DU : 19 Septembre 2025

MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 24/01970 – N° Portalis DBZE-W-B7I-JFUF

CODIFICATION : 78K

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

S.C.I. BERGAMOTE, immatriculée au RCS de Nancy sous le n° 749 753 667

2 rue des Bosquets

54300 LUNÉVILLE

non comparante

représentée par M^e Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 154 substitué par M^e Mattéo CERIMELE, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 154

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SCHM

2 rue des Bosquets

54300 LUNÉVILLE

non comparante

représentée par M^e Adrien PERROT, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 150 substitué par M^e Jordan POULET, avocat au barreau de NANCY, vestiaire : 150

COMPOSITION DU TRIBUNAL

JUGE DE L’EXÉCUTION : Madame Marie-Cécile HENON-MERNIER,

GREFFIER : M^me Laetitia REMÉDIO,

En présence de : [X] [J] et [C] [F], auditrices de justice

DÉBATS : A l’audience publique du 06 Juin 2025, date à laquelle les parties ont été avisées que le jugement serait rendu par mise à disposition au Greffe à la date du 19 Septembre 2025.

JUGEMENT : Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au Greffe et signé par Madame Marie-Cécile HENON-MERNIER, Juge de l’Exécution et par M^me Laetitia REMÉDIO, Greffier.

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Copie exécutoire délivrée le : à M^e Adrien PERROT

Copie gratuite délivrée le : à M^e Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET+ parties + huissier

Notification LRAR le : aux parties

EXPOSE DU LITIGE :

Le 28 février 2020, la SCI BERGAMOTE a consenti à Mme [D] [O], avec faculté de substitution, une promesse de bail sous conditions suspensives, portant sur un local commercial situé à Lunéville (54) 2 rue des Bosquets.

Exposant que la vérification des installations électriques opérée à la demande de l’Inspection du travail le 5 mai 2022, a mis en évidence de nombreuses anomalies et qu’un incendie causé par l’échauffement des fils électrique a endommagé le 8 septembre 2022 les locaux pris à bail, la société SCHM, qui y exploitait un fonds de commerce de type restauration, a sollicité l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de la SCI BERGAMOTE afin de garantir la créance indemnitaire dont elle a entendu se prévaloir.

Le 24 octobre 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nancy a fait droit à la requête et a autorisé la société SCHM à inscrire une hypothèque provisoire sur le bien immobilier appartenant à la société SCHM, situé à Lunéville, 2 rue des Bosquets, en garantie de la somme de 57 796,11 €.

Le 8 juillet 2024, la SCI BERGAMOTE a assigné la société SCHM devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nancy afin d’obtenir la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire.

En cours d’instance, le 11 février 2025, le Tribunal des Activités Economiques de Nancy a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société SCHM et désigné Maitre [T] en qualité de mandataire liquidateur.

A l’audience, la SCI BERGAMOTE, représentée par son conseil, a demandé au juge de l’exécution de :

Juger que la créance alléguée n’est pas fondée en son principe à l’égard de la SCI BERGAMOTEJuger que la créance n’est pas menacée en son recouvrementOrdonner la mainlevée de l’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire sur l’immeuble appartenant à la SCI BERGAMOTE situé 2 rue des Bosquets à LunévilleCondamner Maitre [T] ès-qualité de mandataire liquidateur de la société SCHM à verser à la SCI BERGAMOTE la somme de 1 000,00 € à titre de dommages-intérêts pour inscription abusive de l’hypothèque judiciaire provisoireCondamner Maitre [T] ès-qualité de mandataire liquidateur de la société SCHM à verser à la SCI BERGAMOTE la somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile Condamner Maitre [T] ès-qualité de mandataire liquidateur de la société SCHM aux dépens.

