COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

ORDONNANCE DU: 09 Décembre 2024

DOSSIER N°: N° RG 23/02425 – N° Portalis DBZE-W-B7H-IXC4

ORDONNANCE SUR INCIDENT

POLE CIVIL section 5

Par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nancy, le 09 décembre 2024,

a été rendue l’ordonnance dont la teneur suit :

Composition :

Madame Mathilde BARCAT, Juge de la mise en état,

Assistée de Madame Emilie MARC, Greffier :

ENTRE

DEMANDERESSE

Mme [F] [Y], née le 01 Avril 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Anne-laure TAESCH de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH, avocats au barreau de NANCY, avocats plaidant, vestiaire : 11

ET

DEFENDERESSE

SAS FONCIA LCA, inscrite au RCS de NANCY sous le n° 309 481 224, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, pris en sa qualité d’ancien syndic de la Copropriété [Adresse 1] à [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-Aline LARERE, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 040

A l’audience du 15 octobre 2024, le Juge de la mise en état :

Après avoir été entendus en leurs moyens et explications les avocats des parties ont été avisés que la décision sera prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 09 décembre 2024

le

Copie + grosse + retour dossier : Maître Anne-laure TAESCH

Copie + retour dossier : Maître Marie-Aline LARERE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé régularisé en date du 28 février 2014 devant Maître [L] [E], notaire à [Localité 4], Madame [F] [Y] a acquis un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant la somme de 135.000 euros.

Par acte d’huissier signifié le 16 août 2023, déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 18 août 2023, Madame [Y] a constitué avocat et a fait assigner la société par actions simplifiée (SAS) FONCIA LCA prise en la personne de son représentant légal devant le tribunal judiciaire de NANCY, aux fins de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

et en conséquence,

— dire et juger la société FONCIA en qualité d’ancien syndic de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], responsable du préjudice causé à Madame [Y] faute de production d’un état daté précis lors de l’achat de l’ensemble immobilier susvisé ;

— condamner la société FONCIA en qualité d’ancien syndic de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] à lui payer la somme de 22.000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice, la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral et la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société FONCIA en qualité d’ancien syndic de copropriété de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] aux entiers dépens.

La SAS FONCIA LCA prise en la personne de son représentant légal a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 31 août 2023.

Par une requête sur incident notifiée par RPVA le 15 novembre 2023, la société FONCIA LCA a demandé au juge de la mise en état, au visa des articles 122 et 789 du code de procédure civile, des articles 1240 et 2224 du code civil, de :

— déclarer irrecevable comme étant prescrite en application de l’article 2224 du code civil, l’action en responsabilité de Madame [Y] à son encontre ;

— condamner Madame [Y] à lui verser une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [Y] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société FONCIA LCA fait valoir :

— qu’en application des dispositions de l’article 2224 du code civil, l’action engagée par Madame [Y], qui entend rechercher sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, est prescrite ;

— qu’en effet, si Madame [Y] fait grief à la société FONCIA LCA de ne pas l’avoir informée, au moment de l’acquisition de son bien, que la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] allait devoir supporter des travaux d’un montant important de l’ordre de 300.000 euros en raison des dommages causés à la copropriété voisine, plus de cinq ans se sont écoulés entre la découverte de cette information et l’action en responsabilité engagée en 2023 ;

— que dès 2017, Madame [Y] avait connaissance du montant des travaux que la copropriété devait supporter et disposait donc de tous les éléments nécessaires pour rechercher l’éventuelle responsabilité de l’ancien syndic ;

— qu’ainsi, le délai de cinq ans était largement expiré à la date de l’assignation du 16 août 2023 et par conséquent, l’action est prescrite et irrecevable.

Par des conclusions d’incident notifiées par RPVA le 2 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [Y] a demandé au juge de la mise en état, au visa de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et de l’article 2222 du code civil, de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

et en conséquence,

— débouter la société FONCIA LCA de l’incident fondé sur la prescription de l’action engagée par Madame [Y] ;

— juger que cette action n’est pas prescrite ;

— condamner la société FONCIA LCA à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— condamner la société FONCIA LCA aux entiers dépens d’incident.

