TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉ DE DÉPOSSESSION.

le JEUDI VINGT NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

N° RG 25/00011 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2N5W

Nous, Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 01er juillet 2025, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 13 Novembre 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 29 Janvier 2026, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

[Localité 14] METROPOLE

[Adresse 15]

[Localité 4]

représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Madame [E] [P]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [O] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 5]

En présence de [N] [D], Commissaire du Gouvernement

— ------------------------------------------

Grosse délivrée le: 29 Janvier 2026

à : Avocats

Expédition le : 29 Janvier 2026

à : Expropriant, exproprié, CG

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [E] [P] et Monsieur [O] [Y] sont propriétaires indivis de la parcelle cadastrée section [Cadastre 13] sise [Adresse 21] à [Adresse 16], d’une surface de 18 m2.

Par arrêté du 12 mai 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de [Localité 14] METROPOLE, le projet de requalification de la [Adresse 20] sur la commune d'[Localité 17].

La propriété de la parcelle [Cadastre 13] a été transférée à [Localité 14] METROPOLE par ordonnance du juge de l’expropriation de la Gironde du 9 juillet 2024.

Par mémoire valant offre daté du 24 avril 2025, notifié à Madame [E] [P] et Monsieur [O] [Y] le jour même et reçu au greffe le 25 avril 2025, [Localité 14] METROPOLE a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde aux fins de voir fixer l’indemnisation pour l’expropriation du bien appartenant à Madame [E] [P] et Monsieur [O] [Y] à la somme de 900 euros au titre de l’indemnité principale en valeur libre et 180 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Le transport sur les lieux, fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 15 juillet 2025, s’est déroulé le 15 septembre 2025 en présence du représentant de [Localité 14] METROPOLE et de son conseil, du commissaire du gouvernement et de Monsieur [O] [Y].

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par mémoire récapitulatif notifié et reçu au greffe le 10 novembre 2025, [Localité 14] METROPOLE demande de voir :

— fixer l’indemnité d’expropriation due aux propriétaires indivis de la parcelle expropriée comme suit :

. indemnité principale : 900 euros soit 50 euros/m2

. indemnité de remploi : 180 euros

soit une indemnité totale de 1 080 euros, en valeur libre,

— rejeter toute demande plus ample ou contraire.

Elle soutient que la parcelle [Cadastre 9] est nue en nature de trottoir pour partie et d’accotement herbeux pour partie, de forme allongée et de petite largeur, non clôturée, en façade de route à la jonction de la [Adresse 20], de la [Adresse 23] et de la [Adresse 18], le long d’un muret construit récemment ; qu’elle est classée en zone UM22*5L30 correspondant aux tissus à dominante de maisons individuelles récentes et est incluse au sein du périmètre du droit de préemption urbain ; que le PLU de [Localité 14] Métropole qui délimite la zone UM22*5L30 dans laquelle est situé le bien en cause, a été approuvé le 2 février 2024, opposable le 27 mars 2024, cette date constituant la date de référence (11ème modification) ; que le terrain est desservi par les réseaux publics de sorte qu’il revêt la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ; que son offre au titre de l’indemnité principale est justifiée par 24 termes de comparaison, de biens comparables correspondant à des emprises de terrain détachées pour alignement de voirie, tous situés dans un secteur géographique proche voire dans le périmètre de la DUP portant sur la requalification de la [Adresse 20] à [Localité 17] et classés avec un zonage similaire ou identique, dont la moyenne ressort à 50,72 euros/m2, par la conclusion d’accords amiables avec au moins la moitié des propriétaires intéressés par l’opération de requalification de la [Adresse 20] à [Localité 17] (neuf propriétaires sur treize propriétaires au total) et portant sur plus de deux tiers des superficies concernées (263 m2 sur 337 m2 au total), auxquels s’ajoutent dix autres termes de comparaison de biens tout à fait comparables situés dans le même secteur géographique, avec des caractéristiques similaires et un zonage similaire ou identique ; que la valorisation retenue par le commissaire du gouvernement comme si l’emprise expropriée de 18 m² constituait un terrain à bâtir à proprement parler doit être écartée dans la mesure où l’emprise expropriée, non bâtie, se trouve en dehors de la propriété et est en nature et à usage de trottoir et au vu de l’encombrement de la parcelle mère, la parcelle [Cadastre 12] restant la propriété des expropriés étant quasiment totalement imperméabilisée de sorte qu’un abattement d’au minimum 80% doit être retenu, et où les termes présentés ne correspondent nullement à une emprise à usage de trottoir ou une bande de terrain détachée d’un terrain déjà construit et imperméabilisant l’essentiel de la parcelle mère.

Par des conclusions reçues le 4 novembre 2025, le commissaire du gouvernement propose une indemnisation à hauteur de 7 182 euros au titre de l’indemnité principale, soit une valorisation à 399 euros/m2 et 1 327 euros au titre de l’indemnité de remploi, soit une indemnité totale de dépossession due à l’indivision [P] [Y] de 8 509 euros.

Il propose d’évaluer la parcelle, issue de la division cadastrale de l’ancienne parcelle [Cadastre 8] d’une contenance de 506 m² dont elle a été détachée pour les besoins de l’opération d’aménagement de la voie publique, selon les caractéristiques de la parcelle d’origine à savoir un terrain à bâtir présentant deux façades sur la voie publique, de forme triangulaire, sur lequel les propriétaires ont fait édifier une maison individuelle à usage d’habitation, dont l’emprise de terrain expropriée est détachée pour les besoins de l’opération et non les caractéristiques individuelles de la parcelle issue de la division, de retenir comme date de référence le 27 mars 2024, date de la dernière actualisation du règlement UM22 et de déterminer la valeur du bien par comparaison avec des cessions de biens de nature et d’implantation comparables à celles de sa parcelle mère, cédés dans un délai rapproché c’est-à-dire des terrains à bâtir situés dans un rayon de 500m autour du bien évalué, depuis le 1er janvier 2022 en privilégiant ceux soumis au zonage UM22, dont il ressort une valeur moyenne de 564 euros/m² pour une valeur médiane de 570 euros/m², en appliquant dans un deuxième temps un abattement de 30% pour encombrement représentatif des droits à construire entamés par la présence des constructions existantes, au regard de l’emprise au sol développée inférieure ou égale à 35% du terrain et d’une hauteur maximale de 9 mètres.

Défaillants, Madame [E] [P] et Monsieur [O] [C] n’ont pas formulé de demande.

MOTIVATION

Sur la consistance du bien exproprié

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est intervenue le 9 juillet 2024. A cette date, la consistance du bien était identique à celle qui a pu être constatée lors du transport sur les lieux.

La parcelle cadastrée section [Cadastre 13], d’une surface de 18 m², est une parcelle non bâtie formant une bande étroite le long de la voie publique ([Adresse 20]) en nature de trottoir pour une partie et d’accotement herbeux pour une autre partie.

Elle est issue de la division cadastrale de la parcelle [Cadastre 10] d’une superficie initiale de 506 m², elle-même en nature de terrain à bâtir sur lequel les expropriés ont fait édifier une maison individuelle à usage d’habitation.

Sur la situation locative du bien exproprié

La parcelle est libre de toute occupation.

Sur la date de référence et la qualification de terrain à bâtir à la date de référence

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers.

La parcelle [Cadastre 13] est classée en zone UM22*5L30 du Plan Local d’Urbanisme intercommunal de [Localité 14] Métropole. Elle est incluse au sein du périmètre du droit de préemption urbain.

Il y a lieu de retenir comme date de référence le 27 mars 2024, date d’opposabilité aux tiers de la 11ème modification du PLU approuvée le 2 février 2024 constituant la dernière actualisation du règlement UP82.

A cette date, il n’est pas contesté que la parcelle expropriée revêtait la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Sur les indemnités

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

. l’indemnité principale

Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

La parcelle [Cadastre 7] n°[Cadastre 3], issue du découpage de la parcelle d’origine BB n°[Cadastre 1] opéré pour les besoins de l’opération, doit être regardée comme constituant une emprise extraite d’un terrain bâti d’une maison à usage d’habitation et non comme un simple trottoir ou une simple bande de terrain.

Il y a donc lieu de l’évaluer selon les caractéristiques de la parcelle d’origine BB n°[Cadastre 1] et non selon ses caractéristiques individuelles, en utilisant la méthode par comparaison avec des biens de nature et d’implantation comparables à celles de la parcelle mère BB n°[Cadastre 1], cédés dans un délai rapproché, avec application d’un abattement pour encombrement.

Les termes de comparaison proposés par [Localité 14] METROPOLE concernent des biens dont les caractéristiques sont comparables aux caractéristiques individuelles de la parcelle BB n°[Cadastre 3] et non aux caractéristiques de la parcelle d’origine BB n°[Cadastre 1].

Ils doivent être écartés.

Les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement sont relatifs à des cessions postérieures au 1er janvier 2022 portant sur des terrains à bâtir de superficies comprises entre 304 m² et 584 m², [Adresse 19], [Adresse 23] et [Adresse 6] à [Localité 17] et portant sur un zonage UM22, dont il ressort une valeur moyenne de 546 euros/m² pour une valeur médiane de 546 euros/m².

Ils concernent des biens de nature et d’implantation comparables à celles de la parcelle [Cadastre 11] et situés à proximité immédiate de celle-ci. Ils doivent être retenus.

Si les accords amiables conclus avec 9 des 13 propriétaires concernés par l’opération de requalification de la [Adresse 20] pour une superficie de 263 m² sur un total de 337 m², pour des prix variant de 50 euros à 76,50 euros/m², doivent être pris pour base par application des dispositions de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, ils n’imposent pas une évaluation de la parcelle expropriée [Cadastre 13] à 50 euros/m².

Au vu de ces éléments, il y a lieu de retenir, pour l’évaluation de la parcelle expropriée, la valeur médiane des termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement soit 570 euros/m², sur laquelle il convient d’appliquer un abattement pour encombrement du fait des constructions supportées par la parcelle mère, à hauteur de 30% de la valeur de référence, le fait que l’emprise expropriée ne soit pas incluse dans le jardin des expropriés dès lors que ceux-ci ont installé une clôture à la limite de la dite emprise ne justifiant pas un abattement de 80% tel que sollicité par [Localité 14] METROPOLE.

Il y a donc lieu de retenir le prix de 399 euros/m², soit 7 182 euros pour 18 m², de sorte que l’indemnité principale sera fixée à la somme de 7 182 euros.

. l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et 10 % pour le surplus.

Elle sera donc fixée en l’espèce à la somme suivante :

5 000 euros x 20 % = 1 000 euros

2 182 euros x 15% = 327 euros

total : 1 327 euros.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, [Localité 14] METROPOLE supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE la date de référence au 27 mars 2024,

FIXE les indemnités de dépossession revenant à Madame [E] [P] et Monsieur [O] [Y], propriétaires indivis, pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section [Cadastre 13] sise [Adresse 22], d’une contenance cadastrale totale de 18 m², aux sommes suivantes :

. 7 182 euros au titre de l’indemnité principale ;

. 1 327 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

CONDAMNE [Localité 14] METROPOLE aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Alice VERGNE Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation