TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 24/00087

N° Portalis DB2G-W-B7I-ISES

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

31 mars 2026

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. […]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [C] [B]

demeurant [Adresse 3]

Madame [K] [V] épouse [B]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL SELARL BOKARIUS – ARCAY & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE

— partie défenderesse -

CONCERNE : Autres demandes relatives à la vente

Le Tribunal composé de Jean-Louis DRAGON, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 13 novembre 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu par Me [S] [Q], notaire à Haguenau, le 1er avril 2022, M. [C] [I] [B] et Mme [K] [V] épouse [B] (ci-après dénommés les époux [B]) ont vendu à la SCI […] un immeuble de rapport situé [Adresse 4] à [Localité 1], pour un prix de 770.000 euros.

Antérieurement à la vente, le 28 mars 2022, les époux [B] ont déclaré un dégât des eaux à leur assurance, la compagnie MAIF, qui a mandaté la société PRO ELEC pour constater la présence d’une fuite.

Un rapport de recherche de fuite établi le 14 septembre 2022 par la société […] a permis de constater que les désordres provenaient de fuites sur la colonne de chute de l’immeuble, ainsi que d’une infiltration des joints souples périphériques de la baignoire dans le logement vacant du 2ème étage. La société a chiffré le remplacement de la colonne de douche à la somme de 7.710,99 euros TTC.

Par courrier recommandé du 17 novembre 2022, la SCI […] a mis en demeure les époux [B] de se prononcer tant sur la réparation des causes du sinistre que sur les désordres y afférents.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 janvier 2024, la SCI […] a attrait les époux [B] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins d’indemnisation des préjudices subis à la suite du dégât des eaux.

Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 10 septembre 2025, la SCI […] demande au tribunal de :

— débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et conclusions,

— condamner solidairement les époux [B] à lui verser la somme de 13.416,50 euros au titre du préjudice matériel subi,

— condamner solidairement les époux [B] à lui verser la somme de 5.800 euros au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire,

— condamner solidairement les époux [B] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

À l’appui de ses demandes, la SCI […] expose, au visa de l’article 1231-1 du code civil, pour l’essentiel :

— qu’à titre liminaire, par attestation du 18 juin 2025, son assureur […] a certifié qu’il n’y a jamais eu de déclaration de sinistre et d’indemnisation ;

— que dans un courriel du 7 avril 2022, les époux [B] ont reconnu leur responsabilité et se sont engagés à prendre en charge les travaux de reprise, de sorte que leur responsabilité contractuelle est recherchée sur la base de cet aveu extra-judiciaire ;

— que ce sinistre ne peut faire l’objet d’une prise en charge par son assurance, dès lors qu’il est antérieur à la vente ;

— que la fuite d’eau a eu pour conséquence la prolifération des mérules qui ont fragilisé le plancher de deux étages, ce qu’atteste un procès-verbal de constat établi par Me [R] [U], commissaire de justice, en date du 12 avril 2024 ;

— que, par courriel du 6 avril 2024, des locataires ont alerté le propriétaire de l’immeuble sur l’état d’insalubrité du bien, eu égard à la prolifération de mérules dans la cage d’escalier ;

— qu’elle a été contrainte de faire intervenir trois artisans pour pallier cette situation, conséquence de la fuite d’eau : la société CSL BOIS, artisan charpentier, pour remplacer le plancher de l’inter-étage entre les deux premiers étages et dans le cagibi du 2ème étage de l’immeuble, moyennant un coût de 4.007,30 euros, la société […] pour rénover la cage d’escalier pour 3.000 euros et la société […], pour changer la colonne descendante d’eau usée pour 3.800 euros ;

— que la société MAN a devisé, en date du 1er octobre 2024, le remplacement des parquets et plinthes sinistrés à la somme de 2.609,20 euros ;

— que les infiltrations nuisent à l’objectif d’un immeuble de rapport, qu’ainsi son préjudice de jouissance peut être évalué à la somme de 200 euros par mois du 1er avril 2022 au 24 septembre 2024, soit la somme totale de 5.800 euros.

Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 31 octobre 2025, les époux [B] demandent au tribunal de :

— avant-dire-droit, enjoindre la SCI […] de justifier l’absence de prise en charge du sinistre par son assurance habitation,

— débouter la SCI […] de l’intégralité de ses fins et prétentions,

— condamner la SCI […] à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts de droit à compter de l’assignation,

— dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la SCI […] en tous les frais et dépens.

Les époux [B] font notamment valoir :

— que l’acte de vente précise que les vices apparents ne peuvent faire l’objet d’un recours ;

— que le courriel du 7 avril 2022 ne peut être qualifié d’aveu extra-judiciaire, dès lors qu’il n’appartenait pas à M. [B] de déterminer sa responsabilité en lieu et place de son assurance habitation ;

— que si l’engagement de M. [B] du 7 avril 2022 était valable, ce dernier ne concernerait que les travaux évoqués par la société PROELEC dans la fiche d’intervention du 5 avril 2022, à savoir le dégagement du réseau encastré de la cuisine, et la reprise de la peinture, dès lors que l’origine véritable de la fuite n’a été déterminée que le 14 septembre 2022 ;

— que l’attestation d’assurance de la SCI […] vise un contrat d’assurance conclu le 1er avril 2022, qu’en conséquence soit aucun contrat n’a été souscrit entre le 1er avril 2022 et le 1er juillet 2022, soit une autre assurance est intervenue pour indemniser le sinistre ;

— à titre infiniment subsidiaire, qu’il est peu probable que le champignon détecté dans la cage d’escalier soit un mérule, dès lors que ce dernier prospère dans les milieux obscurs et aéré, ce qui n’est pas le cas dans cette zone ;

— que la pièce n°10 de la partie demanderesse, constitue un simple devis établi par la société CSL BOIS afférent aux solives et la mise en œuvre du support cagibi d’escalier n’a pas été réalisé ;

— que la société MAN apparaît définitivement fermée sur internet ;

— que le montant sollicité au titre du préjudice de jouissance est surévalué, puisque la SCI […] accorde peu d’importance à l’entretien de l’immeuble, qui s’est dégradé depuis la vente.

ll est, en application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2025.

À l’audience de plaidoiries du 20 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande avant dire-droit

Les defendeurs sollicitent qu’il soit enjoint à la SCI […] de justifier de l’absence de prise en charge du sinistre par son assurance habitation.

Or, la demanderesse produit une attestation de non prise en charge par son assureur […] couvrant le bien depuis le 1er juillet 2022 et il n’est pas justifié de la souscription d’une autre assurance pour la période allant de la date d’acquisition à celle de la prise d’effet de cette assurance.

Dès lors, la demande avant dire-droit d’enjoindre la SCI […] de justifier de l’absence de prise en charge du sinistre par son assurance habitation sera rejetée.

II. Sur la demande en paiement formée par la SCI […]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1383 du code civil, indique que l’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques.Il peut être judiciaire ou extrajudiciaire.

La déclaration d’une partie ne peut être retenue contre celle, comme constituant un aveu, que si elle porte sur des points de fait et non sur des points de droit ( Cass Soc 14 avril 1972, numéro 71-10.932).

L’article 9 du Code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un dégât des eaux est survenu dans l’immeuble vendu par les époux [B], et ce antérieurement à l’acquisition par la SCI […]. Il n’est pas contesté également que M.[B] a déclaré le sinistre à son assureur, la MAIF, le 28 mars 2022.

Il ressort du rapport de visite en date du 5 avril 2022 établi par l’EURL PROELEC et transmis à M. [B] le 8 avril 2022 qu’il a été constaté des traces de fuite d’eau dans le couloir des communs, où se trouve à l’aplomb une salle de bain avec baignoire en concluant à une fuite provenant “probablement d’un des réseaux encastrés” en préconisant un dégagement des réseaux côté cuisine.

Le rapport établi par la société […] le 27 mai 2022 a préconisé une recherche technique dans la cuisine après avoir constaté la présence de moisissure sur le mur.

Lors de son intervention en date du 14 septembre 2022, la société […] a constaté l’existence de désordres provenant de fuites sur la colonne de chute de l’immeuble entrainant des défauts d’étancheité de celle-ci au 2ème étage et au 4ème étage avec des infiltrations au niveau des joints souples périphériques de la baignoire dans le logement vacant au 2ème étage pouvant accentuer les désordres.

Le rapport conclut au remplacement de l’ensemble de la colonne de chute de l’immeuble, à la reprise des joints souples périphériques de la baignoire du logement au 2ème étage avec une observation de l’évolution des désordres.

La SCI […] sollicite la condamnation des époux [B] à l’indemniser des préjudices financiers et de jouissance qu’elle estime avoir subis du fait de ce sinistre. Elle soutient à cet égard que ces derniers se seraient engagés à réaliser les travaux, en se fondant sur un courriel du 7 avril 2022 qu’elle considère comme une “appréciation juridique de la responsabilité” rédigé en ces termes : “Proelec a envoyé la fiche d’intervention de la recherche de fuite à la Maif le 06/04/22. Je vais contacter la Maif pour connaître la suite de l’opération.

De toute façon la réparation m’incombe. Encore faut-il savoir si c’est la Maif qui va charger une entreprise de cette réparation ou si c’est moi qui doit solliciter une entreprise ou si vous avez une entreprise qui peut se charger de cette réparation. Voir la suite…

Je vous tiendrai au courant rapidement.”

Cependant, ce courrier ne saurait être analysé comme un aveu extrajudiciaire au sens de l’article 1383 du code civil, dès lors qu’il porte sur un point de droit, à savoir la reconnaissance d’une responsabilité. Dès lors, contrairement à ce que soutient la SCI […] les déclarations de M. [B] ne sauraient valoir reconnaissance de responsabilité ni engager sa responsabilité contractuelle.

En outre, il résulte de l’acte de vente que l’acquéreur a expressément été informé de l’existence d’une fuite d’eau dans l’immeuble, le vendeur ayant déclaré avoir effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur. L’acte précise que “Les indemnités d’assurance profiteront à l’ACQUEREUR qui sera subrogé dans ses droits.”

Il en découle que les parties ont entendu organiser contractuellement les conséquences du sinistre, en transférant à la SCI […] le bénéfice de l’assurance, sans mettre à la charge des vendeurs l’obligation de réaliser ou de financer les travaux nécessaires.

Il ne saurait pas non plus être soutenu l’existence d’une faute délictuelle au demeurant non développée dans les conclusions de la demanderesse.

Par ailleurs, la clause aux termes de laquelle “L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouvait au jour de l’avant-contrat, tel qu’il l’a vu et visité”, confirme que la SCI […] a accepté d’acquérir le bien en connaissance de cause, incluant le dégât des eaux affectant l’immeuble.

La SCI […] verse aux débats une attestation émanant de son assureur, la SA […], qui précise que la société est garantie par le contrat n°62369174 depuis le 1er juillet 2022 et qu’il n’y a eu depuis cette date ni déclaration de sinistre ni indemnisation.

Cependant, force est de constater que le contrat d’assurance souscrit par le demandeur est postérieur à la vente, et que l’attestation ne remet pas en cause la déclaration de sinistre effectuée par le vendeur.

Il convient, dès lors, de débouter la SCI […] de l’ensemble de ses demandes.

II. Sur les autres demandes

Aux termes des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La SCI […], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

La SCI […] sera également condamnée à payer aux époux [B] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

L’équité commande de rejeter la demande de la SCI […] formée sur ce même fondement.

Il sera ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière au moins.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE la demande avant dire-droit d’enjoindre la SCI […] de justifier de l’absence de prise en charge du sinistre par son assurance habitation ;

DEBOUTE la SCI […] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M. [C] [I] [B] et Mme [K] [V] épouse [B] ;

CONDAMNE la SCI […] à payer à M. [C] [I] [B] et Mme [K] [V] épouse [B] la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

REJETTE la demande formée par laSCI […] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI […] aux dépens ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui seront dus pour une année entière au moins ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la décision.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président