TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01993 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5VE

Section 3

VA

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 07 avril 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société anonyme d’habitation à loyer modéré DOMIAL, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 2] sous le numéro B 945 651 149, SIRET numéro 94565114900235 – dont le siège social est sis [Adresse 4], [Localité 3]

Représentée par Maître David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par Maître Véronique DUPRE, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [J] [Y] [O] [F] [M] – demeurant [Adresse 5] [Localité 4] [Adresse 6] [Localité 5]

Non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Janvier 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 avril 2026 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Victor ANTONY, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé à effet au 12 octobre 2020, Monsieur [C] [E] [V] a loué à Monsieur [J] [O] [F] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 635,00 € outre 110,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, la SA [Adresse 8] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 991,67 € au titre des loyers et charges échus au 28 mai 2024 et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 3 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024, la SA [Adresse 8] a fait assigner Monsieur [J] [O] [F] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner le locataire à payer la somme de 7 208,60 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 02 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du 3 août 2024 jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

— condamner le locataire à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CCAPEX.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 8 août 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 23 janvier 2025.

A cette audience, la SA [Adresse 8], représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, Monsieur [J] [O] [F] [M] ne comparaît pas.

Par un jugement avant dire droit du 15 mai 2025, la SA HLM Domial a été invitée à justifier de sa qualité à agir.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 9 septembre 2025 puis renvoyée à l’audience du 13 janvier 2026 afin de permettre à la demanderesse de signifier ses pièces, notamment une attestation notariale permettant de justifier de sa qualité de propriétaire du bien ainsi qu’un décompte actualisé.

A cette audience du 13 janvier 2026, la SA [Adresse 8], représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation ainsi que l’ensemble de ses pièces régulièrement signifiées, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 25 505,31 €, au titre des loyers et charges échus au 4 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus.

Régulièrement convoqué, Monsieur [J] [O] [F] [M] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 3 mai 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 8 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 janvier 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En l’espèce, la SA [Adresse 8] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges.

Elle ne produit toutefois aucune mise en demeure de répondre à l’enquête annuelle relative aux ressources n’est produite aux débats.

Aussi, la vérification du respect des délais ne peut être faite et dès lors, l’ensemble des sommes réclamées au titre du surloyer, soit un total de 22 158,54 € ((1 154,74 x 13) + (1 182,82 x 6) + 25 + 25) selon le décompte arrêté au 4 septembre 2025, ne sont pas justifiées.

Ainsi, il ressort des pièces fournies qu’au 4 septembre 2025, la dette locative de Monsieur [J] [O] [F] [M] s’élève à la somme de 3 346,77 € (soit la somme de 25 505,31 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 22 158,54 €) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 29 mai 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [J] [O] [F] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [J] [O] [F] [M] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [O] [F] [M] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM Domial et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [J] [O] [F] [M] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 12 octobre 2020 entre la SA [Adresse 8] venant aux droits de Monsieur [C] [V], d’une part, et Monsieur [J] [O] [F] [M], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 30 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [O] [F] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [O] [F] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM Domial pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] [F] [M] à verser à la SA [Adresse 8] la somme de 3 346,77 € (trois mille trois cent quarante-six euros et soixante-dix-sept centimes) selon décompte arrêté au 4 septembre 2025, mois d’août 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] [F] [M] à verser à la SA HLM Domial une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA [Adresse 8] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] [F] [M] à verser à la SA HLM Domial une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] [F] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 07 avril 2026, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Victor ANTONY, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,