MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 21 Mars 2025

N° RC 24/04314

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[W] [E]

[B] [Z] époux [E]

ET :

[X] [F]

[I] [T]

Débats à l’audience du 12 Décembre 2024

copie et grosse le :

à M^e CAMBUZAT

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 10] et [Localité 11]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

TENUE le 21 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [W] [E]

né le 18 Octobre 1960 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [B] [Z] époux [E]

né le 28 Janvier 1961 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

représentés par Maître Eve CAMBUZAT de la SELARL VERNUDACHI-CAMBUZAT-DUSSOURD, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [X] [F]

né le 23 Juillet 1983 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [I] [T]

née le 04 Mars 1993 à [Localité 13], demeurant [Adresse 5]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé le 15 mars 2017, M. [W] [E] et Mme [B] [Z] épouse [E] ont donné à bail à M. [X] [F] et Mme [I] [T], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation, situé à [Adresse 15])[Adresse 1], [Adresse 7] et parking n°8 en sous sol, pour un loyer mensuel principal de 550 euros outre 118 euros de charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, M. [W] [E] et Mme [B] [Z] épouse [E] ont fait signifier, le 24 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire dénoncé à la CCAPEX le 25 octobre 2023 , et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 17 septembre 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [X] [F] et Mme [I] [T], devenus sans droit ni titre ;

— et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.624,17 euros (échéance de décembre 2023 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer habituel et charges à compter du 25 décembre 2023 outre une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 12 décembre 2024, M. [W] [E] et Mme [B] [Z] épouse [E]- représentés par leur conseil – maintiennentt l’intégralité de leurs demandes.

M. [X] [F] et Mme [I] [T] convoqués par actes délivrés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Le jugemnt sera réputé contradictoire aux motifs qu’il est suceptible d’appel.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, M. [W] [E] et Mme [B] [Z] épouse [E] justifient avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, s’agissant d’un bail signé en 2017, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux moisaprès un commandement de payer demeuré infructueux, » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, M. [W] [E] et Mme [B] [Z] épouse [E] produisent :

— le bail signé le 15 mars 2017 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 24 octobre 2023, pour la somme en principal de 1.949,71 euros arrêté au 20 octobre 2023,

— Un décompte de créance.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2023.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [X] [F] et Mme [I] [T], engagés solidairement, qui se maintiennent dans les lieux et causent ainsi un préjudice à M. [W] [E] et Mme [B] [Z] épouse [E], sont solidairement redevables d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges, outre l’indexation qui serait intervenue si le bail n’avait pas été résilié.

En l’espèce, M. [W] [E] et Mme [B] [Z] épouse [E] qui s’en rapportent à leurs écritures dans la procédure qui est orale, produisent le décompte de la créance visée dans leur assignation, faisant apparaître une créance de 3.624,17 euros à la charge solidaire de M. [X] [F] et Mme [I] [T] arrêtée au 31 décembre 2023 échéance de décembre comprise.

M. [X] [F] et Mme [I] [T], ne font valoir par principe aucune observation sur ce décompte.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Ce décompte n’appelle pas d’observation, M. [X] [F] et Mme [I] [T], seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 3.624,17 euros arrêtée au 31 décembre 2023 (échéance de décembre 2023 comprise) outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer habituel et charges à compter du 1 janvier 2024 avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation jusqu’à la date la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [F] et Mme [I] [T], parties perdantes, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation respective des parties et de l’équité, il convient de condamner solidairement M. [X] [F] et Mme [I] [T] à payer à M. [W] [E] et Mme [B] [Z] épouse [E] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2017 entre M. [W] [E] et Mme [B] [Z] épouse [E] et M. [X] [F] et Mme [I] [T], engagés solidairement concernant le bien immobilier à usage d’habitation à [Localité 16], [Adresse 3], appartement 05 et parking n°8 en sous sol sont réunies à la date du 26 décembre 2023 ;

CONSTATE que M. [X] [F] et Mme [I] [T], sont occupants sans droit ni titre du dit bien immobilier ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [F] et Mme [I] [T], engagés solidairement de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [F] et Mme [I] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] [E] et Mme [B] [Z] épouse [E] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [X] [F] et Mme [I] [T], solidairement à verser à M. [W] [E] et Mme [B] [Z] épouse [E] la somme de 3.624,17 euros au titre des loyers et indemnités d’occupations dûs au 31 décembre 2023 ;

CONDAMNE M. [X] [F] et Mme [I] [T], solidairement à payer à M. [W] [E] et Mme [B] [Z] épouse [E] une indemnité mensuelle d’occupation, équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté de outre revalorisation en cours, pour la période courant, à compter du 1 janvier et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ;

CONDAMNE M. [X] [F] et Mme [I] [T], solidairement à payer à M. [W] [E] et Mme [B] [Z] épouse [E] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [F] et Mme [I] [T], solidairement aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 10] et [Localité 11] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,