Maitre [T] ès-qualité de mandataire liquidateur, représentée par son conseil, a demandé au juge de l’exécution de :

Débouter la SCI BERGAMOTE de ses demandesCondamner la SCI BERGAMOTE à verser à la société SCHM représentée par Maitre [T] ès-qualité de liquidateur la somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile Condamner la SCI BERGAMOTE aux dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se reporter aux conclusions de la SCI BERGAMOTE et de Maitre [T] ès-qualité de mandataire liquidateur de la société SCHM, déposées au greffe le 6 juin 2025, auxquelles leur conseil se sont référés à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il ressort de l’acte signé le 28 février 2020 que la promesse de bail a été consentie à Mme [D] [O] avec faculté de substitution au profit d’une personne morale.

En délivrant à la société SCHM le 25 mars 2024, un commandement de payer visant la promesse de bail et en procédant à une déclaration de créance au passif de la procédure collective ouverte à l’égard de la société SCHM, la SCI BERGAMOTE ne conteste pas que la faculté de substitution a été mise en œuvre et que par l’effet de la reprise de l’engagement initial, le contrat de bail a été souscrit dès l’origine, par la société SCHM, laquelle a entendu pratiquer en vertu de contrat, une mesure conservatoire en se prévalant d’une créance indemnitaire à l’égard de la bailleresse.

Sur la demande de mainlevée de la mesure conservatoire

L’hypothèque judiciaire provisoire constitue une mesure conservatoire dont les conditions de mise en œuvre sont définies à l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution :

« toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. »

En application de ces dispositions, il incombe au créancier qui sollicite l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire, de justifier que sont réunies les conditions nécessaires à la validité de celle-ci, à savoir l’existence d’une créance paraissant fondée en son principe et de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Selon les dispositions de l’article R.512-1 du même code, la mainlevée d’une mesure conservatoire peut être ordonnée à tout moment, si les conditions requises pour sa validité ne sont pas réunies ; il incombe au créancier de prouver que ces conditions sont réunies.

il est jugé de façon constante, en application de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, qu’il n’appartient pas au juge de l’exécution de statuer sur la réalité de la créance ou d’en fixer le montant, mais de se prononcer sur le caractère vraisemblable d’un principe de créance (voir en ce sens : Civ 1ère, 2 fév. 1999, n°96-16.718, Bull. civ. I, n°37 2e Civ., 13 octobre 2016, pourvoi n° 15-13.302, Bull. 2016, II, n°231 2e Civ., 6 septembre 2018, pourvoi n°17-21.069).

En l’espèce, la société SCHM soutient justifier d’un principe de créance indemnitaire au titre des manquements de la SCI BERGAMOTE à son obligation de délivrance, lesquels manquements sont caractérisés par les défauts du système électrique préexistants à la signature du bail et qui ont fait obstacle à l’exploitation du fonds de commerce de restauration.

La société SCHM fait également valoir qu’au regard du projet de vente de l’immeuble appartenant à la SCI BERGAMOTE, le seul gage de solvabilité a vocation à disparaitre.

En réplique, la SCI BERGAMOTE, qui se borne à solliciter la mainlevée de la mesure conservatoire, à l’exclusion de toute fin de non-recevoir, fait valoir que la créance n’est fondée ni en son principe ni en son montant en ce que :

La société SCHM considère à tort que la bailleresse serait tenue de prendre en charge les travaux de mise en conformité des lieux en application de l’article 1719 du code civil alors qu’il ne s’agit pas de dispositions d’ordre public et les parties peuvent y déroger par une clause contraire précisément prévue en l’espèce, en ce que le bail stipulait que le preneur prenait les lieux en l’état où ils se trouvaient au moment de l’entrée en jouissance La société SCHM a poursuivi l’exploitation du fonds de commerce jusqu’à fin 2024Les travaux nécessaires à la poursuite de l’exploitation du fond après le sinistre ont été réalisés aux frais du bailleur et les autres n’étaient pas essentielsUne compensation doit être effectuée entre les sommes éventuellement dues par la SCI BERGAMOTE et celles qui lui sont dues au titre d’un arriéré locatif Le bail ayant été résilié par une ordonnance rendue par le juge des référés le 12 novembre 2024, la société SCHM n’est plus titulaire de droits.

La SCI BERGAMOTE relève également que la partie adverse ne démontre pas que le recouvrement de sa créance serait menacé en précisant que le bien immobilier n’est pas en vente.

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La société SCHM exploite depuis le 1er juillet 2020, un fonds de commerce de type restauration dans les locaux pris à bail commercial le 28 février 2020.

Il ressort des pièces produites que l’inspection du travail a informé la société SCHM le 5 mai 2022, que l’installation électrique de son établissement présentait des non-conformités, lesquelles ont été confirmées selon un rapport établi le 30 juin 2022 à la suite des opérations de vérification effectuées le 3 juin 2022 par le Cabinet Fontan.

Il ressort également d’un avis d’intervention du SDIS qu’un incendie est survenu au sein des locaux le 1er septembre 2022 et que l’assureur de la société SCHM a refusé de garantir les dommages en relevant que le sinistre était consécutif à une installation électrique non conforme.

Il ressort enfin du procès-verbal établi le 22 septembre 2022 par un commissaire de justice que la société SCHM a informé sa clientèle de la fermeture de son établissement pour une durée indéterminée à la suite d’un « dégât électrique », ce dont la SCI BERGAMOTE avait été avisée par un courriel adressé par sa locataire le 8 septembre 2022.

Alors que la société SCHM justifie de circonstances de nature à caractériser l’impossibilité pour la locataire de poursuivre l’activité de restauration pendant la durée des travaux entrepris à compter du 1er septembre 2022, procédant d’un manquement de la SCI BERGAMOTE à l’obligation principale de délivrance à laquelle elle était tenue par la nature du contrat, pendant toute la durée du bail, la SCI BERGAMOTE ne peut s’exonérer de son obligation en se prévalant à cet effet, de la stipulation en vertu de laquelle la locataire prenait les lieux dans l’état où ils se trouvaient au moment de l’entrée en jouissance.

Il résulte de ces éléments que la société SCHM justifie d’un principe de créance tenant à l’indemnisation de son préjudice de jouissance et des frais de réfection du système électrique, la circonstance selon laquelle le contrat de bail a pris fin n’étant pas de nature à remettre en cause ce principe de créance.

Par ailleurs et alors qu’elle a été déboutée selon une ordonnance rendue le 12 novembre 2024, d’une demande de provision au titre d’un arriéré locatif, la SCI BERGAMOTE ne justifie d’aucune créance liquide et exigible ; de sorte que le moyen opposé pour contester tout principe de créance, tendant à la compensation entre de prétendues dettes réciproques entre les parties sera rejeté.

S’agissant enfin des menaces pesant sur le recouvrement, il ressort des pièces que le bien immobilier appartenant à la SCI BERGAMOTE a fait l’objet d’un compromis de vente en date du 11 mai 2022.

La SCI BERGAMOTE, qui n’a produit aucune pièce relative à sa situation financière et patrimoniale, n’a fourni ni explication ni justificatif de nature à garantir le paiement de la créance dont la société SCHM se prévaut à son encontre, en cas de vente du bien immobilier.

Les conditions prescrites par l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution étant réunies et la SCI BERGAMOTE ne justifiant d’aucun moyen propre à les remettre en cause, sa demande tendant à obtenir la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire prise sur le bien immobilier lui appartenant sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire de la SCI BERGAMOTE

Compte tenu de ce qui précède, la SCI BERGAMOTE, qui ne justifie pas du caractère abusif de la mesure conservatoire, sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 1 000,00 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Les dépens, qui sont à la charge de celui qui succombe, seront supportés par la SCI BERGAMOTE, également tenue d’une indemnité de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DE L’EXECUTION,

Statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire,

Rejette la demande de la SCI BERGAMOTE de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire ;

Rejette la demande de la SCI BERGAMOTE tendant au paiement de la somme de 1 000,00 € à titre de dommages-intérêts ;

Rejette la demande de la SCI BERGAMOTE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI BERGAMOTE à payer à Maitre [T] ès-qualité de mandataire liquidateur de la société SCHM la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI BERGAMOTE aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois et ans susdits et signé par le Juge de l’exécution et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION