TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 23/01002 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X4WT

Minute :

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE 3F

Représentant : Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [R] [J]

Représentant : M^e Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 292

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e KACEM

Copie délivrée à :

M^e BETTACHE

Le 10 décembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 10 Décembre 2024;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Adrien NICOLIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SOCIETE IMMOBILIERE 3 F, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [R] [J], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F a donné à bail à Mme [R] [J] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7] (logement 82).

Des loyers étant demeurés impayés, le 21 février 2018, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 3 960,68 euros.

Elle a ensuite fait assigner Mme [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 22 juin 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Après trois renvois aux fins de mise en état, l’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024.

A cette date, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

— l’expulsion de Mme [R] [J] ;

— le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— et la condamnation de Mme [R] [J] :

— au paiement de la somme actualisée de 17 201,70 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles

— et aux dépens, comprenant le coût du commandement et de la saisie-conservatoire si elle existe.

Elle expose, sur le fondement des articles 1103 et 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, que la locataire ne s’est pas acquittée des loyers dus et que les paiements reçus sont sporadiques. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement mais sollicite le rejet de la demande d’expertise et des demandes reconventionnelles. Elle indique à ce titre que la dégradation des prises et des stores relève des réparations à la charge du locataire et précise que l’immeuble a été entièrement réhabilité en 2015.

Mme [R] [J] comparaît, représentée. Elle se réfère à ses conclusions déposées à l’audience et sollicite :

— à titre principal, un sursis à statuer en vue d’une expertise judiciaire et la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 3 000 euros à titre provisionnel en réparation de son préjudice ;

— à titre subsidiaire, la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 10 800 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance, la compensation entre les sommes dues, le rejet de la demande de résiliation du bail et des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois ;

— à titre infiniment subsidiaire, un délai de 3 ans pour quitter les lieux et de voir écartée l’exécution provisoire du présent jugement ;

— et, en tout état de cause, la déduction de la dette locative des sommes de 736 et 800 euros et le rejet de la demande présentée au titre des frais irrépétibles.

Elle fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle a rencontré des difficultés personnelles mais qu’elle fait tout pour s’acquitter de sa dette. Elle ajoute que deux paiements de 736 et 800 euros n’ont pas été comptabilisés. Elle soutient en outre que l’installation électrique de son logement est défectueuse et dangereuse, que certains volets ne s’ouvrent plus et d’autres ne ferment plus. Elle évalue son préjudice de jouissance à la somme de 300 euros par mois. Une expulsion aurait, selon elle, des conséquences manifestement excessives sur sa situation. Elle affirme avoir repris le paiement de ses loyers et précise que les paiements avaient été interrompus en raison d’une récente hospitalisation.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif et les demandes reconventionnelles d’expertise et de réparation du trouble de jouissance

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

En l’espèce, Mme [R] [J] rapporte la preuve d’avoir payé les sommes de 736 euros et 800 euros à son bailleur, par ordres de virement des 28 juin 2022 et 28 octobre 2023. Il est ainsi démontré que Mme [R] [J] est redevable d’une dette locative d’un montant de 15 665,70 euros (17 201,70€ – 736€ – 800€) à l’égard de son bailleur, selon décompte arrêté au 4 octobre 2024, échéance du mois de de septembre 2024 incluse.

Mme [R] [J] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 15 665,70 euros. Aucune somme n’étant due, selon le décompte, au 11 juillet 2018, soit une date postérieure au commandement de payer du 21 février 2018, cette condamnation ne saurait être assortie des intérêts au taux légal à compter de ce commandement.

Aux termes des articles 236 et 146 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien et une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose en outre que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Par ailleurs, aux termes de l’article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, il est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation et il doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Enfin, le décret numéro 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Sont ainsi considérés comme des réparations locatives le remplacement de prises de courant ainsi que le remplacement de cordes, poulies ou de quelques lames de stores.

En l’espèce, Mme [R] [J] produit aux débats des photographies montrant des prises électriques et des volets endommagés. Le bailleur produit quant-à-lui aux débats une attestation de conformité de l’installation électrique du logement datée du 10 mars 2015, un document d’autocontrôle de l’installation électrique de l’immeuble daté du 26 mai 2015 et une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux réalisés dans l’immeuble datée du 10 février 2016. La réalisation de la réhabilitation de l’immeuble en 2015 n’est pas de nature à démontrer que l’installation électrique du logement loué par Mme [R] [J] fonctionne sans anomalie ou que les stores sont en bon état. En revanche, le bailleur ne conteste pas que les photographies produites ont été prises dans les lieux loués. Elles rapportent ainsi suffisamment la preuve que l’installation électrique et les stores du logement de Mme [R] [J] nécessitent des réparations.

