TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00137 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IVOM

VA

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

09 juin 2026

Dans la procédure introduite par :

Société à responsabilité limitée HD CONSTRUCTIONS, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro B 818 212 771 – dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Olivier PETER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 50

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Société à responsabilité limitée [A] [I], représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro B 485 065 254 – dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

— partie défenderesse -

S.E.L.A.R.L. MJ EST prise en la personne de Maître [F] [C], en qualité de mandataire judiciaire à la liquidation de la S.A.R.L. HD CONSTRUCTIONS -

dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Olivier PETER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 50

— partie intervenante -

CONCERNE : Autres demandes en matière de baux commerciaux

Le Tribunal composé de au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, de Thomas SINT, Greffier présent lors des débats et de Victor ANTONY, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 10 mars 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail dérogatoire en date du 6 novembre 2019, la Sarl [A] [I] a donné à bail à la Sarl HD Constructions un local commercial situé [Adresse 6] à [Localité 3], pour une durée non renouvelable de 36 mois, moyennant un loyer mensuel initial de 1.800 euros hors taxes.

À la signature du bail, la société HD Constructions a versé un dépôt de garantie de 6.000 euros aux termes de la clause 1.9 prévoyant que « ce dépôt ne sera ni productif d’intérêts, ni imputable sur la dernière échéance de loyer et sera remboursable après le départ du PRENEUR, sous réserve d’exécution par lui de toutes les clauses el conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état locatif des locaux loués et justification du paiement des sommes dues par le PRENEUR dont le BAILLEUR pourrait être rendu responsable ».

Par ordonnance du 12 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse a condamné la Sarl HD Constructions à libérer le local dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance, et l’a condamnée à payer la somme provisionnelle de 2.590,70 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation du 1er décembre 2022 jusqu’à la date de libération complète des lieux.

Par acte introductif d’instance du 21 février 2024, signifié le 28 mars 2024, la Sarl HD Constructions a attrait la Sarl [A] [I] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse afin notamment d’obtenir la restitution du dépôt de garantie.

Par jugement du 2 mai 2025, la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Mulhouse a prononcé la liquidation judiciaire de la Sarl HD Constructions et désigné la Selarl MJ Est, prise en la personne de Me [C], en qualité de liquidateur judiciaire.

Par ordonnance du 18 septembre 2025, le juge de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance.

Aux termes de ses conclusions de reprise d’instance du 13 octobre 2025, la Selarl MJ Est, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société HD Constructions, demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1103 du code civil, de :

— dire et juger que la Sarl HD Constructions n’est plus redevable de la moindre indemnité d’occupation à compter du 17 octobre 2023, et que par conséquent la facture de la Sarl [A] [I] du 1er décembre 2023 est infondée,

— enjoindre à la Sarl [A] [I] de lui communiquer le contrat de bail conclu avec la société Samsom, ainsi que l’état des lieux d’entrée correspondant,

— condamner la Sarl [A] [I] à lui rembourser la somme de 6.000 euros correspondant au dépôt de garantie, assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2019,

— condamner la Sarl [A] [I] à lui verser la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la Sarl [A] [I] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la Sarl [A] [I] de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la Sarl HD Constructions fait valoir en substance :

— qu’elle a libéré les lieux le 17 octobre 2023, date de l’état des lieux de sortie, et qu’en conséquence aucune indemnité d’occupation n’est due pour le mois de novembre 2023, de sorte que la facture du 1er décembre 2023 est entièrement infondée ;

— que le local a été restitué en bon état ; que l’état des lieux d’entrée du 12 décembre 2019 fait apparaître que les défauts relevés par le commissaire de justice à la sortie – traces au sol, impacts sur la façade – existaient déjà à l’entrée dans les lieux ;

— que les devis et factures produits par la Sarl [A] [I] sont versés sans la moindre explication, et sans qu’il soit établi qu’ils correspondraient à des travaux de remise en état imputables au preneur ;

— que le ballon d’eau chaude laissé en place constitue une amélioration, non une dégradation ;

— que les travaux prétendument nécessaires l’ont été à la demande du nouveau locataire et non en raison de l’état du local, et que la production du bail conclu avec la société Samsom et de l’état des lieux d’entrée correspondant permettrait de confirmer que le local était parfaitement louable en l’état ;

— que le dépôt de garantie représentant plus de deux mois de loyer, les intérêts au taux légal sont dus à compter du 6 novembre 2019 en application de l’article L. 145-40 du code de commerce, disposition d’ordre public à laquelle aucune clause contraire du bail ne peut déroger ;

— qu’aucune violation de l’article 774-3 du code de procédure civile n’est caractérisée, dès lors que les audiences de règlement amiable n’ont jamais pu se tenir, le dirigeant de la Sarl [A] [I] ne s’étant pas présenté ;

— que la demande indemnitaire de la défenderesse est irrecevable, celle-ci n’ayant déclaré aucune créance au passif de la liquidation judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 2 juillet 2025, la Sarl [A] [I], sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil et L. 145-1 et suivants du code de commerce, demande au tribunal de :

— la déclarer recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— débouter la Sarl HD Constructions en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions.

À titre reconventionnel :

— écarter des débats les conclusions déposées par la Sarl HD Constructions le 12 mars 2025, ou tout du moins les passages faisant référence à l’audience de règlement amiable,

— condamner la Sarl HD Constructions, représentée par son mandataire judiciaire la Selarl MJ Est, à lui verser la somme de 3 000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre de la violation du principe de confidentialité des audiences de règlement amiable,

— dire et juger qu’elle est bien fondée à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 6.000 euros versé par la Sarl HD Constructions,

— condamner la Sarl HD Constructions, représentée par son mandataire judiciaire la Selarl MJ Est, à lui verser la somme de 2 700 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la facture du 1er décembre 2023, à défaut à compter de la signification de la décision à intervenir, au titre de l’indemnité d’occupation pour le mois de novembre 2023.

En tout état de cause,

— condamner la Sarl HD Constructions, représentée par son mandataire judiciaire la Selarl MJ Est, à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sarl HD Constructions aux entiers frais et dépens,

— rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la Sarl [A] [I] soutient pour l’essentiel :

— qu’en évoquant dans ses conclusions l’absence d’audience de règlement amiable, la société HD Constructions méconnaît le principe de confidentialité posé par l’article 774-3 du code de procédure civile, et qu’en conséquence ses conclusions du 12 mars 2025 doivent être écartées des débats, cette violation justifiant en outre l’allocation de la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts ;

— qu’aux termes de l’article 1.9 du contrat de bail, le dépôt de garantie n’est remboursable qu’après exécution par le preneur de l’ensemble des clauses du bail et réalisation des travaux de remise en parfait état des locaux loués, et qu’en l’espèce l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement fait état de dégradations dans l’ensemble des pièces ;

— que des travaux ont été réalisés sans autorisation du bailleur ;

— que la société HD Constructions n’a jamais contesté les constatations du commissaire de justice ;

— que la clause contractuelle excluant tout intérêt fait obstacle à la demande d’intérêts au taux légal.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2026.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’irrecevabilité des conclusions du 12 mars 2025 et la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts pour violation du principe de confidentialité des audiences de règlement amiable, formées par la Sarl [A] [I]

L’article 774-3 du code de procédure civile dispose que, sauf accord contraire des parties, tout ce qui est dit, écrit ou fait au cours de l’audience de règlement amiable est confidentiel.

Cette disposition protège le contenu de l’audience de règlement amiable, c’est-à-dire les échanges, propositions et concessions intervenus entre les parties en présence du juge. Elle n’a pas vocation à couvrir les circonstances extérieures à l’audience elle-même, et notamment le fait qu’une partie ne s’y soit pas présentée.

En l’espèce, la Sarl HD Constructions s’est bornée à relater l’absence de la Sarl [A] [I] aux deux audiences fixées les 2 octobre et 6 novembre 2024, audiences qui, précisément, n’ont pu se tenir en raison de cette carence. Un tel fait est étranger au contenu des débats qui se seraient tenus lors de ces audiences ; il ne saurait donc être couvert par le principe de confidentialité.

La violation de l’article 774-3 du code de procédure civile n’étant pas caractérisée, la Sarl [A] [I] sera déboutée tant de sa demande tendant à l’irrecevabilité des conclusions adverses que de sa demande indemnitaire à ce titre.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour le mois de novembre 2023, formée par la Sarl [A] [I]

En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

La Sarl [A] [I] sollicite la condamnation de la Sarl HD Constructions au paiement d’une somme de 2.700 euros à titre d’indemnité d’occupation pour le mois de novembre 2023, sans toutefois développer de moyen au soutien de cette prétention dans le corps de ses conclusions.

En tout état de cause, il est constant que la société HD Constructions a libéré les lieux le 17 octobre 2023, ainsi qu’en atteste l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement à cette date par Me [V], commissaire de justice.

Aucune indemnité d’occupation ne peut dès lors être réclamée au titre d’une période postérieure à cette date.

La Sarl [A] [I] sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour le mois de novembre 2023.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie, formée par la Sarl HD Constructions

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1.9 du contrat de bail stipule que le dépôt de garantie sera remboursable après le départ du preneur, sous réserve de l’exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail, et notamment après réalisation des travaux de remise en état des locaux loués.

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou par force majeure.

L’article 1732 du même code dispose que le preneur répond des dégradations et des pertes qui surviennent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il s’ensuit que lorsqu’un état des lieux d’entrée a été dressé, les éléments qui y sont mentionnés comme défectueux ou dégradés ne peuvent être imputés au preneur.

En revanche, pour tous les éléments sur lesquels l’état des lieux d’entrée est silencieux, une présomption de bon état s’applique : ces éléments sont réputés avoir été reçus en bon état, et le preneur supporte la charge de la preuve contraire.

Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à l’état des lieux d’entrée commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice subi par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses (Cass. civ. 3, 27 juin 2024, n° 22-24.502).

En l’espèce, la Sarl [A] [I] produit plusieurs devis et factures en justification des frais de remise en état exposés, qu’il convient d’examiner au regard des constatations du commissaire de justice et de l’état des lieux d’entrée.

La facture ACS n° 16612 du 31 mai 2024 d’un montant de 1.718 euros TTC correspond à la remise en état de la porte piétonne, dont le commissaire de justice a expressément relevé qu’elle nécessitait une remise en état, le vérin de fermeture ayant été démonté et la serrure rendue non fonctionnelle.

L’état des lieux d’entrée est silencieux sur l’état de cette porte et les photographies produites par la Sarl HD Constructions ne permettent pas d’apprécier son fonctionnement.

Ce poste est retenu en intégralité.

Le devis DAER n° DE15927-24 du 24 avril 2024 d’un montant de 4.345,56 euros TTC porte sur le remplacement du panneau final de la porte sectionnelle, voilé en partie basse et présentant divers enfoncements selon les constatations du commissaire de justice.

L’état des lieux d’entrée, qui mentionnait uniquement un défaut sur la vitre de la lucarne centrale, est silencieux sur l’état du panneau final de la porte sectionnelle, lequel est dès lors présumé avoir été reçu en bon état.

Les photographies produites par la Sarl HD Constructions ne permettent pas d’établir l’existence d’un tel voilage à l’entrée dans les lieux.

Le seul examen de ces deux postes, dont le montant cumulé de 6.063,56 euros TTC excède le montant du dépôt de garantie de 6.000 euros, suffit à fonder le droit de la Sarl [A] [I] à conserver l’intégralité de celui-ci, en compensation des frais de remise en état supportés.

La demande de restitution formée par la Selarl MJ Est ès qualités sera rejetée.

La demande de restitution du dépôt de garantie étant rejetée, la demande accessoire en paiement des intérêts au taux légal est sans objet.

Sur la demande d’injonction de communiquer le bail conclu avec la société Samsom et l’état des lieux d’entrée correspondant

La Selarl MJ Est, ès qualités, sollicite la communication du contrat de bail conclu entre la Sarl [A] [I] et la société Samsom, ainsi que de l’état des lieux d’entrée correspondant, aux fins d’établir que le local était en bon état lors de la relocation.

Cette demande est sans objet dès lors que le tribunal a retenu, sur la base de la confrontation des états des lieux d’entrée et de sortie propres au bail liant les parties, l’existence de dégradations imputables au preneur justifiant la rétention du dépôt de garantie, sans que la location du local à un tiers et les conditions dans lesquelles elle s’est opérée n’aient d’incidence sur la solution du présent litige.

La demande d’injonction sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts, formée par la Selarl MJ Est ès qualités

La Selarl MJ Est ès qualités sollicite la condamnation de la Sarl [A] [I] à lui verser la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Toutefois, elle ne caractérise ni la faute reprochée à la Sarl [A] [I] ni le préjudice en résultant, distincts du seul refus de restituer le dépôt de garantie, lequel est jugé fondé.

La demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la Selarl MJ Est ès qualités, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.000 € au titre des frais exposés par la Sarl [A] [I] et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort,

Déboute la Sarl [A] [I] de sa demande tendant à l’irrecevabilité des conclusions de la Sarl HD Constructions du 12 mars 2025 ;

Déboute la Sarl [A] [I] de sa demande en paiement de dommages-intérêts au titre de la violation du principe de confidentialité des audiences de règlement amiable ;

Déboute la Sarl [A] [I] de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour le mois de novembre 2023 ;

Déboute la Selarl MJ Est, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sarl HD Constructions, de sa demande en restitution du dépôt de garantie ;

Déboute la Selarl MJ Est, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sarl HD Constructions, de sa demande d’injonction tendant à la communication du bail conclu avec la société Samsom et de l’état des lieux d’entrée correspondant ;

Déboute la Selarl MJ Est, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sarl HD Constructions, de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Déboute la Selarl MJ Est, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sarl HD Constructions, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Selarl MJ Est, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sarl HD Constructions, à payer à la Sarl [A] [I] la somme de 1.000 € (MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Selarl MJ Est, ès qualités de liquidateur judiciaire de la Sarl HD Constructions, aux dépens.

Constate l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président