TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 21/02458 – N° Portalis DB2G-W-B7F-HQ6S

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 05 mars 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’ IMMEUBLE [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic la SAS FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 5]

représenté par M^e Vincent BURKARD-RUBY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIE DEFENDERESSE :

S.C.I. DU MOULIN D’ILLZACH, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 6]

représentée par M^e Yosune ECHANIZ, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 101

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 04 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 mars 2026 et signé par Yannick ASSER, Président, et Virginie BALLAST, Greffier

FAITS ET PROCEDURE

Par assignation du 29 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a attrait la SCI DU MOULIN D’ILLZACH devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 3 927,48 euros avec les intérêts de droit à compter de l’assignation,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 178,24 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le défendeur aux dépens,

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 janvier 2022 et, après dix renvois, a été retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son conseil, a repris oralement ses conclusions du 12 novembre 2024 dans lesquelles il demande de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 5 150,16 euros avec les intérêts de droit à compter du 12 novembre 2024,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 545,05 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le défendeur aux dépens,

— rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir.

La SCI DU MOULIN D’ILLZACH, représentée par son conseil, a repris oralement ses conclusions du 20 septembre 2024 dans lesquelles elle demande de :

— prononcer l’irrecevabilité de la demande,

— se déclarer incompétent au profit de Monsieur le président du tribunal judiciaire de Mulhouse,

Subsidiairement :

— débouter la demanderesse de toutes ses fins et conclusions,

— condamner la demanderesse à tous les frais et dépens de la présente procédure,

— condamner la demanderesse à verser la somme de 650 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

SUR QUOI

Sur l’irrecevabilité de la demande

En application de l’article 750-1 du code de procédure civile en vigueur du 1er janvier 2020 au 27 février 2022, “A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation”.

En l’espèce, le litige concerne des charges de copropriété non payées par la SCI DU MOULIN D’ILLZACH selon le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] pour un montant de 3 927,48 euros et une somme de

1 178,24 euros au titre de dommages et intérêts.

Ainsi, au jour de l’assignation du 29 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 8] n’avait pas à faire précéder sa demande d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, ou d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative puisque ses demandes étaient supérieures à 5 000 euros.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 8] est recevable.

Sur la compétence du tribunal judiciaire

En application de la loi du 10 juillet 1965, le tribunal judiciaire est compétent pour statuer sur les charges de copropriété non payées.

En l’espèce, par assignation du 29 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a bien saisi le tribunal judiciaire de Mulhouse pour une demande de paiement de charges de copropriété d’un immeuble situé [Adresse 7].

Le tribunal judicaire de Mulhouse est donc compétent.

Sur la demande en paiement

• Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 8] verse aux débats:

– un relevé de propriété attestant de ce que la SCI DU MOULIN D’ILLZACH est propriétaire des lots 2,4, 8 et 9 situés [Adresse 7],

– un décompte daté du 22 octobre 2024,

– les appels de fonds,

– le procès-verbal de l’assemblée générale tenue le 9 septembre 2020 et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels 2020 et 2021.

Par ailleurs, la SCI DU MOULIN D’ILLZACH ne justifie pas d’erreurs dans le décompte produit.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI DU MOULIN D’ILLZACH n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3 087,11 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI DU MOULIN D’ILLZACH au paiement de la somme de 3 087,11 euros hors frais au titre des charges dues à la date du 29 septembre 2021, provisions de charges pour la période du 16 décembre 2020 au 01 octobre 2021.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 octobre 2021.

Il ne peut être tenu compte du montant de 5 150,16 euros sollicité par le demandeur dans ses conclusions du 12 novembre 2024, aucun justificatif n’étant produit pour les années postérieures à 2021.

• Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à la SCI DU MOULIN D’ILLZACH, la somme de 231,37 euros, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, la SCI DU MOULIN D’ILLZACH sera condamnée à payer la somme de 231,37 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] 68100 [Adresse 8] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

• Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 8] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La SCI DU MOULIN D’ILLZACH, partie qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Partie perdante, la demande de la SCI DU MOULIN D’ILLZACH au titre de l’article 700 du code de procédure civile rejetée, et ladite SCI est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 800 euros au titre dudit article.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, par jugement contradictoire en premier ressort, par mise à disposition greffe,

DECLARE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 8] recevable ;

SE DECLARE compétent ;

CONDAMNE la SCI DU MOULIN D’ILLZACH à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] 68100 [Adresse 8] la somme de

3 087,11 euros (trois mille quatre-vingt-sept euros et onze centimes) hors frais au titre des charges dues à la date du 29 septembre 2021, provisions de charges pour la période du 16 décembre 2020 au 01 octobre 2021 ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 octobre 2021 ;

CONDAMNE la SCI DU MOULIN D’ILLZACH à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] 68100 [Adresse 8] la somme de 231,37 euros (deux cent trente-et-un euros et trente-sept centimes) au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI DU MOULIN D’ILLZACH aux dépens ;

CONDAMNE la SCI DU MOULIN D’ILLZACH à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SCI DU MOULIN D’ILLZACH au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 05 mars 2026, par Yannick ASSER, Président et Virginie BALLAST, Greffier.

Le Greffier, Le Président,