En vue d’établir la preuve de l’origine des détériorations, Mme [R] [J] était libre de produire en justice un devis de réparation, des attestations ou encore un constat. L’organisation d’une expertise ne saurait, à cet égard, suppléer sa carence dans l’administration de la preuve et la demande qu’elle forme à cette fin sera rejetée.

Néanmoins, les photographies produites montrent l’existence de prises de courant noircies par une source de chaleur, ce qui démontre l’existence d’une anomalie dans l’installation électrique du logement dont la cause ne saurait se trouver dans la vétusté ou la dégradation volontaire desdites prises. Il est donc démontré que l’installation électrique du logement loué par Mme [R] [J] présente un défaut dont la réparation incombe au bailleur. En outre, les photographies produites aux débats présentent des stores dont les lames se sont désolidarisées des rails sur lesquels elle reposent habituellement. Cette anomalie ne relève pas de l’entretien courant des stores.

Or, ces dégradations causent nécessairement un préjudice de jouissance à Mme [R] [J] qui ne peut plus ouvrir les stores ou utiliser certaines prises de courant de son logement. La locataire allègue en outre avoir prévenu son bailleur de cet état de fait depuis plusieurs années, ce qui n’est pas contesté par ce dernier.

Le préjudice de jouissance subi par Mme [R] [J] doit être évalué à la somme de 120 euros par mois, soit environ 25% du montant de son loyer, hors charge.

La société LogiRep sera donc condamnée à payer à Mme [R] [J] la somme de 4 320 euros.

En application des dispositions des articles 1347 et suivants du code civil, il convient d’ordonner la compensation entre les sommes dues. Après compensation, Mme [R] [J] est redevable de la somme de 11 345,70 euros à l’égard de son bailleur.

II – Sur les demandes de résiliation du bail et de délais

A – Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 23 juin 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 6 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juin 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

B – Sur le bien fondé de la demande

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges au terme convenu. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d’inexécution suffisamment grave d’une obligation contractuelle. Le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail. L’article 1228 du code civil prévoit en outre que Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Par ailleurs, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ». L’article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Il ressort également de l’article 24 précité que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Il a été précédemment démontré que Mme [R] [J] reste redevable, après compensation, de la somme de 11 345,70 euros à l’égard de la société anonyme d’HLM Immobilière 3F.

L’inexécution constatée, supérieure à 14 échéances contractuelles, apparaît suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Mme [R] [J] justifie cependant avoir repris le paiement de son loyer et avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable par la commission de traitement des situations de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis le 26 avril 2024.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [R] [J] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Les effets de la résiliation étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si la locataire ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et le bail sera résilié. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique ou d’un serrurier.

En outre, dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à son départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

III – Sur les mesures de fin de jugement

Mme [R] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens. Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens le coût d’actes non prescrits par la loi.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société anonyme d’HLM Immobilière 3F les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu des délais accordés, l’exécution provisoire du présent jugement n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la société anonyme d’HLM Immobilière 3F et Mme [R] [J] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 7] (logement 82) ;

CONDAMNE Mme [R] [J] à payer à la société anonyme d’HLM Immobilière 3F la somme de 15 665,70 euros (décompte arrêté au 4 octobre 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse) au titre de l’arriéré locatif ;

REJETTE la demande aux fins d’assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter du 21 février 2018 ;

CONDAMNE la société anonyme d’HLM Immobilière 3F à payer à Mme [R] [J] la somme de 4 320 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

DIT, qu’après compensation, Mme [R] [J] est redevable de la somme de 11 345,70 euros à l’égard de la société anonyme d’HLM Immobilière 3F ;

AUTORISE Mme [R] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par des mensualités de 100 euros jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la résiliation du bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été prononcée ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que le prononcé de la résiliation retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [R] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que Mme [R] [J] soit condamnée à verser à la société anonyme d’HLM Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande d’expertise formée par Mme [R] [J] ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [J] aux dépens ;

REJETTE la demande aux fins de voir écartée l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 10 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE