TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00372

N° Portalis DB2G-W-B7H-IKFQ

KG/BD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

20 janvier 2026

Dans la procédure introduite par :

Madame [P] [V]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Lionel STUCK de la SELARL SELARL STUCK LIONEL, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.A.R.L. […]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean louis COLOMB, avocat au barreau de MULHOUSE

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, de Laurence MEDINA, Greffier lors des débats et de Thomas SINT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 16 décembre 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte reçu le 25 mai 2018 en l’étude de Me [H], notaire à [Localité 5], Mme [P] [V] a acquis, auprès de la Sarl […], en l’état futur d’achèvement, les lots n° 100, 159, 273 et 298 au sein d’un ensemble immobilier dénommé […] à [Localité 6] (68) correspondant à un garage, une cave, un appartement et un parking, au prix de 282 000 euros.

L’acte a stipulé un délai de livraison au quatrième trimestre 2019 et une indemnité journalière de 2/10.000èmes du prix de vente à défaut de livraison dans le délai.

La livraison des biens est intervenue, avec réserves, le 16 avril 2021.

Déplorant divers désordres, Mme [V] a, par exploit de commissaire de justice en date du 12 avril 2022, attrait la Sarl […] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir ordonner une expertise.

Par décision du 13 juillet 2022, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. [D] [L] (RG 22/00189).

Saisi à cet effet par assignation du 6 mars 2023, le juge des référés a, par ordonnance rendu le 5 mai 2023, rendu les opérations d’expertise communes et opposables à la Sa Stallini et la Sas Fermetures Vitales, en charge respectivement des lots chauffage / sanitaire et menuiseries extérieures (RG 23/00128).

L’expert a déposé son rapport le 5 décembre 2023.

Suivant acte introductif d’instance, déposé par voie électronique le 28 juin 2023, signifié le 6 juillet 2023, Mme [V] a attrait la Sarl […] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de réparation des désordres et d’indemnisation de son préjudice.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er avril 2025, Mme [V] demande au tribunal de :

— débouter la Sarl […] de ses demandes,

— condamner la Sarl […] à lui payer la somme de 11 778,87 € Ttc à titre de dommages et intérêts et correspondant au coût de reprise des vices, désordres, malfaçons et non-conformités, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

— condamner la Sarl […] au paiement de la somme 26 621 € en réparation du préjudice lié au retard de livraison, augmentée des intérêts de retard à compter de la décision à intervenir,

— ordonner la capitalisation des intérêts.

— condamner la Sarl […] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de la présente instance et ceux de l’instance en référé RG 22/00189, dont ceux de l’expertise judiciaire,

— juger qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

A l’appui de ses demandes, Mme [V] soutient, au visa des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, pour l’essentiel :

— que l’expert judiciaire a constaté un certain nombre de vices, malfaçons, désordres, notamment à caractère esthétique, inachèvements affectant le bien acquis qui engendrent un inconfort thermique, un risque pour la pérennité des menuiseries extérieures, un risque de brûlure, des difficultés d’entretien, outre des non-conformités à la notice descriptive, le coût de la remise en état ayant été évalué à la somme de 11 778,87 euros Ttc,

— que les pénalités de retard prévues au contrat doivent être mises à la charge de la défenderesse, la livraison ayant été effectuée avec 472 jours de retard sans justification légitime,

— que la Sarl […] ne justifie d’aucune demande en paiement ou document établissant un retard de paiement, le prétendu protocole d’accord d’indemnisation du retard ne supportant aucune signature, ne faisant nullement état de sa responsabilité et constituant, par ailleurs, un aveu de responsabilité dans le retard de livraison,

— que l’incident de paiement du premier appel de fonds est indépendant de sa volonté,

— que la Sarl […] ne saurait contester l’utilité de la mesure d’expertise puisqu’elle a elle-même pris l’initiative de la rendre opposable aux constructeurs et qu’elle n’a émis aucune contestation des points examinés par l’expert.

Par conclusions signifiées par Rpva le 20 mai 2025, la Sarl […] sollicite du tribunal de :

— débouter Mme [V] de ses demandes,

— condamner Mme [V] à lui payer la somme de 24 000 euros avec intérêts de droit à compter du 16 avril 2021,

— condamner Mme [V] aux dépens,

— condamner Mme [V] à lui payer la sommede 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la Sarl […] fait valoir, en substance :

— qu’elle produit le tableau récapitulatif des délais de paiement des appels de fonds et des travaux modificatifs sollicités, qui constituent une cause légitime de suspension du délai de livraison, permettant d’imputer le retard de livraison à la demanderesse,

— que les parties ont échangé aux fins d’indemnisation à l’amiable du retard à hauteur de 4 000 euros, correspondant au préjudice réellement subi par Mme [V], celle-ci ayant refusé l’accord,

— qu’il ne saurait lui être fait grief de ne pas avoir multiplié les sommations de payer,

— que le courriel émanant de Mme [U] daté du 18 juin 2019, soit un an avant le protocole, n’a aucune force probante,

— que certains des désordres lui sont pas imputables, tels que les traces sur le parquet causées par la chaise à roulettes de Mme [V], la trace de décoloration causée par un produit nettoyant, ou ne sont pas établis, tels la non-conformité du bac à douche puisqu’un receveur extra-plat a été visé à la notice descriptive, l’inconfort thermique, les risques de brûlure du mitigeur de la douche ou les dommages esthétiques,

— qu’en tout état de cause, elle n’a pas validé les montants retenus par l’expert,

— que les désordes allégués ne justifient pas la rétention du solde restant dû d’un montant de 24 000 euros.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

MOTIFS

I – Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [V]

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, “Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents”.

Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

1. Sur les vices et non-conformités apparents

Sont considérés comme des vices et défauts de conformité apparents ceux révélés par un examen superficiel ou susceptibles d’être détectés par un homme sans compétence technique particulière, procédant à des vérifications élémentaires (Civ. 3ème, 2 mars 2005, n° 03-19.208).

L’appréciation du caractère apparent ou caché relève du pouvoir souverain des juges du fond (Civ. 3ème, 8 avril 2009, n°08-15.444).

A titre liminaire, il est relevé que la Sarl […] n’allègue pas du non-respect du délai annal de forclusion édicté à l’article 1648 alinéa 2 du code civil, et ce bien qu’il ne soit pas, en l’état des pièces produites, justifié du respect de ce délai s’agissant des désordres qui ne sont visés ni au procès-verbal de livraison, ni au constat de Me [G] [T], huissier de justice, en date du 14 juillet 2021 visé à l’assignation aux fins d’expertise.

Aux termes du rapport du 5 décembre 2023, M. [L] a relevé :

— au titre du lot carrelage : un impact sur un carreau mural, le bac à douche abîmé, une interruption du joint souple du carrelage, des défauts d’aspect sur la finition des joints de carrelage,

— au titre du lot sanitaire et chauffage : une zone froide au niveau de la porte d’entrée, le dysfonctionnement de la régulation du robinet thermostatique,

— au titre du lot parquet : une trace sur le parquet de la chambre 1, une trace sur le parquet du bureau, une ondulation du parquet à l’entrée du bureau,

— au titre du lot menuiseries extérieures : la non-conformité du calfeutrement entre le volet roulant et le gros oeuvre,

— au titre du lot menuiseries intérieures : finition en partie inférieure des chambranles de porte,

— la finition haute du châssis dans le cellier extérieur a été endommagé,

— la mise en place des portes du sous-sol ne correspond pas à ce qui a été initialement livré aux propriétaires.

Sur les causes des vices et non-conformités relevées, l’expert a estimé qu’il s’agissait :

— d’un défaut du produit mis en place, s’agissant de l’impact sur le carreau mural, du dysfonctionnement du robinet thermostatique, de la trace sur le parquet de la chambre,

— d’une erreur de conception s’agissant du bac à douche abîmé,

— d’une erreur d’exécution s’agissant de l’interruption du joint souple, des finitions des joints de carrelage,

— d’un défaut de communication entre le promoteur et l’entrepreneur s’agissant de la zone froide au niveau de la porte d’entrée,

— de la proximité du profil d’arrêt s’agissant de l’ondulation du parquet à l’entrée du bureau,

— de l’imprécision des mesures des ouvertures réalisées par le lot gros-oeuvre s’agissant de la non-conformité du calfeutrement,

— de la dégradation par une entreprise tierce en cours de chantier s’agissant du châssis endommagé dans le cellier extérieur,

— du choix du constructeur s’agissant de la mise en place des portes,

— de l’action des roulettes de la chaise de bureau s’agissant du parquet du bureau.

En réponse au dire du conseil de Mme [V] du 30 novembre 2023, l’expert a précisé que l’armoirette de la salle de bain était bien affectée d’un vice, le procès-verbal de livraison du 16 avril 2021 mentionnant à cet égard la présence d’un “impact”.

Mme [V] apporte ainsi la preuve des vices et non-conformités affectant le bien acquis qui relèvent de la garantie du vendeur en l’état futur d’achèvement.

Contrairement à ce que soutient la défenderesse, le désordre affectant le bac à douche ne consiste pas en un défaut de conformité des matériaux mis en oeuvre mais en un vice puisque l’expert note que la douche est réhaussée, ce qui entraîne une stagnation d’eau entre le bac et la cloison.

Il est sans emport que la trace de décoloration sur le parquet n’ait pas été notée dans la liste des réserves ou dans le délai de trente jours, le délai d’un mois visé à l’article 1642-1 du code civil n’étant pas un délai de dénonciation des vices et l’acquéreur étant donc recevable à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’expiration de ce délai, étant rappelé que la Sarl […] n’allègue pas du non-respect du délai annal de forclusion de l’article 1648 alinéa 2 du code civil.

Toutefois, il est relevé que le vice portant sur la zone froide au niveau de la porte d’entrée ne saurait être considéré comme un vice apparent au sens de l’article 1642-1 du code civil, celui-ci ne pouvant être identifié, ainsi que le relève d’ailleurs l’expert, par un profane à la simple lecture du plan d’implantation du réseau, étant relevé que Mme [V] ne formule aucune demande au titre des vices cachés à la livraison.

En outre, ainsi que le fait valoir la Sarl […], la trace sur le parquet du bureau, causée par les roulettes d’une chaise, qui résulte de l’utilisation du bien par Mme [V] ne saurait être imputable à la défenderesse.

Enfin, si l’expert a évalué le coût des travaux de reprise du carrelage de la terrasse, il ne s’est pas expressément prononcé sur la non-conformité du carrelage à la notice descriptive et la non-conformité alléguée par Mme [V] n’est établie par aucune autre pièce.

Dès lors, Mme [V] est fondée à solliciter l’indemnisation des vices et non-conformités ci-dessus rapportées, à l’exception de la zone froide, de la trace sur le parquet du bureau et du carrelage de la terrasse.

2. Sur les dommages et intérêts

Le propre de la responsabilité civile étant de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit. (2e Civ., 16 décembre 1970, n° 69-12.617), les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il résulte pour elle ni perte, ni profit (Civ., 3ème, 5 juillet 2001, n°99-18.712).

L’appréciation de l’étendue du préjudice et des modalités propres à assurer la réparation intégrale de ce préjudice relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. (3e Civ., 22 octobre 2002, n° 01-11.261).

Aux termes du rapport d’expertise judiciaire de M. [L], le coût de la remise en état a été évalué ainsi qu’il suit :

— carrelage mural avec impact, interruption du joint souple, finition des joints de carrelage : 426,15 euros Ttc,

— bac à douche abîmé, eau stagnante à l’arrière du bac : 450 euros Ttc,

— traces sur le parquet de la chambre 1 et ondulation du parquet à l’entrée du bureau : 3 585,45 € Ttc

— non-conformité du calfeutrement : 850,23 euros Ttc,

— finition du chambranle des portes : 230 euros Ttc,

— châssis endommagé dans le cellier extérieur : 180 euros Ttc,

— mise en place des portes du sous-sol : 0 euros,

— armoire murale : 1 128 euros Ttc,

soit un total de 6 849,83 euros Ttc.

Par conséquent, la Sarl […] sera condamnée à verser à Mme [V] la somme de 6 849,83 euros Ttc, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de la nature indemnitaire de cette somme et conformément à l’article 1231-7 du code civil.

II – Sur la demande en paiement des pénalités de retard formée par Mme [V]

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes du contrat du 25 mai 2018, le délai de livraison du bien a été fixé au quatrième trimestre 2019, soit au plus tard le 31 décembre 2019.