Madame [Y] fait valoir :

— que la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 a aligné le délai de prescription applicable en matière de copropriété sur le délai de droit commun prévu par l’article 2224 du code civil, soit cinq ans, à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

— que la réforme est entrée en vigueur le lendemain de la publication de la loi ELAN du 23 novembre 2018, mais le délai étant réduit, il convient d’appliquer le mécanisme de l’article 2222 du code civil qui dispose qu'« en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure »;

— que dans ces conditions, l’action engagée par Madame [Y] le 16 août 2023 est recevable puisque l’application combinée des textes précités lui ouvrait la possibilité d’agir jusqu’au 24 novembre 2023.

Par des conclusions d’incident notifiées par RPVA le 20 mai 2024, la société FONCIA LCA a maintenu ses demandes au juge de la mise en état. Elle réplique :

— que Madame [Y] recherche sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, comme indiqué dans son acte introductif d’instance, et non sur le fondement des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ;

— que le délai de prescription en matière de responsabilité civile délictuelle est fixé par l’article 2224 du code civil issu de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 ;

— que ce délai de prescription, applicable de longue date maintenant, doit s’appliquer de sorte que l’action de Madame [Y] est prescrite puisqu’elle avait connaissance depuis l’année 2015 au moins des éléments lui permettant éventuellement d’agir en responsabilité à l’encontre du syndic.

Par des conclusions d’incident notifiées par RPVA le 19 juillet 2024, Madame [Y] a maintenu ses demandes au juge de la mise en état et porté à 1.200 euros le montant de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

— que lors de son acquisition en février 2014, la société FONCIA LCA lui avait livré une interprétation des lois et règlements de copropriété qui tendait à considérer que Madame [Y] n’était pas concernée par la procédure litigieuse et les travaux à réaliser au niveau des garages, dès lors qu’elle estimait qu’elle n’avait pas de tantièmes dans les charges particulières de la cour ;

— que Madame [Y] a ainsi pu croire qu’elle n’aurait pas à financer les travaux y afférents ;

— qu’elle n’a eu connaissance de ce qu’elle devait participer aux travaux qu’à la suite de l’intervention de Monsieur [X], administrateur judiciaire de la copropriété, en 2019, lequel a révélé l’erreur du syndic s’agissant de l’interprétation du règlement de copropriété ;

— que s’agissant du chiffrage exact, les sommes ne sont devenues certaines, liquides et exigibles que le 19 septembre 2022 ;

— qu’en conséquence, le délai a commencé au plus tôt au moment où Monsieur [X] l’a informée formellement qu’elle devait financer les résolutions et au plus tard au moment où tous les appels de fonds ont été faits.

Par des conclusions récapitulatives d’incident notifiées par RPVA le 23 septembre 2024, la société FONCIA LCA a maintenu ses demandes au juge de la mise en état. Elle fait valoir :

— qu’en 2015, Madame [Y] s’était déjà rapprochée de son notaire pour la question des travaux qui ne figuraient pas dans l’état daté établi par la société FONCIA LCA ;

— qu’elle avait donc bien connaissance depuis 2015 de ce qu’elle devait participer aux travaux;

— que Madame [Y] fait valoir que les sommes ne sont devenues certaines, liquides et exigibles qu’en 2022 sans communiquer pour autant le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 septembre 2022 ni l’appel de fonds qui s’en est suivi ;

— que le point de départ du délai quinquennal de prescription de l’article 2224 du code civil reste toutefois la connaissance effective des faits ;

— que lorsque les connaissances du créancier quant à son droit dépendent d’un document inexact, comme allégué ici, le point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité contre l’auteur du document inexact est le moment où le créancier découvre cette inexactitude ;

— que peu importe la date à laquelle est connu le montant du préjudice, il faut se placer à la date à laquelle le créancier a connaissance de la prétendue erreur dans la lecture du règlement de copropriété ;

— que la question du caractère certain, liquide et exigible concerne le préjudice et non la faute.

Par des conclusions récapitulatives d’incident notifiées par RPVA le 26 septembre 2024, Madame [Y] maintient ses demandes au juge de la mise en état. Elle fait valoir :

— qu’après confirmation de la société FONCIA LCA par mail du 18 avril 2017, et après la dernière assemblée générale du 27 avril 2017, elle était convaincue de son exclusion du financement des travaux ;

— que ce n’est qu’à la suite du courriel de Monsieur [X], administrateur judiciaire, reçu le 30 juillet 2019 qu’elle a appris qu’elle devait finalement participer au financement de ces travaux et ce n’est que le 26 août 2019, qu’elle a été informée de son obligation de financer les travaux à concurrence de ses tantièmes, contrairement à ce que lui avait affirmé la société FONCIA LCA auparavant ;

— que le délai de prescription ne pourrait donc commencer à courir qu’à partir du 26 août 2019 au plus tôt ;

— que la somme exacte des travaux n’a été arrêtée que lors de l’assemblée du 19 septembre 2022 sous l’égide du nouveau syndic, et après actualisation des devis.

L’affaire a été appelée à l’audience sur incident du 15 octobre 2024 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 9 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

Vu les dispositions de l’article 789 6° du code de procédure civile ;

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Aux termes de son assignation introductive d’instance, Madame [Y] reproche à la société FONCIA LCA de ne pas l’avoir informée, au moment de l’acquisition de son bien en 2014, que la copropriété de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] allait devoir supporter des travaux d’un montant important de l’ordre de 300.000 euros en raison des dommages causés à la copropriété voisine.

Elle recherche ainsi, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la responsabilité de la société FONCIA LCA, soutenant que celle-ci a manqué, en tant que syndic de copropriété, à l’obligation légale prévue à l’article 5 du décret du 17 mars 1967, relative à la production d’un état daté précis joint à l’acte notarié. Elle sollicite une indemnisation correspondant aux sommes qu’elle a été contrainte d’engager en raison du financement des travaux auquel elle a dû finalement contribuer.

L’action engagée par Madame [Y] est une action personnelle en responsabilité civile délictuelle, dont le délai de prescription est fixé par l’article 2224 du code civil.

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est constant que dans le cadre d’une action en responsabilité à l’encontre d’un syndic de copropriété, le point de départ du délai est le jour de la réalisation du dommage ou le jour de la révélation du dommage à la victime, la mettant en mesure d’exercer l’action en responsabilité.

En l’espèce, il ressort de l’acte notarié du 28 février 2014 que Madame [Y] a acquis un ensemble immobilier dans une copropriété qui était concernée, à la date de l’acquisition, par une procédure judiciaire en cours.

Le syndic de copropriété, la société FONCIA LCA, a produit un état daté du 26 février 2014, joint à l’acte notarié et qui mentionnait : « Une procédure est en cours devant le tribunal des référés concernant le terrain des garages. L’expert judiciaire a demandé une étude de sol. Une assemblée générale extraordinaire aura lieu prochainement pour voter des fonds supplémentaires pour l’étude de sol. En fonction du résultat, des travaux de stabilité devraient avoir lieu, normalement financés par la copropriété ».

L’acte notarié du 28 février 2014 indiquait également qu’en l’état actuel des choses, aucun devis n’avait été voté pour le moment en assemblée générale des copropriétaires, en précisant que :

« Seuls ont été votés lors de l’assemblée générale du 5 février 2013 :

— un budget de 4.000 euros pour la réalisation d’une étude de sol ;

— la décision de confier l’étude de conception d’un projet de travaux au bureau d’étude STIC. Dans le procès-verbal d’assemblée générale, il a été décidé que la répartition du coût de ces deux résolutions se ferait entre copropriétaires possédant des tantièmes dans les « charges particulières de la cour ». Les lots vendus ne possédant pas de tantièmes dans les « charges dépenses particulières cour » (sic), ils ne seront pas affectés par le coût de ces résolutions ».

Si, à la date de l’acquisition par Madame [Y] de son bien immobilier, des travaux étaient envisagées par la copropriété, la demanderesse explique avoir cru en être dispensée dans la mesure où elle ne possédait pas de tantièmes dans les charges particulières de la cour. Il est en tout état de cause établi, et non contesté, qu’elle n’avait pas formellement connaissance à cette date de son obligation de contribuer au financement de ces travaux, ni du montant de ces derniers.

Il ressort de deux courriers adressés à la société FONCIA LCA en date des 5 octobre 2015 et 12 novembre 2015 par Maître [L] [E], notaire de Madame [Y], que celle-ci s’est étonnée de la somme globale de 3.128,29 euros qui lui était réclamée au titre de l’exercice 2014, alors qu’elle pensait que sur la base de l’état daté délivré par le syndic, aucune dépense votée ne pouvait lui être appelée.

Il y a lieu de constater qu’aucune réponse aux interrogations de Madame [Y] n’a été apportée à ces deux courriers par le syndic de copropriété.

Il ressort ensuite d’un mail du 11 avril 2017 que Madame [Y] a interrogé Madame [J] [K], gestionnaire de la copropriété au sein de la société FONCIA LCA, en ces termes : « Suite à la réception des documents pour la prochaine AG, je souhaiterais confirmer avec vous que je ne serai pas imputée des frais de travaux/acquisition prévus au point 11 à 11.2 […] ».

Par mail du 18 avril 2017, Madame [J] [K] lui a répondu : « je vous confirme que vous n’êtes pas concernés par les travaux, seulement en ce qui concerne les frais de procédure ».

Ainsi, à cette date, Madame [Y] pouvait légitimement croire qu’elle serait dispensée du financement des travaux. Si, comme le soutient la société FONCIA LCA, Madame [Y] a pu avoir connaissance dès le mois d’avril 2017 du montant des travaux que la copropriété devait supporter, en revanche elle n’était pas informée à cette date de ce qu’elle devrait elle-même participer au financement de ces travaux.

Par un mail du 30 juillet 2019 émanant de Monsieur [X], administrateur judiciaire du syndic de copropriété, la demanderesse a été informée notamment que sa part dans les travaux s’élèvera à 17.249,75 euros.

Les termes du mail de réponse formulé le même jour par Madame [Y] et son époux démontrent l’ignorance dans laquelle ils étaient jusque là de leur obligation de contribuer au financement des travaux.

Monsieur [X] leur a répondu par mail du 26 août 2019, en ces termes :

« FONCIA vous aurait indiqué que vous participez aux frais de procédure, et que les travaux vont être imputés aux propriétaires des garages : c’est une erreur de leur part. […] Contrairement à ce que FONCIA vous a indiqué par méconnaissance, des travaux à réaliser relèvent de la structure générale de la copropriété. C’est le terrain de la copropriété qui s’affaisse, pas celui seulement des garages. De surcroît, le règlement de copropriété prévoit précisément que les éléments de structure porteuse, les fondations et le terrain d’assise sont des éléments de parties communes générales partagées entre tous. Aussi, vous devez participer à une partie de ces dépenses à hauteur de vos tantièmes généraux. »

Il y a lieu de constater que c’est par ce mail du 26 août 2019 que Madame [Y] a été formellement informée de son obligation de financer les travaux à concurrence de ses tantièmes, contrairement à ce qui lui avait été confirmé par la société FONCIA précédemment.

C’est seulement à partir de cette date que l’interprétation erronée délivrée par la société FONCIA LCA a été révélée à Madame [Y] et que celle-ci a été mise en mesure d’exercer une action en responsabilité à son encontre.

Il y a donc lieu de considérer que le délai de prescription a commencé à courir à compter du 26 août 2019.

Il s’ensuit, au vu d’une assignation signifiée le 16 août 2023, soit antérieurement à l’expiration du délai de prescription, qu’il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription présentée par la société FONCIA LCA.

Il convient de renvoyer l’affaire à la mise en état pour la poursuite de l’instruction.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu du rejet de la fin de non-recevoir, il convient de condamner la société FONCIA LCA prise en la personne de son représentant légal aux dépens de l’incident ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de débouter la société FONCIA LCA de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas en l’espèce pour une instance introduite par RPVA le 18 août 2023.

PAR CES MOTIFS

Nous, Mathilde BARCAT, juge de la mise en état, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel dans les quinze jours à compter de sa signification, en application de l’article 795 2° du code de procédure civile,

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la prescription présentée par la SAS FONCIA LCA prise en la personne de son représentant légal ;

RENVOYONS la cause et les parties à l’audience du juge de la mise en état qui se tiendra le 25 février 2025 (mise en état silencieuse) pour les conclusions au fond éventuelles de Maître LARERE ;

CONDAMNONS la SAS FONCIA LCA prise en la personne de son représentant légal aux dépens de l’incident ainsi qu’à régler à Madame [F] [Y] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la SAS FONCIA LCA prise en la personne de son représentant légal de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

LE JUGE DE LA MISE EN ETAT LE GREFFIER