31 août 2025, terme d’août 2025 inclus, après soustraction des frais de contentieux recouvrables au titre des dépens de l’instance.

Madame [D] [Z] [U] fait valoir à l’audience un règlement par chèque d’un montant de 434,18 euros venant en déduction des sommes dues. Il résulte cependant des deux notes en délibéré adressées par le conseil de la bailleresse le 22 septembre 2025 et le 6 novembre 2025 que ce paiement n’a pas été encaissé par cette dernière. Bien que régulièrement autorisée à produire en cours de délibéré la copie du chèque litigieux, au plus tard pour le 12 novembre 2025, Madame [D] [Z] [U] n’a pas fait parvenir de note en délibéré dans le délai imparti.

La preuve du bon encaissement de la somme de 434,18 euros au titre du chèque allégué n°4738008 n’étant pas rapportée par la défenderesse, elle ne pourra être déduite du montant dû.

Elle sera donc condamnée à payer à la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2991,20 euros au titre des charges et indemnités d’occupation échues impayées à la date du 8 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

Elle sera en outre condamnée à payer à la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [D] [Z] [U] demande un délai de deux ans pour régler les sommes dues au titre des indemnités d’occupation échues, soit la somme de 2991,20 euros au jour du prononcé du jugement.

Il ressort des décomptes produits en cours de délibéré que la défenderesse a repris le paiement régulier de l’indemnité d’occupation mensuelle depuis plusieurs mois et elle justifie de ses ressources, modestes mais stables, qui lui permettent de s’acquitter, en sus des indemnités d’occupation courantes, de la somme de 75 euros par mois pour apurer sa dette dans un délai de deux ans. La S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL, quant à elle, ne fait pas état d’une situation financière s’opposant à l’octroi de tels délais.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de Madame [D] [Z] [U] dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

L’attention de la défenderesse est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité au terme prévu, en sus des charges courantes, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales et à la condition que ces derniers ne soient pas de mauvaise foi ou qu’ils ne soient pas entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [D] [Z] [U] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux. Elle justifie être bénéficiaire de l’allocation aux adultes handicapés d’un montant de 1033,32 euros, renouvelée jusqu’au 31 juillet 2026, et travailler à temps partiel sous contrat à durée indéterminée en qualité de garde d’enfants, moyennant un salaire de 345,52 euros. Elle est ainsi en capacité de s’acquitter de l’indemnité d’occupation fixée pour une période de temps qui sera nécessaire à la recherche d’un nouveau logement. Il résulte d’ailleurs du décompte actualisé produit par le bailleur que la défenderesse règle régulièrement les indemnités d’occupation appelées. Elle justifie en outre avoir déposé une demande de logement social le 27 août 2018, renouvelée le 8 août 2025, et d’un recours devant la commission de médiation DALO de [Localité 5] enregistré le 26 février 2025, en cours d’instruction. Elle justifie enfin d’un état de santé dégradé et d’une pathologie invalidante (drépanocytose) induisant des plaies importantes et chroniques des membres inférieurs nécessitant un traitement et des soins lourds, notamment par greffes et transfusions sanguines.

La S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL a de son côté besoin de reprendre le logement pour le réattribuer dans un contexte de pénurie des logements sociaux.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, compte-tenu de la situation de Madame [D] [Z] [U] d’une part, mais considération prise des intérêts légitimes du demandeur de l’autre, les circonstances de l’espèce justifient qu’il soit accordé à Madame [D] [Z] [U] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, étant rappelé en outre qu’elle a vocation à bénéficier des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [Z] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que Madame [D] [Z] [U] est occupante sans droit ni titre des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 3] précédemment loués par Monsieur [O] [Z] [U], depuis le 25 novembre 2023 ;

ORDONNE à Madame [D] [Z] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

ACCORDE à Madame [D] [Z] [U] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire de six mois ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [Z] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés passé ce délai, la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [D] [Z] [U] à payer à la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2991,20 euros (deux mille neuf cent quatre-vingt-onze euros et vingt centimes) au titre des charges et indemnités d’occupation impayées au 8 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus ;

CONDAMNE Madame [D] [Z] [U] à payer à la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

AUTORISE Madame [D] [Z] [U] à se libérer de cette dette en procédant à 24 versements mensuels consécutifs de 75 euros au minimum, le dernier versement correspondant au solde de la dette en principal, frais et intérêts, en plus des indemnités d’occupation courantes, payables au plus tard le 15 de chaque mois, et pour la première fois, le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à la bonne date, le solde de la créance sera immédiatement et intégralement exigible huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

CONDAMNE Madame [D] [Z] [U] à payer à la S.A. d’H.L.M. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Madame [D] [Z] [U] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 18 novembre 2025,

La greffière La juge des contentieux de la protection