Tribunal Judiciaire de Béziers, Jcp ctx gal inf 10 000eur, 17 mars 2026, n° 25/00144

TJ Béziers 17 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Béziers, jcp ctx gal inf 10 000eur, 17 mars 2026, n° 25/00144
Numéro(s) :	25/00144
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	28 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Franck CHAPUISCarole RUFFIN DESJARDINS
Cabinet(s) :	CRD AVOCATS
Parties :	S.A.S. FONCIERE DE LA SAUSSAYE c/ S.C.I. [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/263

AFFAIRE : N° RG 25/00144 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TWY

Copie à :

prefecture

Maître Franck CHAPUIS

Copie exécutoire à :

Maître Carole RUFFIN DESJARDINS

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 17 Mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. FONCIERE DE LA SAUSSAYE

inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 878 030 675

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Carole RUFFIN DESJARDINS de la SELARL CRD AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [Adresse 2]

inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 800 425 829

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Franck CHAPUIS de la SELARL CHAPUIS FRANCK, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 16 Janvier 2026

DECISION :

contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 28 octobre 2022, la société civile immobilière LA MAISON BLANCHE (ci-après dénommée SCI [Adresse 2]) a consenti une vente avec complément de prix au profit de la société par actions simplifiée FONCIERE DE LA SAUSSAYE (ci-après dénommée SAS FONCIERE DE LA SAUSSAYE) situé [Adresse 4] (34240).

La SAS FONCIERE DE LA SAUSSAYE en sa qualité de marchand de biens s’est engagée envers la SCI [Adresse 2] à accepter pendant une durée de 12 mois, toute offre émanant du vendeur ou de tout acquéreur solvable que le vendeur lui aurait présenté dès lors que l’offre serait supérieure à la somme de 320 000 euros.

La SAS FONCIERE DE LA SAUSSAYE s’est engagée à reverser à la SCI [Adresse 2], le cas échéant, la différence entre le prix net de revente et la somme de 320 000 euros.

Parallèlement, la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE a accepté de différer sa jouissance du bien pendant 12 mois en contrepartie du paiement d’une indemnité de différé de jouissance d’un montant de 2 550 euros par mois, soit pour une durée de 12 mois, la somme de 30 600 euros. La SCI [Adresse 2] s’est en outre engagée à supporter le coût des charges liées à la propriété du bien (taxe foncière, assurance PNO notamment).

Par acte notarié du 27 octobre 2023, la convention de différé de jouissance était prorogée pour une durée de cinq mois, soit jusqu’au 28 mars 2024. Le montant de l’indemnité d’occupation précaire a été porté à 3000 euros par mois et le seuil de complément de prix a été porté à 335000 euros. Les indemnités de novembre et décembre 2023 ont été versées le jour de la signature de l’acte.

A l’issue de cette période de cinq mois, la SCI LA MAISON BLANCHE s’est maintenue dans les lieux. Elle a cessé tout paiement d’indemnité d’occupation.

Par acte de commissaire de justice du 08 novembre 2024, la SAS FONCIERE DE LA SAUSSAYE a fait délivrer un commandement de payer aux fins de saisie vente à la SCI [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 08 novembre 2024 la SAS FONCIERE DE LA SAUSSAYE a fait délivrer une sommation de quitter les lieux au plus tard le 18 novembre 2024 à la SCI [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 04 mars 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS FONCIERE DE LA SAUSSAYE a assigné la SCI [Adresse 2] devant le juge des contentieux de la protection de BEZIERS aux fins de :

recevoir la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE en son action et la déclarer bien fondée ; constater l’expiration de la convention de jouissance différée ; ordonner sans délai l’expulsion de la SCI [Adresse 2] et de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner la SCI LA MAISON BLANCHE à payer à la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE les sommes suivantes : 2139 euros au titre des charges dues jusqu’à l’expiration de la convention de jouissance différée augmentées des intérêts au taux légal ; 150 euros au titre de l’indemnité d’astreinte ; une indemnité d’astreinte de 150 euros par jour d’occupation depuis le 29 mars 2024, jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’astreinte ; dire et juger que le juge des contentieux de la protection se réserve le droit de liquider l’astreinte ainsi fixée et d’en fixer une nouvelle dans les conditions de la loi ;3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût des commandements et de la sommation de libérer les lieux ; dire et juger que le juge des contentieux de la protection se réserve le droit de liquider l’astreinte ainsi fixée et d’en fixer une nouvelle dans les conditions de la loi.

A l’audience du 16 janvier 2026, la SAS FONCIERE DE LA SAUSSAYE, représentée par son conseil, dépose son dossier et conclut au bénéfice de ses écritures aux termes desquelles elle maintient l’intégralité de ses demandes et sollicite de débouter la SCI [Adresse 2] de ses demandes, fins et conclusions et de se déclarer compétent pour juger du présent litige.

