TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02040 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5ZT

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 03 février 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

EPIC [Localité 2] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT (M2A HABITAT), prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

— Représenté par Maître Sophie PUJOL-BAINIER, avocate au barreau de MULHOUSE

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [E] [W], demeurant [Adresse 5]

Madame [Z] [O], demeurant [Adresse 5]

— Représentés par Maître Jean-Luc ROSSELOT, avocat au barreau de MULHOUSE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Maxime SPAETY : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 13 Novembre 2025

JUGEMENT : contradictoire en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 février 2026 et signé par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 17 juin 2020, l’Office Public de l’Habitat [Localité 2] Alsace agglomération-habitat (ci-après l’EPIC M2A HABITAT), a donné à bail à Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O] un local à usage d’habitation sis [Adresse 6].

Le bail a pris fin le 25 avril 2022 et un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 16 mai 2022.

Par assignation datée du 24 avril 2024, l’EPIC M2A HABITAT a attrait Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins d’obtenir le paiement d’un arriéré locatif et l’indemnisation de dégradations locatives constatées dans l’état des lieux de sortie.

Les parties ont été convoquées par les soins du greffe.

Après remises, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

DEMANDEUR

A l’audience, l’EPIC M2A HABITAT s’est fait représenter par son conseil qui a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures en date du 25 avril 2025.

Il demande au juge de :

— Condamner solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O] à lui payer une somme de 431,35 € au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts à compter de l’assignation,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O] à lui payer une somme de 1 725,76 € au titre des réparations locatives, avec intérêts à compter de l’assignation,

— Ordonner la capitalisation des intérêts,

— Débouter Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O] de leur demande d’échelonnement de la dette sur une période de deux ans, subsidiairement l’assortir d’une clause cassatoire,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O] à lui payer une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O] comprenant notamment 7,06 € de frais de courrier recommandé,

DEFENDEUR

A l’audience, Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O] se sont fait représenter par leur conseil qui a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures en date du 20 janvier 2025.

Ils demandent au juge de :

— A titre principal, débouter l’EPIC M2A HABITAT de l’ensemble de ses prétentions,

— A titre subsidiaire, limiter leur condamnation à 431,35 € au titre de l’arriéré locatif et 582,84 € au titre des réparations locatives,

— Ordonner un apurement de la dette sur une période de deux ans à compter de la décision à intervenir,

— Laisser à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

***

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS

I- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande au titre de l’arriéré locatif, l’EPIC M2A HABITAT produit un décompte arrêté au 16 mai 2022 aux termes duquel elle met en compte une somme de 431,85 € restant due au titre de l’arriéré locatif comprenant loyers et charges impayés.

Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O] indiquent dans leurs conclusions qu’ils reconnaissent cette dette.

Eu égard à l’accord des parties sur ce point, le tribunal condamne solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O] à payer à l’EPIC M2A HABITAT une somme de 431,35 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 avril 2024, au titre des loyers et charges impayés concernant le contrat de bail conclu le 17 juin 2020 et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 7] MULHOUSE.

II- Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au locataire d’user des lieux loués de manière raisonnable, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Le locataire doit ainsi restituer les lieux dans un état d’usage normal en fonction de la durée du contrat. La vétusté doit en effet être supportée par le bailleur auquel il incombe d’entretenir son bien et le locataire ne peut être tenu au paiement d’une quelconque indemnité en cas de désordres qui résultent du seul écoulement du temps. Aussi, même dans l’hypothèse où les désordres sont qualifiés de dégradations, le locataire ne peut se voir imputer une remise à neuf des lieux loués.

Le bailleur de son côté, est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

*

En l’espèce, l’EPIC M2A HABITAT met en compte une somme totale de 1 725,76 € au titre des réparations locatives. L’EPIC M2A HABITAT a chiffré le montant des réparations mises en compte pour chaque désordre constaté dans l’état des lieux de sortie. Les demandes seront donc étudiées poste par poste après comparaison des états des lieux réalisés à l’entrée puis à la sortie des lieux.

Dans la chambre 1

L’EPIC M2A HABITAT met en compte 43,93 € au titre du remplacement de la serrure de la porte.

L’état des lieux de sortie indique que la poignée et la serrure de la porte de cette pièce sont cassées, alors que l’état des lieux d’entrée indique que ces éléments étaient en état d’usage.

En conséquence, cette réparation doit être mise à la charge des locataires qui devront payer au bailleur la somme de 43,93 € à ce titre.

Dans la chambre 2

L’EPIC M2A HABITAT met en compte :

—  34,10 € au titre du remplacement de deux prises,

—  10,86 € au titre du débarras des lieux,

—  55 € au titre de travaux de peinture,

L’état des lieux de sortie indique notamment que dans cette pièce :

— Deux prises en saillies sont cassées, alors que l’état des lieux d’entrée ne fait mention d’aucun désordre à ce titre ;

— Le sol est encombré de planches et d’un matelas, alors que l’état des lieux d’entrée indique ne fait mention d’aucun désordre à ce titre ;

— Le mur est dégradé par des dessins et des stickers, alors que l’état des lieux d’entrée indique que la peinture était neuve.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet ainsi d’établir que les désordres constatés relèvent de dégradations imputables au locataire.

Le bailleur est donc fondé à mettre en compte les montants susvisés.

Dans la chambre 3

L’EPIC M2A HABITAT met en compte :

—  83,56 € au titre de réparations concernant la porte intérieure,

—  24,20 € au titre de réparations concernant le sol.

L’état des lieux de sortie indique notamment que dans cette pièce :

— Concernant la porte, la serrure gauche est cassée et la poignée droite est manquante, alors que l’état des lieux d’entrée mentionne une porte en état d’usage,

— Le sol en lino comporte des déchirures, alors que l’état des lieux d’entrée mentionne que le sol en lino était en état neuf.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie permet ainsi d’établir que les désordres constatés relèvent de dégradations imputables au locataire.

Le bailleur est donc fondé à mettre en compte les montants susvisés.

Dans la cuisine

L’EPIC M2A HABITAT met en compte :

—  87,87 € au titre du remplacement de deux serrures,

—  217,10 € au titre du débarras des lieux,

—  71,50 € au titre de travaux de peinture,

—  533,50 € au titre de " F + P EVI, SS EVI, MEL, 2 ROB, SIP DI120 2CUVE ", qui correspond, au vu des factures produites, à des travaux de plomberie, à savoir la fixation et la pose d’un nouvel évier de cuisine, d’un meuble sous évier, de deux robinets d’équerre, d’un siphon et de deux cuves,

—  72,60 € au titre de travaux concernant le sol,

L’état des lieux de sortie indique notamment que dans cette pièce :

— La poignée du meuble sous évier est cassée,

— Le joint d’étanchéité de l’évier est dégradé,

— L’évier et le siphon sont en état d’usage,

— La poignée de la porte donnant sur la chambre est manquante,

— Concernant la porte donnant sur le dégagement, la poignée ne tient pas et la serrure est cassée,

— Des murs et des meubles de cuisine hauts et bas sont tâchés,

— Le sol en lino est encrassé et présente des coupures et des impacts.

L’état des lieux d’entrée indique notamment que :

— L’évier, le meuble sous évier, le joint d’étanchéité et le siphon étaient neufs,

— Les portes étaient en état d’usage,

— Les revêtements des murs et des sols étaient neufs.

A la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il est établi que les locataires doivent répondre de la dégradation de la poignée de la porte donnant sur la chambre et de la poignée et de la serrure de la porte donnant sur le dégagement. Il est également établi que la poignée du meuble sous évier et le joint d’étanchéité doivent être remplacés et que les tâches présentes sur les murs et les meubles doivent être traitées, ce qui justifie notamment des travaux de peinture. Enfin, les locataires doivent aussi répondre de la dégradation du revêtement de sol.

Le bailleur est fondé à mettre en compte les montants susvisés à ce titre.

En revanche, ni les mentions de l’état des lieux ni les photographies qui y sont jointes ne justifient de mettre à la charge des locataires le remplacement complet de la plomberie de la cuisine. Il en va de même pour les meubles de cuisine qui sont en état d’usage et restent utilisables bien qu’une poignée doive être remplacée.

Le bailleur n’est donc pas fondé à mettre en compte le montant de 533,50 €, les prestations correspondantes ne pouvant pas être mises à la charge des locataires.

Par ailleurs, les locataires reconnaissent avoir laissé dans le logement, notamment dans la cave, un certain nombre de meubles encombrants qu’il ne pouvaient emmener avec eux, de sorte que le bailleur est fondé à mettre en compte un montant de 217,10 € au titre du débarrassage du logement dans sa globalité.

Concernant le balcon

L’EPIC M2A HABITAT met en compte une somme de 43,42 € au titre du débarras des lieux.

Cependant, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas d’encombrement spécifique du balcon, de sorte que le montant mis en compte n’est pas justifié, ce d’autant plus que le bailleur met également une somme en compte au titre du débarrassage général du logement.

Dans le dégagement

L’EPIC M2A HABITAT met en compte :

—  160,55 € au titre du nettoyage complet du logement,

—  165 € au titre de travaux de peinture.

L’état des lieux de sortie indique notamment que dans cette pièce, de nombreux dessins sont présents sur les murs, alors que l’état des lieux d’entrée indique que la peinture était neuve. Le bailleur est donc fondé à mettre en compte le montant susvisé au titre des travaux de peinture dans le dégagement.

Par ailleurs, au vu des mentions de l’état des lieux de sortie et des photographies qui y sont jointes, il est établi que le logement présentait un état de saleté résultant d’un manque d’entretien imputable aux locataires, de sorte que le bailleur est fondé à mettre en compte le montant susvisé au titre du nettoyage complet du logement.

Dans la salle d’eau

L’EPIC M2A HABITAT met en compte :

—  25,77 € au titre de 30 minutes de main d’œuvre,

—  16,50 € pour le rebouchage de trous,

—  48,40 € au titre de travaux concernant le sol,

L’état des lieux de sortie indique notamment que dans cette pièce :

— Un mur en faïence présente de nombreux trous

— Le sol en lino est dégradé et présente une importante « trace de machine ».

L’état des lieux d’entrée indique notamment que le sol en lino de la salle d’eau était neuf et que la peinture des murs était neuve.

A la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il est établi que les locataires doivent répondre de la dégradation de l’état du sol et des murs de la salle d’eau, de sorte que le bailleur est fondé à mettre en compte les montants susvisés.

Dans le séjour

L’EPIC M2A HABITAT met en compte :

—  18,70 € au titre des prises de courant,

—  13,20 € pour des travaux de rebouchage par enduisage des murs,

L’état des lieux de sortie indique notamment que dans cette pièce :

— La prise téléphonique est cassée,

— Les murs présentent des trous et des tâches.

A la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il est établi que les locataires doivent répondre de la dégradation de l’état des murs ainsi que de la prise téléphonique cassée, de sorte que le bailleur est fondé à mettre en compte les montants susvisés.

*

Au titre des réparations locatives, Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O] sont en conséquence redevables de la somme totale de 1 148,84 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 avril 2024.

Conformément à l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, produiront eux-mêmes intérêt.

III- Sur la demande d’échelonnement de la dette

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Eu égard à l’ancienneté de la dette et à l’absence de justificatifs des parties défenderesses quant à leur situation financière actualisée, il y a lieu de rejeter leur demande d’échelonnement.

IV- Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O] seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

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En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O] à payer à l’EPIC M2A HABITAT une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande de Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Depuis le 1er janvier 2020, aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O] à payer à l’Office Public de l’habitat [Localité 2] Alsace agglomération-habitat une somme de 431,35 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 avril 2024, au titre des loyers et charges impayés concernant le contrat de bail conclu le 17 juin 2020 et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 6],

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O] à payer à l’Office Public de l’habitat [Localité 2] Alsace agglomération-habitat une somme de 1 148,84 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 avril 2024 au titre des réparations locatives,

DIT que les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, produiront eux-mêmes intérêt,

REJETTE la demande d’échelonnement formulée par Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O],

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O] aux dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O] à payer à l’Office Public de l’habitat [Localité 2] Alsace agglomération-habitat la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE la demande de Monsieur [E] [W] et Madame [Z] [O] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 février 2026, par Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,