Le contrat a également prévu que ce délai pouvait être suspendu par la survenance d’une ou plusieurs des causes légitimes de suspension et, notamment le “retard de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser” (page 18 de l’acte).

La Sarl […] verse aux débats un tableau récapitulatif des délais de paiement et travaux modificatifs qui ne saurait avoir de force probante, nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même, étant observé que les appels de fonds ne sont pas versés aux débats de sorte qu’il n’est pas même établi que le premier appel de fonds, au sujet duquel Mme [V] évoque la survenance d’un “incident”, ait été acquitté avec retard.

Au surplus, l’acte de vente a prévu que “la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’Oeuvre”, laquelle n’est pas versée aux débats de sorte qu’en l’absence des pièces justificatives imposées par le contrat, la Sarl […] ne peut se prévaloir d’aucune cause légitime de suspension du délai de livraison.

Dès lors, étant rappelé que la pénalité a été contractuelle fixée à 2/10.000èmes du prix de vente et que la livraison est intervenue le 16 avril 2021, la pénalité due à Mme [V] est évaluée à la somme de 26 620,80 euros (472 jours x (2/10.000 x 282 000 euros).

Par conséquent, la Sarl […] sera condamnée à verser à Mme [V] la somme de 26 620,80 euros au titre des pénalités de retard, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à la demande.

III – Sur la demande en paiement formée par la Sarl […]

Aux termes de l’article 1103 du code civil précité, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de vente du 25 mai 2018 a fixé les modalités de paiement du prix ainsi qu’il suit :

“- à la réservation : 2%,

— à l’achèvement des fondations : 33 %

— à l’achèvement de la dalle basse du rez-de-chaussée : 10 %

— à l’achèvement de la dalle haute du rez-de-chaussée : 10 %

— à l’achèvement de la dalle haute du 1er étage : 5 %

— à la mise hors d’eau : 10 %

— à la mise hors d’air : 20 %,

— à l’achèvement de l’immeuble : 5 %

— à la remise des clés : 5 %”.

Il est constant que la remise des clés, qui conditionne le paiement du solde du prix de vente, est intervenue le 16 avril 2021.

Il résulte des mentions apposées au procès-verbal de livraison qu’ainsi que le fait valoir la Sarl […], le solde du prix de vente, soit la somme de 24 000 euros a été consignée par la demanderesse.

Mme [V] n’articule aucun moyen au soutien de sa demande tendant à rejeter la demande en paiement formée par la Sarl […] alors que les clés ont été remises ce qui rend le solde du prix de vente exigible, conformément aux stipulations contractuelles susvisées.

Par conséquent, Mme [V] sera condamnée à verser à la Sarl […] la somme de 24 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et non de la date de remise des clés qui ne saurait valoir mise en demeure de payer.

IV – Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et étant rappelé que le tribunal a le pouvoir de répartir discrétionnairement les dépens en cas de succombances respectives, la Sarl […], partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n°22/00189 et 23/00128 et les frais d’expertise judiciaire.

La Sarl […] sera également condamnée à payer à Mme [V], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 euros.

La demande de la Sarl […], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.

Les intérêts produits par les sommes mises à la charge de la Sarl […] au profit de Mme [V], produiront eux-mêmes des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts étant de droit lorsqu’elle est sollicitée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la Sarl […] à verser à Mme [P] [V] les sommes suivantes :

—  6.849,83 € (SIX MILLE HUIT CENT QUARANTE-NEUF EUROS QUATRE-VINGT-TROIS CENTIMES) toutes taxes comprises, au titre du coût des travaux de remise en état,

—  26.620,80 € (VINGT-SIX MILLE SIX CENT VINGT EUROS QUATRE-VINGTS CENTIMES) au titre des pénalités de retard,

—  1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ces sommes portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE, pour le surplus, la demande de dommages et intérêts formée par Mme [P] [V] ;

CONDAMNE Mme [P] [V] à verser à la Sarl […] la somme de 24.000,00 € (VINGT-QUATRE MILLE EUROS) au titre du solde du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de la Sarl […], formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les intérêts produits par les sommes mises à la charge de la Sarl […] au profit de Mme [P] [V], produiront eux-mêmes des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la Sarl […] aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé-expertise RG n°22/00189 et 23/00128 et les frais d’expertise judiciaire ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président