TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01840 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JMLN

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 06 mars 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. LES BALCONS, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Alexandre TABAK de la SELARL ALEXANDRE TABAK AVOCAT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

PARTIES DEFENDERESSES :

Madame [C] [Q] épouse [I]

née le 03 Novembre 1987 à [Localité 3] (MALI),

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [M] [I]

né le 05 Janvier 1986 à [Localité 3] (MALI)

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 09 Janvier 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mars 2026 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 31 décembre 2019, prenant effet le 1er janvier 2020 et annulant un contrat antérieur, la SCI Les Balcons a donné à bail à M. [M] [I] et Mme [C] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à Mulhouse, pour un loyer mensuel de 548.10€ outre une provision de charges mensuelle de 100€.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, la SCI Les Balcons a fait délivrer à M. [M] [I] et Mme [C] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1434.45€ au titre des loyers et charges pour la période du 16 avril 2024 au 1er mars 2025.

Par exploit en date du 1er juillet 2025, la SCI Les Balcons a fait assigner M. [M] [I] et Mme [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de bail, l’expulsion des locataires et la condamnation de ces derniers au paiement des arriérés de loyers et d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 9 janvier 2026, la SCI Les Balcons régulièrement représentée, reprend oralement les termes de l’assignation et sollicite:

— de constater la résiliation du contrat de bail de plein droit et subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire aux torts des locataires,

— d’ordonner l’expulsion sans délai des locataires ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux de leur chef, sous astreinte non comminatoire de 100€ par jour de retard, commençant à courir deux mois après la signification à intervenir,

— de condamner M. [M] [I] et Mme [C] [I], solidairement au paiement de la somme de 1259.62€ au titre de l’arriéré de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2025 ;

— de condamner M. [M] [I] et Mme [C] [I], solidairement au paiement des loyers et provisions de charge depuis le dernier décompte jusqu’au jour du jugement,

— de condamner M. [M] [I] et Mme [C] [I], solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée à 723.45€, jusqu’au départ effectif de M. [M] [I] et Mme [C] [I] des lieux, laquelle indemnité évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié et sera notamment indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et sera majorée des charges dument justifiées ;

— de condamner solidairement M. [M] [I] et Mme [C] [I] aux dépens en ce compris le cout du commadement de payer ainsi qu’au paiement de la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par remise de l’exploit à l’étude, M. [M] [I] et Mme [C] [I], n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

La SCI Les Balcons, justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique en date du 18 mars 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En vertu des dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique du 2 juillet 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience.

La demande formée par la SCI Les Balcons est donc recevable.

Sur les demandes principales :

— Sur la résiliation du bail :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version anterieure au 29 juillet 2023 et applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail stipule dans son article IX, qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou des charges ou du dépôt de garantie et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et se référant au délai de deux mois, a été signifié le 17 mars 2025, pour la somme en principal de 1434.45€ concernant les loyers selon décompte arrêté au 1er mars 2025, échéance de février incluse.

La charge de la preuve des paiements libératoires pèsent sur les locataires lesquels n’ont pas comparu et n’ont donc justifié d’aucun paiement en sus des sommes portées au crédit du compte.

L’extrait de compte permet de constater que sur la période du 17 mars 2025 au 17 mai 2025 les montants suivants ont été crédités :

—  550€ versés en espèces par les locataires,

—  1302€ au titre des versements caf,

soit la somme totale de 1852€.

Les paiements, en l’absence de précision, s’imputent sur la dette que les locataires ont le plus d’intérêt à acquitter c’est à dire sur les causes du commandement. En l’absence de précision sur la période d’imputation des allocations, il y a lieu de considérer, compte tenu de l’effet de décalage, que ces versements s’imputent également sur les causes du commandement.

Il en résulte que la clause n’a pas produit ses effets, les causes du commandement ayant été apurées dans le délai de deux mois.

Ceci ne prive pas le bailleur de solliciter le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail dès lors qu’il rapporte la preuve d’un manquement suffisamment grave et imputable aux locataires.

L’analyse du décompte locatif permet de constater que la dette locative perdure nonobstant le versement des allocations et certains versements en espèces. Des prélèvements ont été régulièrement rejetés.

Par conséquent, le défaut de paiement réitéré même suivi de régularisations partielles, constitue un manquement à la première des obligations des locataires. La persistance pendant plusieurs années d’une dette locative justifie le prononcé de la résiliation du contrat aux torts des locataires et ce, à compter du présent jugement.

Depuis lors, M. [M] [I] et Mme [C] [I] n’ont donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [M] [I] et Mme [C] [I], de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance en revanche, ne justifie la réduction ou la suppression des délais prévus par ces dispositions.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit 723.45€, et d’autre part, de dire qu’elle sera évoluera aux conditions du bail, sera indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée des charges locatives dûment justifiées.

La fixation de cette indemnité concourt à la libération des lieux qu’il n’y a donc pas lieu d’assortir d’une astreinte.

— Sur le paiement de l’arriéré de loyer et des charges :

La dette locative de M. [M] [I] et Mme [C] [I], s’élève à la somme de 1071.40€ à la date du 2 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Il convient par conséquent de condamner M. [M] [I] et Mme [C] [I], solidairement à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2025 conformément à la demande, la dette ayant diminué depuis la délivrance du commandement.

Par ailleurs, M. [M] [I] et Mme [C] [I] seront condamnés solidairement à payer à la SCI Les Balcons les loyers et provisions de charges échus depuis le dernier décompte (2 juin 2025) et jusqu’au jour du présent jugement, en deniers et quittance.

Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens :

En vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [I] et Mme [C] [I] succombent à l’instance, de sorte qu’ils doivent être condamnés solidairement aux entiers dépens en ce compris, les frais du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires effectuées par la SCI Les Balcons, M. [M] [I] et Mme [C] [I], seront condamnés solidairement à verser au demandeur la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande de la SCI Les Balcons recevable ;

DEBOUTE la SCI Les Balcons de sa demande tendant à voir constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SCI Les Balcons et M. [M] [I] et Mme [C] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à Mulhouse ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs des locataires et ce, à compter du prononcé du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. [M] [I] et Mme [C] [I] et de leurs biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 6] à [Localité 1], en vertu des dispositions des articles L.411-1 et suivants et le 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTE la SCI Les Balcons de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE M. [M] [I] et Mme [C] [I], solidairement à verser à la SCI Les Balcons la somme de 1071.40€ (mille soixante et onze euros quarante centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 2 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [M] [I] et Mme [C] [I], solidairement à verser à la SCI Les Balcons les loyers et provisions de charges échus depuis le 2 juin 2025 et jusqu’au jour du prononcé du présent jugement, en deniers ou quittance ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [M] [I] et Mme [C] [I] au montant qui aurait été du au titre des loyers et charges si le bail s’était poursuivi, soit 723.45€ par mois ;

CONDAMNE M. [M] [I] et Mme [C] [I], solidairement à payer à la SCI Les Balcons cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du présent jugement et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité évoluant aux conditions du bail résilié, étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE M. [M] [I] et Mme [C] [I], solidairement aux entiers frais et dépens, y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la CCAPEX et à la préfecture ;

CONDAMNE M. [M] [I] et Mme [C] [I], solidairement à payer à la SCI Les Balcons, la somme de 800€ (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 06 mars 2026, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,