En réponse à la demande adverse d’incompétence, la SAS FONCIERE DE LA SAUSSAYE fait valoir au visa de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire que son action concerne un contrat portant sur l’occupation de logement, qu’il semblerait que la SCI [Adresse 2] poursuive son activité de locations saisonnières, qu’il s’agit du même bien occupé à des fins d’habitation par Monsieur [L] [W] qui est l’associé unique de la SCI LA MAISON BLANCHE.

En réponse à la demande adverse d’irrecevabilité de ses demandes, elle fait valoir au visa de l’article 1709 du code civil, que la convention d’occupation précaire se différencie du contrat de bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en ce que le contrat de bail implique une stabilité dans le temps avec une durée déterminée ou à défaut, le respect d’un préavis préalable alors que la convention d’occupation précaire se distingue par son caractère précaire et est soumise à la loi des parties. Elle fait valoir que la convention d’occupation précaire suit la loi des parties et écarte en conséquence les règles relatives au bail d’habitation. Elle explique que dans l’acte de vente du 28 octobre 2022, une convention de différé de jouissance était conclu entre les parties, que la SCI bénéficiait d’un différé de jouissance pendant la durée du droit à complément de prix, soit une durée maximale de 12 mois. Elle ajoute qu’elle a fait délivrer à la SCI [Adresse 2] un commandement de payer et une sommation de quitter les lieux. Elle indique qu’à l’expiration du délai de douze mois prévu par la convention, soit le 28 mars 2024, la SCI LA MAISON BLANCHE est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 29 mars 2024.

Au soutien de sa demande d’expulsion, elle fait valoir que la SCI [Adresse 2] étant devenue occupante sans droit ni titre à compter du 29 mars 2024, la SAS FONCIERE DE LA SAUSSAYE a été contrainte de faire délivrer un commandement de payer et une sommation de quitter les lieux mais qu’elle s’est maintenue dans les lieux.

Elle indique que la SCI [Adresse 2] reste redevable de la somme de 2139 euros au titre des charges restants dues jusqu’à l’expiration de la convention de différé de jouissance, augmentée des intérêts au taux légal.

Au soutien de sa demande d’indemnité d’astreinte, elle fait observer que la convention de différé de jouissance a prévu une indemnité de 900 euros par jour à titre d’astreinte mais qu’elle demande au juge de réduire le montant de cette indemnité à 150 euros par jour depuis le 29 mars 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux à titre d’astreinte.

La SCI LA MAISON BLANCHE, représentée par son conseil, dépose son dossier et conclut au bénéfice de ses écritures aux termes desquelles elle sollicite de :

à titre principal, se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Béziers ; à titre subsidiaire, dire et juger qu’il s’agit d’un bail d’habitation ; dire et juger que, conformément à la loi du 6 juillet 1989, la procédure de résiliation du bail d’habitation n’a pas été respectée ; déclarer irrecevable la demande de la SAS FONCIERE DE LA SAUSSAYE ; condamner à payer la somme de 1500 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; statuer ce que de droit sur les dépens.

In limine litis, la SCI [Adresse 2] soutient l’incompétence du juge des contentieux de la protection au visa de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire. Elle fait valoir que le juge des contentieux de la protection est compétent pour les conventions assimilées à des contrats portant sur l’occupation d’un immeuble à usage privé. Elle indique qu’en l’espèce, l’occupant est une SCI et non un particulier de sorte qu’elle ne peut occuper les lieux au sens de l’article précité. Elle soutient en outre que la demande d’expulsion est assimilable à une demande dont le montant est indéterminé.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux baux d’habitation ont vocation à s’appliquer au contrat conclu entre les parties. Elle explique en premier lieu que la SCI LA MAISON BLANCHE occupe le bien litigieux en contrepartie du versement d’une indemnité mensuelle assimilable à un loyer et en second lieu que la convention ne peut être assimilée à un bail professionnel ou commercial dès lors qu’il n’existe aucune obligation pour la SCI [Adresse 2] d’exercer une activité professionnelle. Elle soutient que les obligations légales afférentes aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas été respectées à savoir la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que la notification effectuée auprès de la préfecture et la délivrance d’une assignation de sorte que l’action de la SAS FONCIERE DE LA SAUSSAYE est irrecevable.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence

Les demandes formées par la société demanderesse portent sur l’expulsion de la SCI [Adresse 2].

La SCI disposait d’un droit de jouissance tel qu’indiqué dans l’acte de vente du 28 octobre 2022 et dans l’acte complémentaire du 27 octobre 2023, ce qu’elle ne conteste pas. Elle ne conteste pas non plus se maintenir dans les lieux.

La date d’expiration du délai du droit de jouissance, comprise dans l’acte de vente, ne pouvant être que constatée par le juge des contentieux de la protection, aucune interprétation du contrat de vente n’est ni sollicitée ni même nécessaire.

Le juge des contentieux connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes sans droit ni titre, ce qui est le cas de l’espèce.

De ce fait, le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître de ces demandes.

Sur l’application de la loi du 6 juillet 1989 et l’irrecevabilité de la demande

En l’espèce, dans l’acte de vente du 28 octobre 2022 et dans l’acte complémentaire du 27 octobre 2023, il est clairement exposé, que « Le vendeur ne pourra ainsi se prévaloir de l’existence d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial portant sur le bien vendu à son profit ou à celui des sociétés qu’il a pu domicilier ou qu’il domicilierait», de sorte que le moyen évoqué par la SCI LA MAISON BLANCHE selon lequel il s’agirait d’un bail d’habitation est inopérant.

Par conséquent, la SAS FONCIERE DE LA SAUSSAYE sera reçue en son action et sera déclarée bien fondée.

Sur l’expulsion

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la SCI [Adresse 2] occupe le local litigieux, appartenant à la SAS FONCIERE DE LA SAUSSAYE, à des fins d’habitation, telle que cela résulte de l’acte de vente du 28 octobre 2022.

Le maintien dans les lieux par la SCI [Adresse 2] est établie et n’est pas contestée, de même que le défaut de tout droit ou titre d’occupation.

Il sera donc ordonné à la SCI LA MAISON BLANCHE de libérer les lieux. A défaut de départ des lieux, il convient d’autoriser son expulsion, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Selon l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

Sur les charges impayées

La SAS FONCIERE DE LA SAUSSAYE sollicite la somme de 2139 euros au titre des charges dues qui correspond à 231 euros d’assurance en 2022, 267 euros d’assurance 2023, 4041 euros de taxe foncière 2024 moins la somme de 2400 euros qui correspond à un virement de la SCI [Adresse 2], tel que cela ressort du commandement de payer aux fins de saisie vente.

Par conséquent, la SCI LA MAISON BLANCHE sera condamnée à verser à la SAS FONCIERE DE LA SAUSSAYE la somme de 2139 euros au titre des charges dues jusqu’à l’expiration de la convention de jouissance différée augmentées des intérêts au taux légal.

Sur le paiement de l’indemnité à titre d’astreinte

En l’espèce, la SAS FONCIERE DE LA SAUSSAYE demande la condamnation de la SCI [Adresse 2] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 150 euros par mois à compter du 29 mars 2024 (et non pas de 900 euros par jour comme indiqué dans la convention d’occupation précaire) et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le montant sollicité a été ramené à de justes proportions compte tenu du montant prévu dans la convention entre les parties (six fois plus élevés).

Par conséquent, la SCI LA MAISON BLANCHE sera condamné à payer à la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE une indemnité de 150 euros par jour d’occupation depuis le 29 mars 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux à titre d’astreinte.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI [Adresse 2], succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 08 novembre 2024 et de la sommation du 08 novembre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS FONCIERE DE LA SAUSSAYE, la SCI [Adresse 2] sera condamnée à lui verser une somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

SE DECLARE compétent ;

RECOIT la SAS FONCIERE DE LA SAUSSAYE en son action et la déclare bien fondée ;

CONSTATE l’expiration de la convention de jouissance différée ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de la SCI [Adresse 2], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux occupés, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour la SCI LA MAISON BLANCHE d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 2] à payer à la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE la somme de 2139 euros (deux mille cent trente-neuf euros) au titre des charges dues jusqu’à l’expiration de la convention de jouissance différée augmentée des intérêts au taux légal;

FIXE le montant de l’indemnité à 150 euros par jour à titre d’astreinte,

CONDAMNE la SCI [Adresse 2] à payer à la société FONCIERE DE LA SAUSSAYE une indemnité de 150 euros par jour d’occupation depuis le 29 mars 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux à titre d’astreinte,

DIT que le juge des contentieux de la protection se réserve le droit de liquider l’astreinte ainsi fixée et d’en fixer une nouvelle dans les conditions de la loi,

CONDAMNE la SCI [Adresse 2] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements et de la sommation de libérer les lieux ;

CONDAMNE la SCI LA MAISON BLANCHE à payer à la SAS FONCIERE DE LA SAUSSAYE la somme de 1200 euros (mille deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le DIX SEPT MARS DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline ASTIER TRIA, juge des contentieux de la protection et par Madame Emeline DUNAS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,