Du 16 janvier 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01521 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24DC

[X] [F]

C/

[J] [H], [L] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 janvier 2026

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [F]

né le 10 Janvier 1942 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Maître Réjane SURE substituant Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [H]

né le 30 Avril 1964 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Présent

Madame [L] [O]

née le 05 Mai 1973 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Novembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Août 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2004, Monsieur [X] [F] a donné à bail à Monsieur [J] [H] et Madame [L] [O] une maison d’habitation sise à [Adresse 7].

Par courrier du 17 février 2022, Madame [O] a donné congé du bien litigieux.

Par acte de Commissaire de justice du 15 mai 2025, Monsieur [F] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2019,48 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de Commissaire de justice du 12 août 2025, Monsieur [F] a assigné Monsieur [H] et Madame [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 24 octobre 2025 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Ordonner leur expulsion des lieux, ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

Les condamner au paiement de la somme de 3188,42 euros à titre provisionnel, ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer et charges, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux, assortie d’une astreinte de 80 euros par jour de retard,

Les condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Les condamner aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 novembre 2025.

A l’audience, Monsieur [X] [F], représenté par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4066,50 euros, terme de novembre 2025 inclus, et confirme les termes de ses demandes initiales. Il s’oppose à tout délai de paiement. Il se désiste de ses demandes à l’égard de Madame [L] [O].

En défense, Monsieur [J] [H] comparait en personne et ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [L] [O] n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La présente ordonnance sera réputée contradictoire.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 22 août 2025, au moins 6 semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la CCAPEX le 16 mai 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

Monsieur [F] a fait signifier Monsieur [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 2019,48 euros sous deux mois au titre des loyers échus, suivant exploit du 15 mai 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [H] n’ayant pas dans le délai contractuel de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 15 mai 2025, réglé les causes du commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 16 juillet 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, le demandeur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 16 juillet 2025.

La demande d’octroi de délais sera rejetée, en l’absence de reprise de paiement des loyers courants, et de l’importance de la dette, laquelle ne fait que progresser.

Dès lors, Monsieur [H] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 16 juillet 2025, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [F] produit un décompte FONCIA, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4066,50 euros à la date de l’audience, terme de novembre 2025 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée, ni contestable, Monsieur [H] sera donc condamné au paiement de la somme de 4066,50 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, dus à la date de l’audience, – échéance du mois de novembre 2025 incluse. Il sera en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Le préjudice lié à l’occupation du bien étant déjà réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte, laquelle apparait redondante avec l’indemnité d’occupation.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge du défendeur.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient d’allouer à la partie qui a gain de cause une indemnité à ce titre de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

PRENONS ACTE du désistement des demandes à l’égard de Madame [L] [O],

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de Monsieur [X] [F], à la date du 15 juillet 2025,

CONDAMNONS Monsieur [J] [H] à quitter les lieux loués, maison d’habitation sise à [Adresse 7],

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [J] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [H] à payer à Monsieur [X] [F] la somme de 4066,50 euros, due à la date de l’audience, terme de novembre 2025 inclus, à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

CONDAMNONS Monsieur [J] [H] à payer à Monsieur [X] [F], à compter du 1er décembre 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [H] à payer à Monsieur [X] [F] la somme de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION